Gerechtshof Amsterdam, 21-11-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2948, 22/635
Gerechtshof Amsterdam, 21-11-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2948, 22/635
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 21 november 2023
- Datum publicatie
- 6 december 2023
- Zaaknummer
- 22/635
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ, de gecorrigeerde vervangingswaarde. Waarde van pand waarin kinderdagverblijf wordt geëxploiteerd.
Uitspraak
kenmerk 22/635
21 november 2023
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: [gemachtigde] ( [bedrijf] te [plaats] )
tegen de uitspraak van 22 juli 2022 in de zaak met kenmerken AMS 20/2302, AMS 20/2537 en AMS 20/2538 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van onder meer de onroerende zaken [A-straat] , [B-straat] en [C-straat] voor het kalenderjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld. In hetzelfde geschrift zijn onder meer de aanslagen onroerendezaakbelasting 2019 met betrekking tot deze onroerende zaken bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft tegen de onder 1.1 vermelde beschikkingen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft als volgt op de beroepen beslist:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaak AMS 21/2538 gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover het betreft de waarde van het object [C-straat] ;
- stelt de waarde van dat object voor het kalenderjaar 2019 vast op € 350.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak;
- verklaart het beroep in de overige zaken ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een proceskostenvergoeding in bezwaar aan [X] tot een bedrag van € 130,50,
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van in totaal € 354,- aan [X] te vergoeden, en
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een proceskostenvergoeding in beroep aan [X] tot een bedrag van in totaal € 1.682,56.”
Belanghebbende heeft op 24 augustus 2022 hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank, voor zover deze uitspraak betrekking heeft op de onroerende zaak [B-straat] te [Z] . Belanghebbende heeft het hoger beroep aangevuld bij brief van 20 september 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een nader stuk (‘Reactie taxateur’) ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juni 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak aan de [B-straat] te [Z] , aan het [naam park] (hierna: het object). Het object heeft een oppervlakte van 876 m² en is bij belanghebbende in het kader van haar onderneming in gebruik als kinderdagverblijf (crèche/peuterspeelzaal). Het pand is eind negentiende eeuw gebouwd en in 1962 gerenoveerd.
Bij de onder 1.1 vermelde beschikking heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 608.000.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een door [A] (taxateur bij [bedrijf] ) opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2018 is getaxeerd op € 328.000. Als bijlage bij dit rapport is een taxatiekaart gevoegd die de berekening van de getaxeerde WOZ-waarde (die is bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object) bevat. Tijdens de procedure in beroep heeft belanghebbende een herziene versie van haar taxatierapport overgelegd, waarin de WOZ-waarde van het object is getaxeerd op € 252.000. Voorts heeft belanghebbende aan de rechtbank een extra taxatiekaart overgelegd, waarin (subsidiair) wordt geconcludeerd tot een WOZ-waarde (gecorrigeerde vervangingswaarde) van € 467.000.
De heffingsambtenaar heeft tijdens de procedure in eerste aanleg, ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde, een ‘reactie taxateur’ overgelegd (hierna: het taxatierapport), met dagtekening 20 oktober 2020 opgesteld door [B] (taxateur). In het taxatierapport is vermeld dat de vastgestelde WOZ-waarde naar aanleiding van het ingediende beroepschrift nogmaals is beoordeeld; in het taxatierapport concludeert de taxateur dat de vastgestelde WOZ-waarde moet worden gehandhaafd, omdat het object door hem op de waardepeildatum 1 januari 2018 wordt getaxeerd op € 608.000. In het taxatierapport is voorts vermeld dat het object is gewaardeerd naar de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de kengetallen van het relevante archetype (O181PA12, crèche/peuterspeelzaal) uit de Taxatiewijzer Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de Taxatiewijzer) tot uitgangspunt zijn genomen. De vervangingswaarde van het gebouw (vóór correcties wegens technische en functionele veroudering) is getaxeerd op € 1.363 per m². In een bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart is per gebouwonderdeel (ruwbouw, afbouw en installaties) weergegeven welk deel van de totale vervangingswaarde daaraan is toegerekend en welke correcties vervolgens zijn toegepast vanwege technische en functionele veroudering. Bij de in aanmerking genomen correcties wegens technische veroudering is vermeld – voor zover in hoger beroep van belang – dat voor het gebouwonderdeel ‘ruwbouw’ de getaxeerde restwaarde (27% van de getaxeerde vervangingswaarde) zal zijn bereikt in 2028. Bij de gebouwonderdelen ‘afbouw’ en ‘installaties’ is vermeld dat de getaxeerde restwaarde van 22% respectievelijk 17% van de vervangingswaarde zal zijn bereikt in 2023. De getaxeerde gecorrigeerde vervangingswaarde op 1 januari 2018 (na correcties wegens technische en functionele veroudering) van het gebouw als geheel is € 412.726. De waarde van de grond (met een oppervlakte van 876 m²) is getaxeerd op € 196.000.
Ter onderbouwing van de getaxeerde restwaardepercentages van het object zijn in het taxatierapport vier verkooptransacties van objecten in de regio Groot [Z] vermeld, met een analyse van de daaruit af te leiden restwaarde en met als conclusie dat de restwaarden bij deze verkooptransacties in lijn liggen met of hoger zijn dan de getaxeerde percentages voor het object. Daarnaast bevat het taxatierapport onder meer de volgende toelichting:
“Aanvullende reactie met betrekking tot de restwaarde
[Er zijn] percentages gehanteerd die allen binnen de door de taxatiewijzers aangegeven bandbreedtes liggen. Er is door de taxateur geen aanleiding gevonden om het percentage van de restwaarde te verlagen.
Hierbij spelen een aantal punten een rol.
1. Geschiktheid bij voortzetting gebruik”
Het object betreft een crèche in het gewilde stadsdeel [stadsdeel] in [Z] . In de wijk wonen veel jonge mensen en gezinnen, waardoor de vraag naar kinderopvang nu en in de toekomst voldoende zal zijn. Er is geen directe reden om aan te nemen dat het gebouw geen restwaarde meer zou hebben vanwege de “ongeschiktheid” bij voortzetting van het huidige gebruik”
Op de website van de school wordt onder andere gemeld dat het om een unieke locatie gaat, midden in de stad (zie printscreen).
(…)
2. Verkoopwaarde / marktwaarde in relatie tot de potentie van het object.
Een ander aspect dat invloed kan hebben op de restwaarde is de verkoopwaarde in relatie tot de potentie van het object, ook wel de marktwaarde van de grond + afgeschreven opstal.
Oftewel zouden er partijen geïnteresseerd zijn in het object, met de huidige bestemming en de mogelijkheid tot verbouwing/renovatie + herbestemming?
Het antwoord daarop (in zijn algemeenheid voor de gehele stad [Z] ) is: ja
(…) Vooral de lange termijn-vastgoedbeleggers hebben altijd hun ogen op [Z] gericht, waarbij de huidige bestemming zelfs buiten beschouwing gelaten wordt (zij gokken op medewerking van de gemeente en wijzigingen van de bestemming in de toekomst).
Uit het verleden blijkt dat in [Z] al veel vaker oude schoolgebouwen zijn opgeknapt/verbouwd/omgebouwd en vervolgens in gebruik genomen met een andere functie. In veel gevallen zit hier ook een commercieel concept achter.
Ik verwijs hiervoor naar Bijlage D. Catalogus Herbestemde Schoolgebouwen & Bijlage E twee schoolgebouwen ontwikkeld tot woningen
Deze bijlagen ondersteunen de stelling dat er geen sprake kan zijn van een restwaarde nul bij oude schoolgebouwen.”
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is vastgesteld. Meer specifiek is in geschil of de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van het object naar de gecorrigeerde vervangingswaarde de correctie wegens technische veroudering te laag heeft berekend.