Gerechtshof Amsterdam, 28-11-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:3236, 22/2349

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 28 november 2023

Datum publicatie: 20 december 2023

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2023:3236

Formele relaties

Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2022:12526, Bekrachtiging/bevestiging

Zaaknummer: 22/2349

Relevante informatie: Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ

Inhoudsindicatie

WOZ-waarde hotelvastgoed.

Uitspraak

kenmerk 22/2349

28 november 2023

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] B.V., gevestigd te [Z] (gemeente [gemeente] ), belanghebbende,

(gemachtigde: A. Oosters)

tegen de uitspraak van 29 augustus 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/6559 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2020, naar de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld op
€ 48.110.000. In hetzelfde geschrift is aan belanghebbende als de gebruiker van het object de door de heffingsambtenaar naar een bedrag van € 122.579,46 vastgestelde aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2020 bekendgemaakt.

1.2.1.

Belanghebbende is in bezwaar gegaan tegen de WOZ-beschikking en de aanslag OZB.

1.2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3.1.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar betreffende de WOZ-beschikking beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3.2.

Bij uitspraak van 29 augustus 2022 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 100;

- veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 400;

- veroordeelt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiseres, ieder tot een bedrag van € 379,50; en

- draagt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 177.”

1.4.1.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld, ingekomen op 6 oktober 2022. Het hogerberoepschrift is aangevuld bij schrijven, met bijlagen, van 28 november 2022.

1.4.2.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.1.

Van belanghebbende is bij schrijven, met bijlagen, van 23 mei 2023 een nader stuk ontvangen.

1.5.2.

De heffingsambtenaar heeft bij brief, met bijlagen, van 8 september 2023 een nader stuk ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden

2 Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“Feiten

1. Het object betreft een 4-sterrenhotel en is gebouwd in 2015. Het hotel heeft een gebruiksoppervlakte van 14.900 m² en beschikte op de waardepeildatum over 314 kamers, een receptie/lobby, een bar, een restaurant (inclusief keuken en sanitair), een fitnessruimte, 17 vergaderzalen/conferentieruimten, overige ruimten (personeelsruimten, kantoor, opslag etc.) en een binnentuin. Het object is gelegen op een kavel van 3.630 m² in het businesspark 2020 naast het NS-station [Z] , op enkele minuten afstand van de op-/afrit [afrit] en 7 kilometer verwijderd van [luchthaven] .

Het object is op 24 juni 2015 door eiseres verkocht aan [bedrijf 1] , een vennootschap naar Frans recht (Société civile de placement immobilier à capital variable), gevestigd in [plaats] , voor een koopprijs van € 45.812.500.

2.
De levering van het object heeft plaatsgevonden op 15 december 2015 onder gelijktijdige ingang van een huurovereenkomst tussen eiseres en de koper (sale and leaseback).

3. In het kalenderjaar 2020 was eiseres huurder en gebruiker van het object.”

Nu partijen tegen de hiervoor vermelde feiten geen grieven hebben aangevoerd zal ook het Hof uitgaan van de hiervoor vermelde feiten. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe.

2.2.

Naar belanghebbende ter zitting van het Hof – niet weersproken door de heffingsambtenaar – heeft verklaard, zijn zij en [bedrijf 1] niet aan elkaar gelieerd.

2.3.

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:

“Artikel 10
Huurovereenkomst
10.1. Per de Leveringsdatum is het Verkochte door Koper verhuurd aan Verkoper, conform de Huurovereenkomst.”

2.4.

In de huurovereenkomst van 24 juni 2015 is onder meer het volgende vermeld:

“1. Het Gehuurde, bestemming
1.1 Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de bedrijfsruimte (…) zijnde een hotel met 318 kamers, lobby, hotelbar, (ontbijt)restaurant, fitness, kantoorruimten, vergaderzalen, bergingen en andere nevenruimten en alle daarbij behorende (infrastructurele) werken, hierna ‘het Gehuurde’ genoemd (…).
Het Gehuurde zal nader worden aangegeven op de als Bijlage 1 bij deze Huurovereenkomst te voegen (…) uitvoeringstekeningen. Tevens zal deel uitmaken van deze Huurovereenkomst een door Partijen ten tijde van de oplevering te paraferen en te ondertekenen proces-verbaal van oplevering (…), waarin zal worden aangegeven welke installaties en andere voorzieningen wel, en welke installaties en andere voorzieningen niet, tot het Gehuurde behoren en waarin een beschrijving van de staat van het Gehuurde wordt gegeven (…).
(…)
4. Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1 De aanvangshuurprijs van het Gehuurde bedraagt op jaarbasis € 3.282.500 (…)
(…)
8. Casco plus
8.1 In aanvulling op de huur als casco (…) behoren tot het Gehuurde alle gebouw gebonden installaties, verder te noemen “casco plus”.
9. Voorzieningen door Huurder
9.1 Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het Gehuurde van extra voorzieningen voor rekening en risico van Huurder geschiedt. Deze voorzieningen maken geen deel uit van het Gehuurde, maar kunnen bij het einde van het gebruik van het Gehuurde door Huurder in het Gehuurde worden achtergelaten (…).
(…)

10. BIJZONDERE BEPALINGEN
10.1 Oplevering
Het Gehuurde zal bij aanvang huur casco plus worden opgeleverd exclusief alle FF & E [Furniture, Fixtures and Equipment] en zoals omschreven in sub artikel 8 van deze Huurovereenkomst en artikel 1 van de Algemene Bepalingen. (…).”

2.5.

In de aangifte vennootschapsbelasting van belanghebbende voor het jaar 2015 (010115 - 311215) is onder meer het volgende vermeld:

“Materiële vaste activa (…)
(…)
Totaal materiële vaste activa € 5.542.558
(…)

Specificatie herinvesteringsreserve [belanghebbende]
(…)
Omschrijving vervreemd Jaar (…) Boekwaarde (Resterende)
bedrijfsmiddel vervreemding vervreemdings- boekwinst
moment
Pand en grond 2015 € 37.046.930 € 8.765.570
Totaal (resterende) boekwinst € 8.765.570
(…)
Gegevens aandeelhouder [bedrijf 2] BV
(…)”

2.6.

Tot de stukken behoort een door de heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport van het object, zoals ook is vermeld in de uitspraak van de rechtbank. De inhoud van dit rapport is mede ten grondslag gelegd aan hetgeen de rechtbank in de onderdelen 9 tot en met 12 van haar uitspraak heeft overwogen. In dit taxatierapport is voorts onder meer het volgende vermeld:

“Correctie
Bij het bepalen van de waarde van het object is rekening gehouden met een correctie voor aanvangsleegstand (= de leegstand die ontstaat aansluitend na nieuwbouw of renovatie of bij aanvang van een investering/koop). In verband met de vergelijking met verkooptransacties in verhuurde staat is een correctie van 5% (ofwel 6 maanden huur) toegepast op basis van de WOZ ficties leeg en onverhuurd [Hof: de in aanmerking genomen correctie bedraagt
€ 1.675.000, te weten de helft van de in het taxatierapport in aanmerking genomen huurwaarde van het object]. Deze correctie is in lijn met de correctie die wordt toegepast in de Taxatiewijzer Hotels, een uitgave van de VNG en diverse marktpartijen.
De lokale markt voor te verhuren hotelvastgoed in [gemeente] is dermate courant dat ervan kan worden uitgegaan dat een leeg en onverhuurd aangekocht hotel met onmiddellijke ingang weer kan worden verhuurd.
Voor een correctie wegens structurele leegstand is ook geen aanleiding. Er is veel meer vraag dan aanbod: nog voordat een hotel officieel op de markt komt dienen zich al gegadigden aan. In de praktijk sluiten de huurcontracten (vrijwel) naadloos op elkaar aan. Op de waardepeildatum was geen leegstand onder hotels in de [gemeente] (*) en derhalve het risico van eventuele leegstand vrijwel nihil.
(…)

(*) Zie hiervoor het overzicht van de vraag naar hotelvastgoed locaties in de gemeente [gemeente] , onder ‘Courantheid’ op pagina 11 van dit rapport en bijlage 7 (de hotelmarkt in de gemeente [gemeente] ).”

2.7.

In het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank is onder meer het volgende vermeld:

“[Belanghebbende]
(…)
Het volgende object is [B-straat] . (…) Ze kiezen hier (…) voor de huurwaardekapitalisatiemethode. (…) Maar dit object is gewaardeerd op 11,5 keer de jaarhuur. Het pand van [belanghebbende] is gewaardeerd op 14,5 keer de jaarhuur.
(…)
Dan [C-straat] , niet de koopsom, maar de huurwaarde wordt naar voren gebracht. Dan wil ik de huurovereenkomst zien. De kerngegevens verstrekken van de huurovereenkomst is dan niet voldoende. Ik wil weten welke afspraken tussen partijen zijn gemaakt.
(…)
[De heffingsambtenaar]
(…)
De gemachtigde van [belanghebbende] zei dat [B-straat] bruikbaar is, maar dat de waarde is vastgesteld op 11 keer de jaarhuur, maar dat klopt niet. De jaarhuur op de transactiedatum was € 3.060.000 en de huur, die in de matrix vermeld staat is de huur per peildatum 1 januari 2019. Die ligt veel hoger dan op de transactiedatum van 11 juni 2017.
Op dat moment was de huur € 3.060.000 en gaat het dus om 16,5 keer de jaarhuur.”

2.8.

In het proces-verbaal van de zitting van het Hof is onder meer het volgende vermeld:

“De gemachtigde van belanghebbende
(…)
Mijn collega heeft in eerste aanleg veel kritische opmerkingen gemaakt met betrekking tot de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft daar niet adequaat op gereageerd.
Er is geen enkele huurovereenkomst overgelegd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn bewijslast.

Bij twee vergelijkingsobjecten gaat het om aandelentransacties. De rechtbank is daaraan voorbij gegaan. Een aandelentransactie is niet goed vergelijkbaar, zelfs niet als het gaat om een [bedrijf 3] B.V. Ik wil inzicht kunnen hebben in jaarrekeningen en activastaten.

De heffingsambtenaar heeft pas ter zitting in eerste aanleg verklaard dat de huurwaarde van [B-straat] , € 3.060.000 zou zijn. Er zijn geen stukken overgelegd ter onderbouwing van dat bedrag. In de eerdere stukken van de heffingsambtenaar werd nog gesproken van een huur van € 4.278.794; daaruit volgt een kapitalisatiefactor van 11,5. Veel lager dan de bij onderhavig object gebruikte kapitalisatiefactor van 14,5.

Van alle vergelijkingsobjecten is alleen [B-straat] geschikt. Dit pand is verkocht in verhuurde staat, zonder dat een correctie is aangebracht.

De huur van onderhavig pand was € 3.200.000. Een indexatie van 5,2% (€ 3.366.433), zoals blijkt uit p. 23 van bijlage G van het verweerschrift in eerste aanleg, voor 2019 is redelijk. Tot die conclusie kom ik overigens zonder inzage in de cijfers te hebben gehad.

De heffingsambtenaar:

(…)

Desgevraagd verklaar ik dat alle vergelijkingsobjecten in verhuurde staat zijn verkocht.
Het onderhavig object is, in overeenstemming met de Taxatiewijzer Hotels, gecorrigeerd voor de WOZ-fictie. Dat is het bedrag van € 1.675.000 op p. 21, bijlage G van het verweerschrift in eerste aanleg. Er is geen extra correctie toegepast omdat de vraag naar hotels groter is dan het aanbod in de [gemeente] , zie bijlage 2 van het verweerschrift in hoger beroep.

De voorzitter:

Geldt er ook een hotelbouwstop in de [gemeente] ? In het taxatieverslag wordt de hotelstop in [plaats 1] genoemd.

De heffingsambtenaar:

( [A] ) Nee, er geldt geen hotelbouwstop voor de [gemeente] .
(…)

( [A] ) Desgevraagd verklaar ik dat de huurcontracten van de vergelijkingsobjecten wel tot het dossier behoren.

( [B] ) Wegens privacy-redenen kunnen we huurcontracten niet aan belanghebbende verstrekken.