Gerechtshof Amsterdam, 14-05-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1780, 22/2525
Gerechtshof Amsterdam, 14-05-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1780, 22/2525
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 14 mei 2024
- Datum publicatie
- 3 juli 2024
- Zaaknummer
- 22/2525
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ. Vergelijkbaarheid van referentieobjecten. Voldoende rekening gehouden met onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning.
Uitspraak
kenmerk 22/2525
14 mei 2024
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] , wonende te Antwerpen (België), belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
tegen de uitspraak van 3 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/1876 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 814.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Het Hof gaat uit van de volgende feiten:
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een door belanghebbende verhuurde bovenwoning uit bouwjaar 1898. De oppervlakte van de woning is circa 109 m².
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 814.000 onder meer de volgende waardematrix overgelegd.
[waardematrix]
De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt volgens het overzicht € 9.541. Geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt deze € 9.087. Voor de woning is, rekening houdend met een matige kwaliteit en een matige onderhoudsstaat, als vierkantemeterwaarde € 7.476 in aanmerking genomen.
Belanghebbende heeft de volgende rapporten over de staat van het pand aan de Van Breestraat 25 ingebracht:
- -
-
Rapport van 14 oktober 2014 van Strackee BV Bouwadviesbureau;
- -
-
Advies van 13 september 2014 van ’t Vloerenhuis parket- en plankenvloeren;
- -
-
Opname van 6 oktober 2014 van Feenstra Bacol Ventilatie;
- -
-
Verslag van bevindingen van 23 juli 2014 van Van Luijk Natuursteen Consultancy;
- -
-
Meetverslag Lekdetectie van 31 oktober 2014 van AB Lekdetectie BV;
- -
-
Een offerte van 12 september 2014 van Van Berkel Aannemers Leimuiden BV;
- -
-
Een offerte van 11 augustus 2014 van Bouwbedrijf De Vlucht BV;
- -
-
Een bouwkundige opname van 3 januari 2014 van BBCI Frijwijk.
In eerste aanleg heeft belanghebbende bij zijn nader stuk van 15 oktober 2022 een WOZ-deskundigenrapport van ‘deJuisteWaarde.nl’ voor de waardepeildatum 1 januari 2020 opgemaakt door taxateur [taxateur] ingebracht (hierin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 724.000 op waardepeildatum 1 januari 2020).
Belanghebbende heeft in zijn nader stuk in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 703.000 een nieuw WOZ-deskundigenrapport van ‘deJuisteWaarde.nl’ ingebracht voor waardepeildatum 1 januari 2019. Het rapport is uitgebracht in opdracht van het kantoor van de gemachtigde van belanghebbende en is op 16 april 2024 opgemaakt door (dezelfde) taxateur [taxateur]. Het rapport vermeldt de volgende bijlagen: ‘1. Referentiematrix, 2. Indexatie referentie-objecten’. Achter het rapport is de volgende matrix gevoegd:
[waardematrix]
De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt volgens het overzicht € 7.769. Geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging bedraagt deze € 7.584. Voor de woning is, rekening houdend met een matige kwaliteit, matige voorzieningen en een matige onderhoudsstaat, als vierkantemeterwaarde € 6.446 in aanmerking genomen.
Over de bijlagen bij laatstgenoemd WOZ-deskundigenrapport van 16 april 2024 van ‘deJuisteWaarde.nl’ heeft de gemachtigde van belanghebbende op de zitting bij het Hof als volgt verklaard:
“De voorzitter:
Door gemachtigde van belanghebbende is een ‘WOZ-deskundigenrapport’ van de taxateur ‘deJuisteWaarde.nl’ overlegd met als bijlage 1 ‘referentiematrix’. Is deze bijlage bij het WOZ-deskundigenrapport door de taxateur opgesteld of door u?
Gemachtigde:
Die heeft deJuisteWaarde.nl opgesteld.
De voorzitter:
Over het algemeen heeft de referentiematrix van deJuisteWaarde.nl een andere opmaak, zie bijvoorbeeld uw nadere stuk in beroep van 15 oktober 2022. In deze matrix staat bijvoorbeeld een schrijffoutje in het jaartal van het kenmerk. De matrix lijkt van u te komen. Weet u zeker dat die van de taxateur is?
Gemachtigde:
Wij geven gewoon aan bij de taxateur wat de primaire en secundaire objectkenmerken zijn. Geven aan wat er aan de hand is.
De voorzitter:
Is het uw matrix in het taxatierapport? Want dat idee heb ik wel.
Gemachtigde:
Uiteindelijk is het zo dat ik, als is gebruikelijk, kijk naar de referenties. Die leg ik voor aan de taxateur. En die stelt dan vast dat de waarde € 703.000 moet zijn. En ook met stamkaarten.
De voorzitter:
Als ik naar uw andere stukken kijk, herken ik de matrix van deJuisteWaarde.nl zoals opgenomen in het eerdergenoemde stuk in beroep. En deze matrix bijgevoegd als bijlage bij het rapport van deJuisteWaarde.nl, ziet er heel anders uit [voorzitter toont de twee matrices]. Is dit uw matrix? Ik wil nu een eerlijk antwoord. U zit hier wel voor het Hof. Ja of nee?
Gemachtigde:
De matrix is onderdeel van het rapport.
De voorzitter:
U bent om de zaak heen aan het draaien.
Gemachtigde:
Ik draai er niet omheen. Ik vertel de taxateur wat er in het hogerberoepschrift staat. Dan geef ik gegevens door aan de taxateur. Dan vraag je kan dit in een matrix worden gevat en overleg je het.
De voorzitter:
Dus u doet een voorstel en de taxateur bevestigt uw matrix?
Gemachtigde:
Ja zo is het gegaan.
De voorzitter:
Dus het is uw matrix?
Gemachtigde:
Nee zo is het niet.
De voorzitter:
Ik vind dat u aan het draaien bent maar het is mij duidelijk hoe het gegaan is.
Gemachtigde:
Het staat mij vrij om gegevens aan te leveren bij de taxateur en dat hij er dan een klap op geeft.”
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.