Gerechtshof Amsterdam, 07-11-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:3246, 23/418
Gerechtshof Amsterdam, 07-11-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:3246, 23/418
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 7 november 2024
- Datum publicatie
- 4 december 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2023:3196, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 23/418
- Relevante informatie
- Art. 28 WOZ, Art. 17 WOZ, Art. 8:29 Awb
Inhoudsindicatie
WOZ 2021 vrijstaande woning. Geschil spitst zich toe op beoordeling ligging van de woning en één vergelijkingsobject. Hoger beroep heffingsambtenaar gegrond. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar wel voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Incidenteel hoger beroep belanghebbende ongegrond.
Uitspraak
kenmerk 23/418
7 november 2024
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,
en het incidenteel hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde [Persoon] )
tegen de uitspraak van 7 april 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/5560 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2021 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [adres 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 2.215.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 10 september 2021, ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Bij uitspraak van 7 april 2023 heeft de rechtbank als volgt op het beroep beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- -
-
verklaart het beroep gegrond;
- -
-
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- -
-
vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot
€ 2.084.000; - -
-
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een naar een heffingsmaatstaf van
€ 2.084.000; - -
-
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- -
-
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.394,26;
- -
-
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.”
De heffingsambtenaar heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld en dit hoger beroep gemotiveerd bij brief van 20 juni 2023. Belanghebbende heeft in één geschrift een verweerschrift en een incidenteel hogerberoepschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 17 oktober 2024 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde garage en is gebouwd in 2002. De woning heeft een inhoud van ongeveer
920 m³ en staat op een kavel ter grootte van ongeveer 1.831 m². De garage heeft een oppervlakte van ongeveer 18 m².
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag en de grondstaffels, een waarderapport met een waardematrix (“Bijlage waardeopbouw”) overgelegd, alsmede foto’s van de woning en de in de waardematrix opgevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten betreffen drie vrijstaande woningen in [Z]
( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ). In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van € 2.235.000.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd met een waardematrix op basis waarvan de WOZ-waarde is getaxeerd op € 1.788.912. De hierin opgevoerde vergelijkingsobjecten betreffen naast [adres 3] , [adres 5] en
[adres 6] , eveneens in [Z] .
Bij zijn hogerberoepschrift heeft de heffingsambtenaar een akte van levering van een kavel bouwgrond in het gebied ‘ [Park] ’ (deelplan [adres 7] ) gevoegd, plaatselijk bekend als [adres 7] .
Bij zijn nadere stuk van 17 oktober 2024 heeft belanghebbende luchtfoto’s van
Google Earth gevoegd van de [adres 7] , van de woning en van de door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten.
Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar onder meer verklaard:
“De woning van belanghebbende is gelegen in [Z] in het gebied [gebied 1] . Het is een divers gebied met grote woonhuizen, gelegen midden in de duinen . Aan de woningen in dit gebied kunnen voor de ligging verschillende factoren worden toegekend.”
(…)
“De [adres 4] is geen drukke doorgaande weg maar er komt wel forensenverkeer uit het gebied [gebied 1] doorheen. Aan de [adres 1] liggen maar vier woningen. Het is een doodlopende weg dus er komt alleen bestemmingsverkeer, waardoor het een veel rustiger weg is.”
Ter zitting van het Hof heeft (de gemachtigde van) belanghebbende onder meer verklaard:
“Een grondprijs is geen mathematisch gegeven, het is geen feit. In mijn incidenteel hoger beroep heb ik bepleit dat de [adres 4] geen drukke forensenweg is. Dat is een blote stelling van de heffingsambtenaar. De [adres 4] is een vrij smal asfaltweggetje. De ligging van de [adres 4] is identiek aan de ligging van de woning van belanghebbende. Ik heb stukken uit het WOZ-waardeloket overgelegd. Daaruit blijkt dat de woning van belanghebbende een rare perceelvorm heeft. Het is een incourant object door die rare vorm met punt waarvan het overgrote deel grenst aan de openbare weg, namelijk de straten [adres 4] en [adres 1] . Er moet sprake zijn van een gelijke grondwaarde bij een gelijke ligging en anders is de ligging van de woning van mijn klant slechter vanwege die rare vorm.”
(…)
“U kunt niet uit de overgelegde foto’s (print screen uit het WOZ-waardeloket en Google Earth) opmaken dat de [adres 4] een drukke weg is. Het is een rustige weg. Het perceel van de woning van belanghebbende grenst voor een langer deel aan de [adres 4] . U houdt mij voor dat de woning van belanghebbende verder van de weg gelegen is. Daar ben ik het niet mee eens. De [adres 4] ligt verder van de weg af.”
3 Geschil in hoger beroep
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Bij wijze van incidenteel hoger beroep bepleit belanghebbende een waarde van
€ 1.963.000.