Gerechtshof Amsterdam, 06-02-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:640, 22/218
Gerechtshof Amsterdam, 06-02-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:640, 22/218
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 6 februari 2024
- Datum publicatie
- 27 maart 2024
- Zaaknummer
- 22/218
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 18 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ 2020 hotel. Waarde niet te hoog vastgesteld. Onderbouwing op grond van HWK, Taxatiewijzer, bottom-up en transactieprijs per kamer. (Aanvangs- en structureel) leegstandsrisico.
Uitspraak
kenmerk 22/218
6 februari 2024
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 25 maart 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/5421 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar
en
de Staat, de minister van Justitie en Veiligheid te Den Haag, de Minister,
op het verzoek van belanghebbende tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] te [Z] voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 12.860.000.
Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar, ingekomen op
11 maart 2020, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend
28 augustus 2020, ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 25 maart 2022 heeft de rechtbank als volgt op het beroep beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ’verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder en de minister van Justitie en Veiligheid op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 177.”
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof op 30 maart 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Met dagtekening 18 juli 2023, 7 december 2023 en 23 december 2023 heeft belanghebbende aanvullende stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak (hierna ook te noemen: het object). Het object, dat is gebouwd in 1989, betreft een viersterrenhotel met 130 kamers. Het object met een oppervlakte van 7.718 m² heeft een restaurant en vergaderzalen en is voorzien van een parkeerterrein voor ongeveer 140 auto’s. Het perceel heeft een oppervlakte van 95.264 m².
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg bij zijn verweerschrift, naast een taxatieverslag van de beschikte waarde in de bezwaarfase (bijlage E), een “Toetsing WOZ-waarde” (bijlage G) overgelegd, met twee berekeningen volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Het betreft een taxatieverslag berekend op grond van de Taxatiewijzer Hotels 2019 van de VNG (WOZ-waarde € 12.922.000) en een alternatieve berekening op basis van de “bottom-up”-methodiek, afgeleid uit taxatierapporten van [Y] voor hotels (WOZ-waarde € 15.550.000). Tevens is een vergelijking op basis van een transactieprijs per kamer met het referentieobject aan de [B-straat] te [plaats 1] (transactiedatum 23 december 2019) overgelegd.
De huur voor het object bedroeg in 2018 € 1.399.501 (exclusief btw), volgens het door belanghebbende ingevulde Inventarisatieformulier hotels Taxatiewijzer 2019 versie 1.0.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.