Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-10-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:11546, 200.181.650
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-10-2017, ECLI:NL:GHARL:2017:11546, 200.181.650
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 24 oktober 2017
- Datum publicatie
- 7 augustus 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2017:11546
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2014:2520
- Zaaknummer
- 200.181.650
Inhoudsindicatie
Koopovereenkomst; bodemverontreiniging; conformiteitsvereiste; schending mededelingsplicht; verzuim; verjaring
Uitspraak
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.181.650
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/343969)
arrest van 24 oktober 2017
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. H.J.M. Winkelhuijzen,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat/procesvertegenwoordiger onttrokken, voorheen: mr. M.W. Fakiri.
1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 24 mei 2016 hier over. Bij dit arrest is een comparitie van partijen gelast.
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep blijkt uit:
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 6 september 2016;- de ten behoeve van die comparitie door mrs. Winkelhuijzen en Fakiri voornoemd bij brieven van 22 augustus 2016 aan het hof (met kopie aan de wederpartij) toegezonden stukken;
- de brief van mr. Winkelhuijzen van 27 september 2016 met een reactie op het proces-verbaal van de comparitie van partijen;
- de memorie van grieven.
Nadat mr. Fakiri voornoemd zich als procesvertegenwoordiger van [geïntimeerde] had onttrokken, [geïntimeerde] daarover was geïnformeerd en was gewezen op de gevolgen daarvan, is [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld een nieuwe procesvertegenwoordiger te stellen. Na afloop van de daarvoor gestelde termijn en de constatering dat geen nieuwe procesvertegenwoordiger was gesteld, is haar recht op een memorie van antwoord komen te vervallen.
Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald op één dossier.
3 De vaststaande feiten
2. Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.27 van het bestreden vonnis van 25 juni 2014.
3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
Het gaat in deze zaak naar de kern en voor zover in hoger beroep nog van belang om het volgende.
[appellant] heeft op 3 september 1997 de onroerende zaak aan de [adres A] , met de woonboerderij ‘ [naam woonboerderij] ’, diverse opstallen en grasland (hierna ook: het perceel) in eigendom verworven. Ter plaatse is in april/mei 1997 door Ingenieursbureau [Ing. buro] B.V. (hierna: [Ing. buro] ) verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging uitgevoerd, gerapporteerd in het zogenoemde rapport 2, en in september/oktober/november 1997 nader onderzoek, gerapporteerd in de zogenoemde rapporten 4a, 4b (met de titel: Verkennend en nader onderzoek naar bodemverontreiniging ter plaatse van [adres A] ), 4c en 5c (met de titel: Aanvullend onderzoek ter plaatse van een weideperceel (voormalige stort) achter [adres A] ).
Op basis van de bodemonderzoeken 4a en 4b besloot de provincie op 3 maart 1998 dat geen sprake was van een geval van ernstige bodemverontreiniging ter plaatse van de locatie [adres A] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , wat betreft het gedeelte aangeduid op de ‘bijgevoegde kaart’ met een oppervlakte van 3.600 m2, waarop zich een leegstaande woning en enkele vervallen schuren bevonden en waar ook een tijdelijke mestvaalt was gesitueerd. Volgens de bijlagen 2 bij de bodemonderzoeken 4a en 4b gaat het hier om het zogenoemde bouwblok (ofwel ‘de bouwkavel’) (hierna ook: het eerste geval).
Op basis van bodemonderzoek 5c besloot de provincie op 3 maart 1998 dat sprake was van een geval van ernstige bodemverontreiniging ter plaatse van de locatie [adres A] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer] , D6, opnieuw genummerd in D7 en D8, (gedeeltelijk). Volgens het desbetreffende besluit gaat het hier om het terreingedeelte dat is gelegen vanaf de wetering tot circa 750 meter richting de [adres 2] ter plaatse van de voormalige sloot, die in de periode 1975 tot 1979 met vuil werd gedempt (hierna ook: het tweede geval).
[appellant] heeft in oktober 1997 [naar het hof begrijpt] op de bouwkavel sloopwerkzaamheden doen uitvoeren en puin aangebracht op de paden. De gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) heeft in november 1997 ingestemd met de door [appellant] ingediende verantwoording van de sloop van het ‘schurendorp’ op het perceel. [appellant] heeft de door sloop ontstane gaten in het terrein doen dichten met grond en de bouwkavel afgedekt met een laag van 50 cm zwarte grond, die volgens [appellant] afkomstig is van het perceel en voornamelijk is verkregen door uitgraving van de sloot aan de noordzijde van het bouwperceel.
Vervolgens heeft [appellant] het perceel in de verkoop gegeven. Op 31 januari 1998 heeft [appellant] ten aanzien van het achterste gedeelte van de boerderij ‘ [naam woonboerderij] ’ met [geïntimeerde] en haar toenmalige echtgenoot [echtenoot geïntimeerde] (hierna samen en [geïntimeerde] ook afzonderlijk: [geïntimeerde] ) een koopovereenkomst gesloten (hierna: koopovereenkomst I).
Het tweede geval heeft [appellant] in overeenstemming met de beschikking van de provincie van 3 maart 1998 doen saneren door een kleilaag van 0,4 m (leeflaag genoemd) en een puinlaag van 0,1 m aan te brengen. In die maand heeft [appellant] met [geïntimeerde] ook een koopovereenkomst ten aanzien van een deel van het naastgelegen weideperceel gesloten (koopovereenkomst II). Het voorste deel van de woonboerderij en het andere deel van het naastgelegen weideperceel heeft [appellant] in dezelfde tijd verkocht aan [koper] .
In koopovereenkomst I zijn onder meer de volgende, hier relevante bepalingen opgenomen:
‘feitelijke levering, staat van het verkochte.
artikel 5.
(...)
2. Het registergoed zal bij dc feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het
gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die
daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
(...)
6. Koper is voornemens het registergoed na de verbouwing als volgt te gebruiken:
* het achterste ged. v.d. boerderij als woning en het bouwblok als gastenverblijf/kantoor.
(...)
juridische levering/ontbindende voorwaarde
artikel 6.
(...)
2.Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten (...) en beperkingen, kenbaar
uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of
voortvloeiend uit:
= 1. de (laatste) akte(n) van levering.
(...)
= 3. bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet Bodembescherming gepubliceerd
zijn in de openbare registers.
Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de navolgende stukken:
* situatietekening, rapport verkennend bodemonderzoek [Ing. buro] , stichtingsakte
en aanvullende bijlagen behorende bij de koopovereenkomst (genummerd van 1 t/m 13).
Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk.
Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de
openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar
zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekent.
(...)
garantieverklaring van verkoper.
artikel 10.
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het
navolgende:
(...)
b. voorzover aan verkoper bekend zijn er feiten die er op wijzen dat het verkochte enige
verontreiniging bevat (zie aangehecht rapport verkennend bodemonderzoek Ing. buro
[Ing. buro] b.v. rapportnummer: 3-33-174-4b van 13 oktober 1997 en verklaring eigenaar) die niet ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 6 omschreven gebruik door
koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het
registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen;
(...)
informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper.
artikel 11.
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot
het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door
hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat dc
resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende
verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover
deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
(...)
bodemonderzoek, ontbindende voorwaarde.
artikel 14.
Indien na de notariële akte van levering mocht blijken dat de bodem bij het aangaan van de
koopovereenkomst toch enige verontreiniging bevat (...), is het risico daarvan voor rekening
van koper, tenzij hij aantoont dat de verkoper wist of kon weten dat deze schadelijke
stoffen/opslagtanks aanwezig waren en dat voor hem heeft verzwegen, in welk geval het
risico voor de verkoper is, alles behalve het hierna bepaalde.’
In de opvolgende leveringsakte ten aanzien van het betrokken perceel (zie hiervoor onder 3.1.5) (hierna: perceel I) zijn onder meer de volgende, hier relevante bepalingen opgenomen:
‘Bodemonderzoek
Artikel 6.
Met betrekking tot de gesteldheid van de bodem verklaarden partijen uitdrukkelijk dat zij
bekend zijn met de inhoud van het rapport verkennend en nader onderzoek naar
bodemverontreiniging de dato dertien oktober negentienhonderdzevenennegentig rapport
nummer 3-33-174-4B, zoals is uitgebracht door ingenieursbureau [Ing. buro] B.V. te [woonplaats] , alles met inachtneming van het hierna met betrekking tot eventuele
verontreiniging bepaalde. De comparanten verklaarden dat van voormeld rapport een
exemplaar is gehecht aan de hiervoor gemelde koopakte.
(...)
Vestiging erfdienstbaarheden en bijzondere bepalingen.
Met betrekking tot de hiervoor onder a aangehaalde tekst [inzake de bij wijze van
kettingbeding opgelegde verplichting tot vrijwaring van de rechtsvoorganger van [appellant] ,
toevoeging hof] zijn verkoper [ [appellant] , toevoeging hof] en koper [ [geïntimeerde] / [echtenoot geïntimeerde] ,
toevoeging hof] in deze nog nader overeengekomen:
De verkoper verklaarde terzake van de eventueel aanwezige verontreiniging in het hij deze
akte geleverde de koper te vrijwaren, zulks op verbeurte van een boete van
driehonderdtachtigduizendgulden (f. 380.000,--) voor alle aanspraken hoe ook genaamd
voortvloeiende uit een eventuele verplichting welke aan koper wordt opgelegd of opgelegd
mocht worden door een overheidsinstantie op grond van de Wet Bodemsanering of andere wettelijke regelingen danwel alle andere aanspraken van derde(n).
(...)
Het is de koper niet bekend dat bij het aangaan van dc koopovereenkomst, ten aanzien
van het verkochte, beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet
Bodembescherming genomen waren door het bevoegd gezag.’
In koopovereenkomst II zijn onder meer de volgende, hier relevante bepalingen opgenomen:
‘(...) van verkoper te hebben gekocht:
* het weiland en weg deeluitmakende van het perceel gelegen aan de [adres A]
, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer
[nummer] gedeeltelijk en groot circa 25 are of zoveel na uitmeting van het kadaster zal blijken
en op aangehechte kadastrale tekening is aangegeven en volgens aangehechte plankaart
van het landschapsbeheer Utrecht in opdracht en voor rekening van de verkoper zal
worden ingericht.
(...)
feitelijke levering, staat van het verkochte.
artikel 5.
(...)
2. Het registergoed zat bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het
gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die
daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
(...)
6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken:
* weideperceel
(...)
Juridische levering/ontbindende voorwaarde
artikel 6.
(...)
2. Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten (...) en beperkingen, kenbaar
uit dc openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit:
= 1. de (laatste) akte(n) van levering:
(...)
= 3. bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet Bodembescherming gepubliceerd
zijn in de openbare registers.
Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de navolgende stukken:
* kopie eigendomsbewijs, landschapsplan, rapport bodemonderzoek Ingenieursbureau
[Ing. buro] B.V. rapportnummer 3-33-174-4b.
Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk.
Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de
openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar
zijn en of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekent.
(...)
garantieverklaringen van verkoper.
artikel 10.
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het
navolgende:
(...)
b. voorzover aan verkoper bekend zijn er feiten die er op wijzen dat het verkochte enige
verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 6 omschreven gebruik
door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het
registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen (zie rapport bodemonderzoek
Ingenieursbureau [Ing. buro] B.V. rapportnr: 3-33-174-4b);
(...)
informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper.
artikel 11.
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot
het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door
hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de
resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende
verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover
deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
(...)
bodemonderzoek, ontbindende voorwaarde.
artikel 14.
Indien na de notariële akte van levering mocht blijken dat de bodem bij het aangaan van de
koopovereenkomst toch enige verontreiniging bevat (zie rapport bodemonderzoek
Ingenieursbureau [Ing. buro] B.V. rapportnr: 3-33-1 74-4b) (...), is het risico
daarvan voor rekening van koper, tenzij hij aantoont dat de verkoper wist of kon weten dat
deze schadelijke stoffen/opslagtanks aanwezig waren en dat voor hem heeft verzwegen, in
welk geval het risico voor de verkoper is.
(...)
Voorts is overeengekomen:
(...)
3. De eigenaren van [adres A] en [adres B] gaan accoord met de uitvoering
van het landschapsplan en ontgronding volgens aangehecht schetsplan. De uitvoering
van dit plan zal geschieden in opdracht en voor rekening van de verkoper.
(...)’
Volgens leveringsakte II was het betrokken perceel (zie hiervoor onder 3.1.6, tweede volzin) (hierna: perceel II) door [geïntimeerde] te gebruiken als tuin en weiland met toegangsweg.
In leveringsakte II, is, gelijk in leveringsakte I, bij wijze van kettingbeding de door [appellant] aangegane verplichting jegens de vorige eigenaar tot vrijwaring voor alle
aanspraken voortvloeiende uit bodemverontreiniging, aan [geïntimeerde] opgelegd.
Voorts zijn in deze leveringsakte onder meer de volgende, hier relevante bepalingen opgenomen:
‘Bodemonderzoek
Artikel 6.
Met betrekking tot de gesteldheid van de bodem verklaarden partijen (...) dat zij bekend
zijn met de inhoud van het rapport verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging, de
dato vierentwintig september negentienhonderdzevenennegentig rapport nummer
3-33-174-4b, alles met inachtneming van het hierna met betrekking tot eventuele verontreiniging bepaalde.
(...)
Bijzondere bepalingen.
Met betrekking tot de hiervoor onder a aangehaalde tekst [inzake de bij wijze van
kettingbeding opgelegde verplichting tot vrijwaring van de rechtsvoorganger van [appellant] ,
toevoeging hof] zijn verkoper en koper in deze nog nader overeengekomen:
De verkoper verklaarde terzake van de eventueel aanwezige verontreiniging de
koper te vrijwaren, zulks op verbeurte van een boete van tienduizend gulden
(f. 10.000,--) voor alle aanspraken hoe ook genaamd voortvloeiende uit een
eventuele verplichting welke aan koper wordt opgelegd of opgelegd mocht
worden door een overheidsinstantie op grond van de Wet Bodemsanering of
andere wettelijke regelingen danwel alle andere aanspraken van derde(n). (...)
Het is de verkoper niet bekend dat bij het aangaan van de koopovereenkomst ten aanzien
van het verkochte, beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet
Bodembescherming genomen waren door het bevoegd gezag.
(...)’
[geïntimeerde] heeft op perceel I (haar deel van) de woonboerderij verbouwd. Voorts is in een bijgebouw een Bed & Breakfast gerealiseerd.
Naar aanleiding van een voornemen tot verkoop van de percelen I en II door [geïntimeerde] in de periode mei – augustus 2012 is ter plaatse door [x] Bodemsanering B.V. (hierna: [x] ) in opdracht van de aspirant-kopers een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd. De rapporten van die onderzoeken dateren van 6 september 2012 en van 20 november 2012 (producties 8 en 10 bij inleidende dagvaarding). De conclusies en aanbevelingen uit het rapport van het nader onderzoek luiden als volgt:
‘6. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
(...)
Omvang verontreiniging
Ter plaatse van de gedempte sloot, voornamelijk ter plaatse van het asfaltpad, is op een
diepte van circa 0,5 tot minimaal 2,7 m-mv huisvuil en puin aangetroffen. (...)
De grond in de directe nabijheid van deze gedempte sloot is sterk verontreinigd met zware
metalen (...). De bovengrond ter plaatse van de oprijlaan (...) is verontreinigd met zware
metalen (...) en PAK. Tevens is ten zuidoosten van het bed & breakfast gebouw de
bovengrond sterk verontreinigd met zware metalen (...). Het totale volume sterk
verontreinigde grond wordt globaal geschat op 1.000 m2 x 1,0 m = circa 1.000 m3. Het
totale volume aan afval wordt zeer globaal geschat op 900 m2 x 2,5 m = 2.250 m3.
Op basis van de aangetroffen grondverontreiniging met zware metalen kan worden gesteld
dat er sprake is van een ‘ernstig geval van bodemverontreiniging’ (het geval indien een
interventiewaarde overschreden wordt in minimaal 25 m3 grond of 100 m3 grondwater).
Derhalve is er sprake van saneringsplicht. Gesteld kan worden dat de ontstaansdatum van
de verontreiniging voor 1987 veroorzaakt is (waarschijnlijk in de periode 1975-1980),
waardoor het een ‘bestaand’ geval van bodemverontreiniging betreft.
(...)
Het is mogelijk om de (grond)verontreiniging af te dekken (isoleren) middels bestrating of
de verontreinigde grond af te graven en aansluitend af te voeren (...). Opgemerkt moet
worden dat circa 1/3 deel van de verontreinigingslocatie (waaronder de gedempte sloot met
huisvuil) in eigendom is van de buren ( [adres A] ) (...)
Geadviseerd wordt de resultaten van dit onderzoek voor te leggen aan de gemeente
[gemeente] en de provincie Utrecht.’
De potentiële kopers van perceel I en perceel II hebben zich vervolgens teruggetrokken.
[geïntimeerde] heeft zich eind 2012 naar aanleiding van het onderzoek van [x] tot [appellant] en de provincie gewend. Bij brief van 13 november 2012 heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] [appellant] aansprakelijk gesteld.
Bij inmiddels onherroepelijke beschikking van 18 juni 2013 heeft de provincie Utrecht (hierna: de provincie) besloten, dat ter plaatse van het eerste geval (zie hiervoor onder 3.1.2 ) – anders dan door de provincie ten tijde van het aangaan van koopovereenkomst I (op basis rapport 4b van [Ing. buro] ) werd aangenomen – sprake is van een geval van ernstige verontreiniging. Ter plaatse is, aldus de provincie, echter ‘gelet op het huidige of het toekomstige gebruik van de bodem (...) geen sprake van zodanige risico’s voor mens, plant of dier en/of verspreiding van de verontreiniging dat er met spoed gesaneerd behoeft te worden.’ Deze beschikking heeft betrekking op de diffuse verontreiniging in de bovengrond ter plaatse van het woonperceel (door de provincie aangeduid als geval 1), die niet behoort tot de deklaag van de gedempte sloot (door de provincie geval 2 genoemd; zie hiervoor onder3.1.3 ) of de verontreinigingsspot naast de toegangsweg (door de provincie geval 3 genoemd en betrekking hebbend op het - niet aan [geïntimeerde] toebehorende - kadastrale perceel D 209). Wat betreft geval 2 heeft de provincie haar instemming met de ter plaatse verrichte leeflaagsanering (zie hiervoor onder 3.1.6) bevestigd en gehandhaafd.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, kort samengevat, gevorderd dat de rechtbank bij
vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaarde dat [appellant] aansprakelijk is voor de
door [geïntimeerde] geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade als gevolg van een
toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatige daad van [appellant] , die het gevolg is van
dan wel bestaat uit het door [appellant] niet voldoen aan de op hem rustende informatieplicht bij de
verkoop van perceel I en perceel II. Het gebrek bestaat volgens [geïntimeerde] in de ter plaatse aangetroffen ernstige bodemverontreiniging en de daarmee gepaard gaande gebruiksbeperkingen ten aanzien van die percelen, waarover zij voorafgaand aan de koopovereenkomsten I en II door [appellant] niet is ingelicht en waarmee zij destijds evenmin anderszins bekend is geraakt. Volgens [geïntimeerde] is zij destijds door middel van rapport 4b uitsluitend geïnformeerd over de door de provincie als niet ernstig beoordeelde bodemverontreiniging. De schending door [appellant] van zijn mededelingsplicht bestaat er volgens [geïntimeerde] uit dat hij:
a . a ) [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomsten I en II uitsluitend over rapport 4b heeft ingelicht en heeft nagelaten haar ook over de verontreiniging en saneringsplicht met betrekking tot de gedempte sloot, zoals deze blijken uit de reeds in 1997 door [Ing. buro] opgestelde overige rapporten - rapport 2, 4c en 5c - te informeren;
b) heeft nagelaten [geïntimeerde] erover te informeren dat het gedeelte van de gedempte sloot dat
op de percelen van [geïntimeerde] is gelegen niet is gesaneerd;
c) heeft verzuimd [geïntimeerde] in te lichten over de gebruiksbeperkingen op de percelen;
d) [geïntimeerde] niet heeft geïnformeerd over de kadastrale registratie van de
verontreiniging en de gebruiksbeperkingen.
[appellant] heeft tegen die vordering in eerste aanleg gemotiveerd verweer gevoerd. Volgens [appellant] is hij niet tot schadevergoeding jegens [geïntimeerde] gehouden omdat, kort gezegd, geen sprake is van:
- een tekortkoming (non-conformiteit) en, voor zover daarvan wel sprake mocht zijn,
toerekenbaarheid aan [appellant] ;
- causaal verband met de gestelde schade;
- verzuim van [appellant] ;
- een tijdige klacht van [geïntimeerde] .
De rechtbank heeft bij het tussenvonnis van 25 juni 2014 ten aanzien van het deel van perceel I dat de bouwkavel betreft (het eerste geval) geoordeeld, dat ter plaatse weliswaar sprake is van meer verontreiniging dan uit de bij het aangaan van koopovereenkomst I aan [geïntimeerde] verstrekte informatie volgt, maar dat door [geïntimeerde] geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken waaruit volgt dat [appellant] destijds al van deze (zwaardere) verontreiniging heeft geweten dan wel had behoren te weten en deze dus heeft verzwegen, zodat op grond van de exoneratiebepaling in artikel 14 van koopovereenkomst I (zie hiervoor onder 3.1.7 ) van toerekenbaarheid van de gestelde tekortkoming van [appellant] en daarmee van schadeplichtigheid van [appellant] jegens [geïntimeerde] op dit punt geen sprake kan zijn. In verband met de zich zowel op perceel I als perceel II voordoende ernstige verontreiniging ter plaatse van de gedempte sloot (het tweede geval) is de rechtbank van oordeel dat [appellant] zijn informatieplicht jegens [geïntimeerde] heeft geschonden. Weliswaar heeft ter plaatse een leeflaagsanering plaatsgevonden, waarmee de provincie heeft ingestemd, maar aan de aanwezigheid van de betreffende restverontreiniging zijn blijvende verplichtingen verbonden die er zonder die verontreiniging niet zouden zijn. De percelen I en II bezitten in zoverre niet de eigenschappen die [geïntimeerde] op grond van de koopovereenkomsten I en II mocht verwachten, tenzij [geïntimeerde] omtrent de desbetreffende verontreiniging en beperkingen voorafgaand aan het aangaan van de koopovereenkomsten I en II al was geïnformeerd.
Omdat [appellant] dit laatste heeft aangevoerd en [geïntimeerde] dit gemotiveerd heeft betwist, heeft de rechtbank [appellant] daarvan bewijs opgedragen. Zo [appellant] het desbetreffende bewijs niet mocht leveren, heeft de rechtbank de mogelijkheid van daaruit voortvloeiende schade voor [geïntimeerde] aannemelijk geacht, terwijl naar haar oordeel ook aan het vereiste van verzuim is voldaan. Van schending van de klachtplicht door [geïntimeerde] is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Bij het eindvonnis van 9 september 2015 heeft de rechtbank [appellant] niet in de hiervoor bedoelde bewijslevering geslaagd geoordeeld, zodat de rechtbank voor recht heeft verklaard dat [appellant] aansprakelijk is voor de door [geïntimeerde] als gevolg van de hiervoor bedoelde toerekenbare tekortkoming geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade en [appellant] heeft veroordeeld tot vergoeding van die schade nader op te maken bij staat, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.