Rechtbank Midden-Nederland, 25-06-2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:2520, C-16-343969 - HA ZA 13-353

[gedaagde] heeft bij akte van levering van 3 september 1997 de onroerende zaak aan de

[adres] te [plaats], met de woonboerderij “[naam]”, diverse opstallen en grasland, in eigendom verworven. Deze onroerende zaak (hierna te noemen het perceel) vormde een deel van het kadastrale perceel gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762 (oud) van ruim 7 hectare.

Voorafgaand aan en in verband met het voornemen tot de overdracht van het

perceel aan [gedaagde] heeft Ingenieursbureau [A] (hierna te noemen [A]) op verzoek van de toenmalige eigenaren in april/mei 1997 een verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging uitgevoerd. In het daarvan opgestelde rapport d.d. 16 mei 1997 met nummer 3-33-174-2, hierna te noemen rapport 2, is, voor zover voor de beoordeling relevant, het volgende vermeld:

“5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

Onderzoek is uitgevoerd op twee locaties te [plaats]. Eén locatie betreft een woonperceel met een leegstaande woning, horend bij een voormalige boerderij aan de [adres]. Uit gegevens, verstrekt door de opdrachtgever [de rechtsvoorganger van [gedaagde]; toevoeging rb.], blijkt dat er op deze locatie geen milieubelastende activiteiten hebben plaats gevonden. Op basis van deze informatie is de hypothese ‘onverdachte locatie’ gesteld. De tweede locatie betreft een voormalige sloot. Deze sloot is in de periode ’50-’72 gedempt met onbekend materiaal. Voor het onderzoek op deze locatie is uitgegaan van verdacht terrein met heterogeen verspreide onbekende verontreiniging.

Locatie: [adres]

(...)

Op basis van de hiervoor genoemde gegevens is het noodzakelijk de gestelde hypothese te verwerpen. De mate van verontreiniging van de grond van mengmonster 2 is, volgens de Leidraad Bodembescherming, aanleiding voor een nader onderzoek. (...)

Locatie: gedempte sloot

(...) Over de gehele lengte van de sloot en in een breedte variërend van tien tot vijftien meter is puin en huisvuil aangetroffen. (...)

Op basis van de hiervoor genoemde gegevens is het noodzakelijk de gestelde hypothese (verdachte locatie) te handhaven. De kwaliteit van het gestorte materiaal is aanleiding voor nadere stappen. De aangetroffen concentraties zijn van dien aard dat de provincie een saneringsbevel kan uitvaardigen. Uit het onderzoek blijkt dat (nog) geen sprake is van verspreiding van de verontreiniging naar de ondergrond of het grondwater. Geadviseerd wordt dan ook de mogelijkheden van verwijdering of isolatie van het gestorte materiaal te bestuderen. Wanneer geen maatregelen worden ondernomen bestaat de kans op verspreiding van de verontreiniging en een sanering met de daarbij horende hoog oplopende saneringskosten.”

In september/oktober 1997 heeft [A] in opdracht van [gedaagde] nader

onderzoek verricht. Van dit onderzoek zijn vier rapporten opgesteld, te weten:

bouwblok aan de [adres] te [plaats], gedateerd 24 september 1997, met rapportnummer 3-33-174-4a (hierna te noemen rapport 4a);

uit dit rapport (op pagina 2, onder 2.1) en bijlage 2 daarbij blijkt dat de onderzoeklocatie een strook grond van circa 500 m2 onder en om de woonboerderij en de aangrenzende dwarsschuur (hierna te noemen het bouwblok) aan de [adres] betreft;

van [adres] te [plaats], gedateerd 13 oktober 1997, met rapportnummer 3-33-174-4B (hierna te noemen rapport 4b);

uit dit rapport (op pagina 2, onder 2.1) en bijlage 2 daarbij blijkt dat de onderzoeklocatie een strook grond van circa 3.600 m2, bestaande uit het bouwblok en een aangrenzende (achtergelegen) strook grond (hierna te noemen de bouwkavel) aan de [adres] betreft;

(voormalige stortplaats) achter [adres] te [plaats], gedateerd 24 oktober 1997, met rapportnummer 3-33-174-4c (hierna te noemen rapport 4c);

uit dit rapport (op pagina 2, onder 2.1) en bijlage 2a blijkt dat de onderzoeklocatie een langgerekte strook grond van circa 750m2 (hierna te noemen de gedempte sloot) aan de [adres] betreft; de in het rapport vermelde bijlage 2 ontbreekt;

In opdracht van [gedaagde] heeft Sloop- en handelsonderneming [B]

[plaats] B.V. in september/oktober 1997 op het perceel sloop- en graaf/grondwerkzaamheden uitgevoerd. Een deel van het perceel is door Loonbedrijf [C] afgedekt met een laag gebiedseigen zwarte grond, verkregen door uitgraving van sloten op het perceel.

Bij brief van 18 november 1997 aan [gedaagde], waarin als referentie van [gedaagde] is vermeld

“8 november 1997”, heeft de gemeente [plaats] ingestemd met de door [gedaagde] ingediende verantwoording van de sloop van het “schurendorp” op het perceel [adres].

Eind 1997 heeft [gedaagde] makelaar [D]

ingeschakeld voor de verkoop van het perceel. [eiseres] en haar toenmalige echtgenoot de heer [E] (hierna te noemen [E]) enerzijds en [gedaagde] anderzijds, hebben destijds onderhandeld over de verkoop van het achterste gedeelte van de woonboerderij. [gedaagde] heeft daarnaast in die tijd met mevrouw [F] onderhandeld over de verkoop van het voorste gedeelte van de woonboerderij. Dit heeft in beide gevallen geleid tot een koopovereenkomst.

In de ontwerpbeschikking van de Provincie Utrecht, verder te noemen de

provincie, van 12 januari 1998 met nummer 98\930018 MBE inzake “[adres] te [plaats] (bouwkavel) UT 1600056”, die bij de onderhandelingen tussen [eiseres]/[E] en [gedaagde] aan de orde is gekomen en als bijlage aan koopovereenkomst I is gehecht (hierna te noemen de ontwerpbeschikking van 12 januari 1998) is, voor zover voor de onderhavige beoordeling relevant, het volgende opgenomen:

“1. Aanvraag

Gedeputeerde staten van Utrecht hebben op 17 december 1997 een melding als bedoeld in artikel 28 van de Wet bodembescherming ontvangen van de heer[gedaagde], [adres] (bouwkavel) te [plaats].

Het betreft een melding voor de vaststelling ernst en urgentie van het geval van bodemverontreiniging ter plaatse van de locatie [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762.

Bij deze melding zijn de volgende rapporten van Ingenieursbureau [A] ter beoordeling bijgevoegd:

- Verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging ter plaatse van een bouwblok aan de [adres] te [plaats], 24 september 1997, rapportnummer 3-33-174-4a;

- Verkennend en nader onderzoek naar bodemverontreiniging ter plaatse van een bouwkavel aan de [adres] te [plaats], 13 oktober 1997, rapportnummer 3-33-174-4b.

Uit dit bodemonderzoek blijkt dat zich in de bodem van dit perceelgedeelte geen geval van ernstige bodemverontreiniging is aangetroffen.

2. Ontwerp-beschikking

Gelet op het bepaalde in de artikelen 29 en 37 van de Wet bodembescherming is ons college voornemens het volgende te besluiten:

- geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging zoals bedoeld in artikel 29 na de Wbb.

3 Overwegingen

(...)

de verontreinigingssituatie grond en grondwater

Het betreft het perceelgedeelte zoals aangegeven op de bijgevoegde kaart. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 3.600 m2. Op het perceelgedeelte bevindt zich is een leegstaande woning en enkele vervallen schuren en er is een tijdelijke mestplaats gesitueerd.

(...)

5. Kadastrale registratie

Krachtens het bepaalde in artikel 55 van de Wbb zal ons college een afschrift van deze besluiten, alsmede een kadastrale kaart van het perceel waarop deze besluiten betrekking hebben, zenden aan de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers.”

In de ontwerpbeschikking van de provincie, van 19 januari 1998 met nummer

98\930036 MBE inzake “ontwerpbeschikking (weideperceel) UT 1600055”, die niet als bijlage aan koopovereenkomst I is gehecht (verder te noemen de ontwerpbeschikking van 19 januari 1998) is, voor zover voor de onderhavige beoordeling relevant, het volgende opgenomen:

“1. Aanvraag

Gedeputeerde staten van Utrecht hebben op 17 december 1997 een melding als bedoeld in artikel 28 van de Wet bodembescherming ontvangen van de heer [gedaagde], [adres] (weideperceel ) te [plaats].

Het betreft een melding inzake het voornemen de bodem ter plaatse van de locatie plaatselijk aangeduid [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762, D6 (gedeeltelijk).

Bij deze melding is ter beoordeling bijgevoegd de door Ingenieursbureau [A] opgestelde rapport: Aanvullend onderzoek ter plaatse van een weideperceel (voormalige stort) achter [adres] te [plaats], 28 november 1997, rapportnummer 3-33-174-5c. Het Saneringsplan gedempte sloot [adres] te [plaats] is opgesteld door de heer [gedaagde], op 4 december 1997. Op 19 januari 1998 hebben wij een brief van de heer[gedaagde] ontvangen met aanvullende informatie over het saneringsplan.

2. Beschikkingen

(...) ons college voornemens, (...), het volgende te besluiten.

- Ter plaatse van de bovengenoemde percelen, is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

- Gezien het voornemen van de heer [gedaagde] om zo spoedig mogelijk over te gaan tot sanering (...), stelt ons college pro forma vast dat uiterlijk vier jaar na het van kracht worden van deze beschikking met de sanering dient te worden begonnen.

- Het bovenvermelde saneringsplan wordt goedgekeurd

3. Overwegingen (...)

(...)

Verontreinigingssituatie grond en grondwater

(...)

Uit het bovengenoemde bodemonderzoek blijkt dat:

- het onderzochte terreingedelte is gelegen vanaf de wetering tot circa 750 meter richting de [adres] ter plaatse van de voormalige sloot.

- In de periode 1975 tot 1979 de sloot, met een lengte van circa 750 meter, met vuil is gedempt. (...) dat ook huisvuil en industrieel afval is gestort.

(...)

Saneringsplan

(...) Voor deze voormalige stortplaats is sprake van een milieuhygienische locatie specifieke omstandigheid. Daarom kan worden afgeweken van de multifunctionele saneringsvariant en kan gekozen worden voor een variant waarbij de aanwezige verontreiniging geïsoleerd, beheerst en gecontroleerd wordt.

Het isoleren van de verontreiniging zal plaats vinden door middel van het aanbrengen en instand houden van een kleilaag van minimaal 40 centimeter dikte.

Nazorg

(...) De nazorg van deze sanering zal bestaan uit een periodieke veldinspectie van de aangebrachte kleilaag. De verslaglegging van deze veldinspectie zal ter beoordeling aan ons worden aangeboden.

De in het saneringsplan beschreven sanering voldoet aan het bij of krachtens artikel 38 van de Wet bodembescherming bepaalde.

4. Nadere bepalingen

Aangezien de multifunctionele eigenschappen van de bodem ter plaatse van de gedempte sloot niet hersteld worden gelden voor het gebruik van de locatie de volgende beperkingen:

- bij eigendomsoverdracht gaat de verplichting tot nazorg over op de nieuwe eigenaar;

- wijziging van eigenaar en het gebruik dienen aan ons te worden gemeld;

- bij graafwerkzaamheden in de verontreinigde grond dienen veiligheidsmaatregelen genomen te worden conform de richtlijnen van de arbeidsinspectie;

- indien bij werkzaamheden verontreinigde grond vrijkomt dient dit aan ons te worden gemeld.

(...)

6. Kadastrale registratie

Krachtens het bepaalde in artikel 55 van de Wbb zal ons college een afschrift van deze besluiten, alsmede een kadastrale kaart van het perceel waarop deze besluiten betrekking hebben, zenden aan de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers.”

In de door [eiseres]/[E] en [gedaagde] op 31 januari 1998 getekende

Koopovereenkomst (hierna te noemen koopovereenkomst I) is, voor zover voor de beoordeling van belang, opgenomen:

“(...) van verkoper te hebben gekocht:

* het achterste gedeelte van de boerderij “[naam]” op aangehechte situatietekening gemarkeerd met hooiberg, fundering, erf, water, tuin, weiland en ondergrond, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats], uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762 ged. en groot ca. 40 are of zoveel bij uitmeting van het kadaster zal blijken;

(...)

feitelijke levering, staat van het verkochte

artikel 5.

(...)

2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.

(...)

6. Koper is voornemens het registergoed na de verbouwing als volgt te gebruiken:

* het achterste ged. v.d. boerderij als woning en het bouwblok als gastenverblijf/kantoor.

(...)

juridische levering/ontbindende voorwaarde

artikel 6.

(...)

2. Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten (...) en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit:

= 1. de (laatste) akte(n) van levering;

(...)

= 3. bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet Bodembescherming gepubliceerd zijn in de openbare registers.

Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de navolgende stukken:

* situatietekening, rapport verkennend bodemonderzoek [A], stichtingsakte en aanvullende bijlagen behorende bij de koopovereenkomst (genummerd van 1 t/m 13).

Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekent.

(...)

garantieverklaringen van verkoper

artikel 10

Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende:

(...)

b. voorzover aan verkoper bekend zijn er feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat ( zie aangehecht rapport verkennendbodemonderzoek Ing.buro [A] rapportnummer: 3-33-174-4b van d.d. 13 oktober 1997en verklaring eigenaar ) die niet ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 6 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen;

(...)

informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper.

artikel 11

Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).

(...)

bodemonderzoek, ontbindende voorwaarde

artikel 14

Indien na de notariële akte van levering mocht blijken dat de bodem bij het aangaan van de koopovereenkomst toch enige verontreiniging bevat (...), is het risico daarvan voor rekening van koper, tenzij hij aantoont dat de verkoper wist of kon weten dat deze schadelijke stoffen/opslagtanks aanwezig waren en dat voor hem heeft verzwegen, in welk geval het risico voor de verkoper is, alles behalve het hierna bepaalde.”

De levering van de bij koopovereenkomst I aan [eiseres]/[E] verkochte

onroerende zaak (hierna te noemen perceel I) heeft plaatsgevonden bij akte van 19 februari 1998 (verder te noemen leveringsakte I). In leveringsakte I is onder meer bij wijze van kettingbeding de door [gedaagde] aangegane verplichting jegens de vorige eigenaren (de dames [G]) tot vrijwaring voor alle aanspraken voortvloeiende uit bodemverontreiniging, aan [eiseres]/[E] opgelegd. In leveringsakte I is voorts, voor zover voor de beoordeling relevant, bepaald:

“ Bodemonderzoek

Artikel 6.

Met betrekking tot de gesteldheid van de bodem verklaarden partijen uitdrukkelijk dat zij bekend zijn met de inhoud van het rapport verkennend en nader onderzoek naar bodemverontreiniging, de dato dertien oktober negentienhonderdzevenennegentig rapport nummer 3-33-174-4B, zoals is uitgebracht door Ingenieursbureau [A] te [plaats], alles met inachtneming van het hierna met betrekking tot eventuele verontreiniging bepaalde. De comparanten verklaarden dat van voormeld rapport een exemplaar is gehecht aan de hiervoor gemelde koopakte.

(...)

Vestiging erfdienstbaarheden en bijzondere bepalingen.

Met betrekking tot de hiervoor onder a aangehaalde tekst [inzake de bij wijze van kettingbeding opgelegde verplichting tot vrijwaring van de rechtsvoorganger van [gedaagde]; toevoeging rb.] zijn verkoper [[gedaagde]; toevoeging rb.] en koper [[eiseres]/[E]; toevoeging rb.] in deze nog nader overeengekomen:

De verkoper verklaarde terzake van de eventueel aanwezige verontreiniging in het bij deze akte geleverde de koper te vrijwaren, zulks op verbeurte van een boete van driehonderdtachtigduizend gulden (f. 380.000,--) voor alle aanspraken hoe ook genaamd voortvloeiende uit een eventuele verplichting welke aan koper wordt opgelegd of opgelegd mocht worden door een overheidsinstantie op grond van de Wet Bodemsanering of andere wettelijke regelingen danwel alle andere aanspraken van derde(n).

(...)

Wet bodembescherming.

Het is de verkoper niet bekend dat bij het aangaan van de koopovereenkomst, ten aanzien van het verkochte, beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet Bodembescherming genomen waren door het bevoegd gezag.”

De ontwerp-beschikkingen van 12 respectievelijk 19 januari 1998 (zie onder 2.7. en

2.8.) zijn gevolgd door twee definitieve beschikkingen van 3 maart 1998, waarin de provincie overeenkomstig de ontwerp-beschikkingen heeft besloten.

In augustus 1998 heeft [gedaagde] zowel aan [F] als aan [eiseres]/[E] nog

een gedeelte van het perceel verkocht, te weten het naastgelegen weideperceel. In de betreffende tussen [eiseres]/[E] en [gedaagde] tot stand gekomen koopovereenkomst (hierna te noemen koopovereenkomst II) is, voor zover voor de beoordeling van belang, opgenomen:

“(...) van verkoper te hebben gekocht:

* het weiland en weg deeluitmakende van het perceel gelegen aan de [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762 gedeeltelijk en groot circa 25 are of zoveel na uitmeting van het kadaster zal blijken en op aangehechte kadastrale tekening is aangegeven en volgens aangehechte plankaart van het landschapsbeheer Utrecht in opdracht en voor rekening van de verkoper zal worden ingericht.

(...)

feitelijke levering, staat van het verkochte

artikel 5.

(...)

2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.

(...)

6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken:

* weideperceel

(...)

juridische levering/ontbindende voorwaarde

artikel 6.

(...)

2. Verkoper heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten (...) en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en blijkend en/of voortvloeiend uit:

= 1. de (laatste) akte(n) van levering;

(...)

= 3. bevelen en/of beschikkingen die op grond van de Wet Bodembescherming gepubliceerd zijn in de openbare registers.

Aan deze akte wordt een door koper getekende kopie gehecht van de navolgende stukken:

* kopie eigendomsbewijs, landschapsplan, rapport bodemonderzoek Ingenieursbureau [A] rapportnummer 3-33-174-4b.

Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekent.

(...)

garantieverklaringen van verkoper

artikel 10

Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende:

(...)

b. voorzover aan verkoper bekend zijn er feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 5 lid 6 omschreven gebruik door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen ( zie rapport bodemonderzoek Ingenieursbureau [A] rapportnr: 3-33-174-4b );

(...)

informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper.

artikel 11

Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).

(...)

bodemonderzoek, ontbindende voorwaarde

artikel 14

Indien na de notariële akte van levering mocht blijken dat de bodem bij het aangaan van de koopovereenkomst toch enige verontreiniging bevat (zie rapport bodemonderzoek Ingenieursbureau [A] rapportnr: 3-33-174-4b) (...), is het risico daarvan voor rekening van koper, tenzij hij aantoont dat de verkoper wist of kon weten dat deze schadelijke stoffen/opslagtanks aanwezig waren en dat voor hem heeft verzwegen, in welk geval het risico voor de verkoper is.

(...)

Voorts is overeengekomen:

(...)

3. De eigenaren van [adres] en [adres] gaan accoord met de uitvoering van het landschapsplan en ontgronding volgens aangehecht schetsplan. De uitvoering van dit plan zal geschieden in opdracht en voor rekening van de verkoper.

(...)”

De levering van het bij koopovereenkomst II aan [eiseres]/[E]

verkochte perceel (hierna te noemen perceel II) heeft plaatsgevonden bij akte van 9 november 1998 (verder te noemen leveringsakte II). In leveringsakte I is perceel II omschreven als:

“een perceel weiland met halve weg en halve toegangsbrug, welke halve weg grenst aan het bij deze geleverde, gelegen nabij en grenzend aan het reeds bij koper in eigendom zijnde perceel plaatselijk bekend [adres] te [plaats], uitmakende een ter plaatse kenbaar gemaakt resterend gedeelte van het kadastrale perceel gemeente [plaats], sectie A, nummer 2762, ter grootte van ongeveer vijfentwintig are of zoveel meer of minder als na kadastrale meting zal blijken en zoals is aangegeven op een situatierekening welke aan deze akte is gehecht (...);

door koper te gebruiken respectievelijk als tuin en weiland met toegangsweg.”

In leveringsakte II is, gelijk in leveringsakte I, bij wijze van kettingbeding de door [gedaagde] aangegane verplichting jegens de vorige eigenaar (de dames [G]) tot vrijwaring voor alle aanspraken voortvloeiende uit bodemverontreiniging, aan [eiseres]/[E] opgelegd. Voorts is in leveringsakte II, voor zover relevant, het volgende opgenomen:

“ Bodemonderzoek

Artikel 6.

Met betrekking tot de gesteldheid van de bodem verklaarden partijen (...) dat zij bekend zijn met de inhoud van het rapport verkennend onderzoek naar bodemverontreiniging, de dato vierentwintig september negentienhonderdzevenennegentig rapport nummer 3-33-174-4b, alles met inachtneming van het hierna met betrekking tot eventuele verontreiniging bepaalde.

(...)

Bijzondere bepalingen.

Met betrekking tot de hiervoor onder a aangehaalde tekst [inzake de bij wijze van kettingbeding opgelegde verplichting tot vrijwaring van de rechtsvoorganger van [gedaagde]; toevoeging rb.] zijn verkoper en koper in deze nog nader overeengekomen:

De verkoper verklaarde terzake van de eventueel aanwezige verontreiniging de koper te vrijwaren, zulks op verbeurte van een boete van tienduizend gulden

(f. 10.000,--) voor alle aanspraken hoe ook genaamd voortvloeiende uit een eventuele verplichting welke aan koper wordt opgelegd of opgelegd mocht worden door een overheidsinstantie op grond van de Wet Bodemsanering of andere wettelijke regelingen danwel alle andere aanspraken van derde(n).

(...)

Wet bodembescherming.

Het is de verkoper niet bekend dat bij het aangaan van de koopovereenkomst, ten aanzien van het verkochte, beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet Bodembescherming genomen waren door het bevoegd gezag.

(...)”

Op de ongedateerde werkbon van [C] te [plaats] met

nummer 001122 staat, voor zover relevant voor de beoordeling, (deels handgeschreven) vermeld:

“OPDRACHTGEVER: [gedaagde] [adres]

Datum Werkomschrijving (...)

week 27 + 28

Grondtransport, afdekken

v.m. stortplaats

(...)”

Op de ongedateerde werkbon met nummer 000928 staat vermeld:

“OPDRACHTGEVER: [gedaagde]

[adres] [plaats]

Datum Werkomschrijving (...)

Week 32

Aanleg natuur park

Totaal grond verzet

250 vrachten (...)

(...)”

Op de ongedateerde werkbonnen met de nummer 000820 en 000732 zijn werkzaamheden in de periode 7 augustus tot en met 19 augustus (zonder jaartal) en de periode mei (zonder jaartal) vermeld. De omschrijving bij de periode mei luidt: “minigraver

gebroken puin vlakken”

Bij brief van 14 februari 2001, met als onderwerp ‘Evaluatierapport bodemsanering

(UT160/0055)’, heeft de provincie aan [gedaagde] bericht, voor zover relevant voor de beoordeling:

“Op 12 januari 2001 ontvingen wij van u een brief d.d. 28 december 2000 dat de leeflaagsanering van de locatie [adres] te [plaats] is afgerond. Op grond van deze brief en een aantal bezoeken van een medewerker van de sector Vergunning en Handhaving/Ketenbeheer, kunnen wij u meedelen dat de sanering in voldoende mate is afgerond.

Op 3 maart 1998 zond ons college een beschikking op uw melding van bodemverontreiniging (...). In die beschikking stemden wij in met uw saneringsplan dat als doel had: het wegnemen van de risico’s die het gevolg zijn van verontreiniging, voor mens, dier en plant. Uw brief en de bovengenoemde bezoeken laat zien dat de sanering voldoet aan deze doelstelling. (...)

De verontreinigingen in de bodem zijn geïsoleerd. In de bovengenoemde beschikking van 3 maart 1998 is het volgende beschreven omtrent de nazorg: (...). De aangebrachte kleilaag zal in de toekomst in de huidige toestand dienen te blijven. Indien wijzigingen in de toestand en dikte van de deklaag optreden dient dit aan ons gemeld te worden. Tevens wordt hierbij nog gewezen op de nadere bepalingen genoemd in de beschikking van 3 maart 1998.

Conform artikel 55, lid 3, van de Wet Bodembescherming zendt de provincie Utrecht een kopie van dit besluit aan de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers. Wel blijft de zogeheten code “WBD”, een aanduiding in de kadastrale registratie, gehandhaafd.

Voor de volledigheid merken wij nog op dat, bij eventuele verkoop van het perceel of een gedeelte daarvan, de koper rechtens (Burgerlijk Wetboek) moet worden geïnformeerd over de aanwezigheid van de restverontreiniging.

(...)

Een kopie van deze brief sturen wij naar:

(...)

 Mevrouw [F] [lees: [F]; rb], [adres], (...);

 De heer [E], [adres] [plaats]

 De heer[K], (...)”

[eiseres] en [E] hebben op perceel I (hun deel van) de woonboerderij

verbouwd. Voorts is in een bijgebouw een Bed & Breakfast (B&B) gerealiseerd.

In januari 2009 is [eiseres] na de echtscheiding tussen haar en [E] enig

eigenaar geworden van perceel I en perceel II.

Perceel I en perceel II, beiden afkomstig uit het kadastrale perceel gemeente

[plaats], sectie A, nummer 2762 (oud), hebben na kadastrale uitmeting en hernummering de nummers sectie D 206 (perceel I) en 207 (perceel II) gekregen.

In de periode mei-augustus 2012 heeft [eiseres] met potentiële kopers

onderhandeld over de verkoop van perceel I en perceel II. In dat verband heeft [H] te [plaats], verder te noemen [H], in opdracht van deze potentiële kopers een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In het daarvan opgestelde rapport van 6 september 2012 met kenmerk 1292.01.121.r1 staat, voor zover voor de beoordeling relevant, vermeld:

“ 2. VOORONDERZOEK

(...)

Beschrijving onderzoekslocatie

De locatie staat kadastraal bekend als gemeente [plaats], sectie D nummers 206 en 207 en heeft een oppervlakte van circa 6.500 m2.

(...)

Op de onderzoekslocatie is een gedempte sloot aanwezig, het is vooralsnog niet bekend met welk materiaal de sloot gedempt is. (...) In het achterliggende weiland, direct achter de onderzoekslocatie, is de sloot gedempt met afval (tussen 1975 en 1980).

(...)