Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-11-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:10326, 21/01641

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix, opgemaakt op 28 april 2021 door [naam1] , taxateur, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 296.001. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden, alle te [woonplaats] , als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (K), onderhoud (O) en voorzieningen (V) en ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de onroerende zaak een eenvoudige en gedateerde inrichting heeft en dat sprake is van grootschalig achterstallig onderhoud. Hij heeft er in dit verband onder andere op gewezen dat dakbedekking, cv-ketel, wastafels, keuken, toilet en douche aan vervanging toe zijn. Volgens belanghebbende moeten de door de heffingsambtenaar gebruikte referentietransacties bijna allemaal buiten beschouwing blijven omdat de kwaliteit en de onderhoudstoestand van die woningen veel beter is dan die van de woning. Ten aanzien van referentieobject [adres1] 279 BS geeft belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar wel stelt dat dat pand ook slecht onderhouden is, maar dat dat niet uit de stukken van het dossier blijkt. Ook van [adres2] 55 BS waarvan gesteld wordt dat de voorzieningen eenvoudig zijn, ontbreekt fotomateriaal. De iWOZ-vastgoedkaarten van deze objecten zijn, ondanks verzoeken daartoe, niet overgelegd. Daarnaast dient volgens belanghebbende rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat de aan- en afvoerleidingen van gas, water, elektriciteit en riool van de woning door het ondergelegen bedrijfspand lopen, zodat bij verkoop van de onroerende zaak afzonderlijk van het bedrijfspand eerst hoge kosten moeten worden gemaakt om verkoop mogelijk te maken. Ten slotte heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar te weinig rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed van de naastgelegen smartshop en coffeeshop. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Rechtbank over het belastingjaar 2014 stelt belanghebbende dat die waardedruk vanwege de aanwezigheid van de coffeeshop al op € 411 per m2 zou moeten worden gezet, maar vanwege de aanwezigheid van nu ook een smartshop moet worden gesteld op € 800 per m2. Ten slotte geeft belanghebbende aan dat ook geen rekening is gehouden met de overlast van het gevaarlijke afval dat voor en achter de woning van belanghebbende wordt gedumpt.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hierbij is van belang dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van de coffeeshop en de smartshop. De coffeeshop wordt weliswaar in de matrix genoemd, maar de aanwezigheid van de smartshop, welke aanwezigheid de heffingsambtenaar niet heeft betwist, is niet in de matrix opgenomen. De verwijzing naar de overlast die de referentieobjecten ondervinden is onvoldoende, omdat deze overlast niet wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van een coffeeshop en een smartshop. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar zich in het geheel niet heeft uitgelaten over het door belanghebbende genoemde waardeverminderende effect van het gevaarlijke afval dat voor en achter de woning wordt gedumpt. Bovendien bestaat onduidelijkheid of voldoende rekening is gehouden met de waardevermindering als gevolg van het achterstallige onderhoud van de woning, welke waardevermindering belanghebbende op € 70.000 schat. Hierbij speelt mee dat juist ten aanzien van het referentieobject [adres1] 279 BS, waarvan de heffingsambtenaar stelt dat dit pand eveneens achterstallig onderhoud kent, de iWOZ-kaarten of andere informatie die dit kan onderbouwen ontbreekt. Dit maakt het onmogelijk te beoordelen hoe het onderhoud van [adres1] 279 BS zich verhoudt tot het onderhoud van de woning. Ook ten aanzien van de [adres2] 55 BS ontbreekt dergelijke informatie

Belanghebbende bepleit een waarde van € 236.365, afgeleid van de in de matrix van de heffingsambtenaar vermelde gegevens van de referentieobjecten en de daaruit af te leiden gemiddelde prijs per vierkanten meter, te verminderen met een afwaardering wegens overlast van de coffeeshop van € 411 per m2 en een vermindering van € 700 per m2 wegens achterstallig onderhoud. Daarnaast stelt belanghebbende dat de afwaardering nog groter moet zijn vanwege de aanwezigheid van de smartshop. Een onderbouwing van de gestelde afwaardering wegens overlast ontbreekt. Een afwaardering van € 411 per m2 kan niet worden afgeleid uit de uitspraak van de Rechtbank voor het jaar 2014. Dat de komst van de smartshop leidt tot een bijna verdubbeling van de afwaardering wordt wel gesteld, maar niet onderbouwd. Ook belanghebbende heeft daarom de door hem gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.

Gelet op het vorenstaande zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen op € 250.000.