Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-10-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:8884, 21/00312
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-10-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:8884, 21/00312
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 18 oktober 2022
- Datum publicatie
- 28 oktober 2022
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2021:162, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 21/00312
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 lid 2 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling wijk-buurtcentrum.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer ARN 21/00312
uitspraakdatum: 18 oktober 2022
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 21 januari 2021, nummer UTR 19/5291, ECLI:NL:RBMNE:2021:162, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vijfherenlanden (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [vestigingsplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.008.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB/eigenaar en gebruiker niet-woning) vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Op 25 november 2021 heeft een comparitiezitting plaatsgevonden, onder leiding van de raadsheer-commissaris. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] , voorzitter van belanghebbende, A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam2] , alsmede [naam3] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam4] . Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
Het Hof heeft partijen gevraagd of zij ter nadere zitting willen worden gehoord. Partijen hebben verklaard van dat recht geen gebruik te willen maken. Het Hof heeft vervolgens bepaald dat het onderzoek ter nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een wijk-buurtcentrum met een (vloer)oppervlakte van circa 1.178 m², gebouwd in 1910 (gerenoveerd in 1986), in 1986 en 1995 op twee kadastrale kavels, gezamenlijk groot 848 m² (hierna: het buurtcentrum).
De heffingsambtenaar heeft een taxatiekaart, matrix met onderbouwing van de restwaarde, foto’s van de onroerende zaak en van de objecten van de onderbouwing van de restwaarde en een kadastrale kaart ingebracht (hierna gezamenlijk te noemen: taxatierapport).
Belanghebbende heeft een WOZ-waarderapport incourant vastgoed [adres1] , [vestigingsplaats] , ingebracht. Uit dit rapport volgt een WOZ-waarde van € 584.000 per waardepeildatun 1 januari 2018.
In de Taxatiekaart hanteert de heffingsambtenaar bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde ten behoeve van de technische veroudering de hiernavolgende percentages voor de restwaarden:
Ruwbouw 35%
Afbouw 25%
Installaties 15%
Voor wijk- en buurtcentra gelden volgens De ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 17 overheidsgebouwen’ (hierna: Taxatiewijzer) de hiernavolgende waarden voor de verwachte restwaarde van elk onderdeel. De rapportage van de kengetallen per archetype zijn door de heffingsambtenaar bijgevoegd.
|
Object |
Verdeling |
Restwaarde minimum |
Restwaarde maximum |
|
Ruwbouw |
30% |
40% |
|
|
Wijk- en buurtcentra |
Afbouw |
20% |
30% |
|
Installaties |
10% |
20% |
De heffingsambtenaar heeft een ‘matrix onderbouwing restwaarde’ en aantal foto’s overgelegd van objecten waarmee de restwaarde, die ontleend is aan de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen met waardepeildatum 1 januari 2018, wordt getoetst. Deze matrix bevat onder andere de navolgende informatie:
|
plaats |
straat |
bvo |
Kavelopp. |
bouwjaar |
Waarde peildata |
Restwaarde |
Transitie na bestemmingwijziging |
|
[plaats1] |
[adres2] |
823 |
1650 |
1979/1999 |
2018 |
23,89% |
Medisch centrum |
|
[plaats2] |
[adres3] |
116 |
58 |
1899 |
2018 |
38,70% |
Gezondheidszorg |
|
[plaats3] |
[adres4] |
800 |
800 |
1925 |
2017 |
22,40% |
|
|
[plaats3] |
[adres5] |
661 |
670 |
1988 |
2019 |
34,58% |
Bij de foto’s heeft de heffingsambtenaar onder andere de volgende opmerkingen geplaatst:
“ [adres2] [plaats1] : Bibliotheek is na verkoop een huisartsenpraktijk geworden, bestemming blijft maatschappelijk
[adres4] [plaats3] : Wijk, buurtcentrum is na verkoop een gezondheidscentrum geworden, bestemming blijft maatschappelijk”
Belanghebbende heeft bij brief van 29 maart 2022 een herziene matrix voorzien van bouwtekeningen ingebracht, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering een onjuiste maatvoering zou hebben gebruikt. Uit de herziene matrix volgt een waarde per waardepeildatum van € 456.000.
De heffingsambtenaar heeft bij brief gedateerd 13 mei 2021 (Hof: 2022) bevestigd dat hij in eerste instantie is uitgegaan van onjuiste gegevens.
Tijdens het onderzoek ter zitting bij het Hof waarbij de waarde van het buurtcentrum per waardepeildatum 1 januari 2019 in geschil was, is overeenstemming bereikt over het bruto vloeroppervlak. De bruto voeroppervlakte bedraagt 1.178 m² in plaats van de eerder gehanteerde 1.491 m².
Bij de genoemde brief (zie 2.8.) heeft de heffingsambtenaar een aangepaste taxatiekaart gevoegd waaruit een waardering per waardepeildatum volgt van € 734.000.
3 Geschil
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of bij de vaststelling van de waarde kan worden uitgegaan van de restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties volgens de Taxatiewijzer.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de restwaarden voor de ruw- en afbouw moeten worden gesteld op 0% en de restwaarde voor de installaties op 7% en concludeert tot een waarde van € 456.000.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat uitgegaan dient te worden van de restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties volgens de Taxatiewijzer en concludeert tot een waarde die volgt uit de herziene taxatiekaart van € 734.000 in plaats van de vastgestelde waarde van € 1.008.000. Het hoger beroep is dus gegrond.