Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-02-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:1195, 200.300.132/01

Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellant] schade heeft geleden als gevolg van het tekortschieten van [geïntimeerden] in de nakoming van de verplichting tot levering van een perceel, en zo ja wat de omvang van die schade is geweest. Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.

Partijen hebben eerder een procedure gevoerd over de verkoop van een bedrijventerrein in [woonplaats2] (hierna: het perceel) door [geïntimeerden] aan [appellant] . Aan het toegangspad van dit perceel is een loods gelegen (hierna: de loods).

In de door partijen op 10 september 2016 gesloten koopovereenkomst is overeengekomen dat [geïntimeerden] het perceel omstreeks (“+/-”) 20 december 2016 zouden leveren aan [appellant] . Op 16 januari 2017 heeft [geïntimeerde1] tijdens een gesprek bij de notaris meegedeeld dat de loods niet bij de koop was inbegrepen. [appellant] heeft vervolgens aangeboden om € 20.000,- meer te betalen voor het perceel met inbegrip van de loods. Dit aanbod is niet aanvaard door [geïntimeerden] Op 19 januari 2017 heeft [geïntimeerde1] aan [appellant] bevestigd dat op 16 januari 2017 geen overeenstemming was bereikt en dat [geïntimeerden] afzagen van een verdere verkoop aan [appellant] . In een brief van 1 februari 2017 heeft de advocaat van [appellant] nakoming van de koopovereenkomst van 10 september 2016 verzocht en [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor alle door [appellant] geleden schade.

Bij vonnis van 7 maart 2018 heeft de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, [geïntimeerden] op vordering van [appellant] veroordeeld mee te werken aan het passeren van de notariële akte tot levering van het gehele perceel (dus inclusief de loods) en alle rechtshandelingen te verrichten die daarvoor noodzakelijk zijn, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben het perceel op 31 mei 2018 aan [appellant] geleverd.

[appellant] heeft het perceel vanaf de levering op 31 mei 2018 verhuurd aan de eenmanszaak van zijn zoon, die handelt onder de naam [naam1] (hierna: [naam1] onderscheidenlijk [naam1] ).

Het perceel bevat 8 units die separaat kunnen worden verhuurd. Ten tijde van de beoogde levering op 20 december 2016 werd unit 8 verhuurd tegen een huurprijs van € 350,- (inclusief btw) per maand. Per 1 januari 2018 is ook unit 1 verhuurd, tegen een huurprijs van € 180,- (inclusief btw) per maand. De huurinkomsten tot aan de levering op 31 mei 2018 zijn ontvangen door [geïntimeerden] De huurinkomsten vanaf 31 mei 2018 zijn, op aanwijzing van [appellant] , ontvangen door [naam1] .

[appellant] heeft het perceel op 21 oktober 2018 verkocht en op 29 november 2018 geleverd aan een derde partij.

Nadat partijen niet tot overeenstemming konden komen met betrekking tot de door [appellant] gestelde schade, heeft [appellant] bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld om aan hem te betalen € 40.865,06 aan gederfde huurinkomsten en € 1.373,35 aan gemaakte taxatiekosten om een marktconforme huur te bepalen, te vermeerderen met wettelijke rente en kosten. [appellant] stelt daartoe dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor alle schade die hij als gevolg van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de op 10 september 2016 gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het perceel heeft geleden. De gemiste huuropbrengsten zijn getaxeerd op een bedrag van € 2.354,68 per maand. Over de periode van 20 december 2016 tot 31 mei 2018 komt dit neer op het bedrag van € 40.865,06.

De rechtbank heeft deze vorderingen voor een belangrijk deel afgewezen. [geïntimeerden] zijn veroordeeld tot betaling van € 4.545,76, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 16 november 2020 en tot betaling van € 701,29 aan buitengerechtelijke kosten, waarbij de proceskosten tussen partijen zijn gecompenseerd.

Tegen die uitspraak heeft [appellant] bezwaar gemaakt. De bedoeling van het hoger beroep is dat ook het afgewezen deel van de vorderingen alsnog wordt toegewezen. [geïntimeerden] hebben hun verweer gehandhaafd.