Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-03-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2155, 22/00622
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 14-03-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2155, 22/00622
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 14 maart 2023
- Datum publicatie
- 24 maart 2023
- Zaaknummer
- 22/00622
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 22/00622
uitspraakdatum: 14 maart 2023
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 februari 2022, nummer LEE 21/415, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Stadskanaal (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 55 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 242.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [de taxateur] , taxateur, namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 1935 gebouwde en in 2003 gerenoveerde vrijstaande woning, met overkappingen, een carport en een vrijstaande garage. De inhoud van de woning is 475 m³ en de kaveloppervlakte is 795 m².
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, op 1 maart 2021 door taxateur [de taxateur] (hierna: de taxateur) opgemaakt, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 op basis van een vergelijking met referentieobjecten is getaxeerd op € 259.572 (hierna: de matrix). In de matrix is uitgegaan van de inhoud van de onroerende zaak en de referentieobjecten. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:
1. [adres1] 134 te [woonplaats] , een vrijstaande woning, bouwjaar 1900/2015, perceel 796 m², inhoud hoofdgebouw 464 m³, met een aangebouwde schuur met zolder en een vrijstaande houten schuur, overgedragen op 16 juli 2018 voor € 269.000;
2. [adres1] 130c te [woonplaats] , een vrijstaande woning, bouwjaar 1955, perceel 2.065 m², inhoud hoofdgebouw 275 m³ (los van de aanbouw), met een aanbouw en een grote schuur, overgedragen op 2 juli 2018 voor € 202.500;
3. [adres1] 166 te [woonplaats] , een vrijstaande woning, bouwjaar 1900/1998, perceel 2.130 m², inhoud hoofdgebouw 470 m³, met een vrijstaande garage en een vrijstaande schuur, overgedragen op 2 augustus 2018 voor € 192.500;
4. [adres1] 49 te [woonplaats] , een vrijstaande woning, bouwjaar 1925/1995, perceel 1.862 m², inhoud hoofdgebouw 700 m³, met een vrijstaande garage en een aangebouwde berging, overgedragen op 29 augustus 2019 voor € 259.500.
Referentieobjecten 2 tot en met 4 heeft de taxateur opgenomen omdat deze door belanghebbende zijn genoemd. In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging. De onroerende zaak scoort op de factoren kwaliteit en onderhoud een 4 (goed) en op de factoren uitstraling, doelmatigheid en ligging een 3 (voldoende). Aan de referentieobjecten zijn voor de verschillende factoren eveneens scores toegekend. Referentieobject 1 scoort in de matrix op de factoren kwaliteit en onderhoud een 4, op de factoren uitstraling en ligging een 3, en op de factor doelmatigheid een 2,5.
In hoger beroep heeft de taxateur daarnaast een taxatiematrix overgelegd op basis van het gebruiksoppervlak van de onroerende zaak en de referentieobjecten, met als doel om de doelmatigheid van de woningen beter inzichtelijk te maken. In deze taxatiematrix is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 op basis van een vergelijking met de hiervoor genoemde referentieobjecten getaxeerd op € 265.877.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld. In hoger beroep is voorts in geschil of het beroep (en daarmee het hoger beroep) gegrond is omdat de heffingsambtenaar in beroep andere zogenoemde KOUD(V)-factoren en andere referentieobjecten heeft gehanteerd dan in de bezwaarfase.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. Wat betreft de waarde bepleit belanghebbende een waarde van € 221.000. Wat betreft het wijzigen van de (waardering van de) KOUD(V)-factoren en het hanteren van andere referentieobjecten heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat hij hiermee bedoelt te betogen dat belanghebbende genoodzaakt was beroep in te stellen om een deugdelijke motivering te krijgen van de vastgestelde WOZ-waarde, zodat het beroep gegrond dient te worden verklaard en belanghebbende – ook als de waarde in stand blijft – in ieder geval recht heeft op vergoeding van het griffierecht en de proceskosten.
De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.