Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-04-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:3454, 22/00552
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-04-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:3454, 22/00552
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 25 april 2023
- Datum publicatie
- 5 mei 2023
- Zaaknummer
- 22/00552
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling verzorgingshuis.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 22/00552
uitspraakdatum: 25 maart 2023
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 27 januari 2022, nummer LEE 20/1215, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2, 2a en 2b te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.240.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord- Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft voor de zitting een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] (taxateur), alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] (taxateur). Met instemming van partijen is deze zaak gezamenlijk en gelijktijdig behandeld met de zaken van belanghebbende met procedurenummers 22/00550 en 22/00551. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een verzorgingshuis dat 24-uurszorg en dagbesteding biedt aan mensen met een verstandelijke beperking. De onroerende zaak is gebouwd in de jaren negentig en is verdeeld in drie woningen met drie verschillende huisnummers (paviljoens) met vrijstaande bergingen/schuren. De oppervlakte van het pand is 1.394 m² en de grondoppervlakte bedraagt ongeveer 2.940 m².
[adres1] 2 is op 16 november 2020 verkocht. De koopprijs bedroeg € 410.000.
Beide partijen hebben voor de waardering aansluiting gezocht bij de ‘Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 9, Verzorging, versie 1.1., Datum 3 mei 2018’ (hierna: de Taxatiewijzer) met daarin archetype N3770000, een gezinsvervangend tehuis met een bouwjaarrange van 1986 en nieuwer.
Volgens de Taxatiewijzer is de bandbreedte voor de restwaarde voor ruwbouw 25% - 35%, voor afbouw 20% - 30% en voor installaties 15% - 20%.
Uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiekaart volgt dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak (de paviljoens) voor de restwaarden is uitgegaan van een gemiddelde van de hiervoor onder 2.4 genoemde bandbreedten te weten: ruwbouw 30%, afbouw 25% en installaties 17%.
De heffingsambtenaar heeft de gehanteerde restwaarde getoetst aan verkooptransacties van een aantal (anonieme) zorginstellingen. In de uitspraak op het bezwaar is onder andere het volgende overzicht opgenomen:
“Tevens is de restwaarde vergeleken met de verkopen van zorginstellingen:
|
Object-soort |
Bouw-jaar |
wpd |
Vervang-kosten |
Grond-waarde |
Rest-waarde |
Datum VKC |
Verkoop |
Transitie |
|
€ |
€ |
% |
€ |
|||||
|
Verzorgings- bejaardenhuis |
1978 |
2019 |
1.459.664 |
302.166 |
20,20 |
16-03-2019 |
597.000 |
|
|
Verpleegtehuis |
1959 |
2012 |
2.134.000 |
2.033.000 |
39,43 |
29-06-2012 |
2.875.000 |
Gereno-veerd |
|
Verblijfs.verst. Geh. |
1982 |
2016 |
227.164 |
43.125 |
56,73 |
28-12-2017 |
172.000 |
Woning |
|
Kruisgebouw |
1970 |
2016 |
371.795 |
21.750 |
19,03 |
07-11-2017 |
92.800 |
Medische dienst |
|
Verzorgings- bejaardenhuis |
1973 |
2016 |
9.063.000 |
2.161.000 |
20.36 |
15-12-2017 |
4.006.000 |
Studenten-woningen |
De gewogen gemiddelde restwaarde voor archetype N3770000 is 25,11%”
De door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde die volgt uit de taxatiekaart is € 1.460.000. De beschikte waarde is € 1.240.000.
Belanghebbende heeft een onderzoeksrapport ‘restwaarde dagverblijven’ opgemaakt door [naam3] B.V. ingebracht. Dit rapport bevat een analyse van de restwaarde van kinderdagverblijven.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018. Ter zitting van het Hof is vastgesteld dat het geschil zich uitsluitend toespitst op de volgende drie vragen: (i) of de bruto vervangingswaarde te hoog is vastgesteld, (ii) of bij de vaststelling van de waarde moet worden afgeweken van de restwaarde voor ruwbouw, afbouw en installaties volgens de Taxatiewijzer en (iii) of er een functionele correctie van 30% moet worden aangebracht. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat geen sprake is van een verlengde levensduur.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en een vermindering van de vastgestelde waarde tot een bedrag van € 730.000.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en concludeert vervolgens tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.