Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-09-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:7712, 22/02228
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-09-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:7712, 22/02228
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 12 september 2023
- Datum publicatie
- 22 september 2023
- Zaaknummer
- 22/02228
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 22/02228
uitspraakdatum: 12 september 2023
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 31 augustus 2022, nummer LEE 21/2897, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 29 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 199.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 277,01.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres1] 29 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak).
De onroerende zaak betreft een in 1972 gebouwde vrijstaande woning, met aanbouw en vrijstaande garage. De inhoud van de woning (inclusief aanbouw) bedraagt ongeveer 443 m³. De woning is gelegen op een perceel van 665 m².
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 199.000 heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 25 oktober 2021 door taxateur [naam1] (hierna: het taxatierapport), voorzien van een matrix, waarin de waarde is getaxeerd op € 201.000. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de onroerende zaak zelf en de volgende vier eveneens in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen ten grondslag gelegd:
- [adres2] 9, perceel 171 m², inhoud hoofdgebouw inclusief eventuele aanbouw circa 305 m³, bouwjaar 1910, met berging/schuur vrijstaand platdak en een tuinhuis/blokhut, op 8 april 2020 verkocht voor € 160.000;
- [adres3] 14, perceel 129 m², inhoud hoofdgebouw inclusief eventuele aanbouw circa 283 m³, bouwjaar 1930, met een berging/schuur vrijstaand platdak en twee dakkapellen, op 1 november 2019 verkocht voor € 150.000;
- [adres4] 37, perceel 165 m², inhoud hoofdgebouw inclusief eventuele aanbouw circa 285 m³, bouwjaar 1909, met dakkapel klein en tuinhuis/blokhut, op 2 oktober 2019 verkocht voor € 151.500;
- [adres5] 5, perceel 250 m², inhoud hoofdgebouw inclusief eventuele aanbouw circa 318 m³, bouwjaar 1927, met tweemaal berging/schuur aangebouwd platdak, op 6 augustus 2019 verkocht voor € 165.000.
In de matrix is een vijfde referentieobject opgenomen te weten: [adres6] 102 B te [woonplaats] , perceel 295 m² inhoud hoofdgebouw circa 370 m³, bouwjaar 1964, met garage vrijstaand platdak, op 21 maart 2019 verkocht voor € 177.000.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging.
Uit de matrix volgt dat de gecorrigeerde taxatiewaarde per m³ van de woning € 265,29 bedraagt. Deze waarde is tot stand gekomen door de gemiddelde waarde per m³ van de vier referentie (zie 2.3.) van € 316,02 per m³ te verminderen met 6,7% vanwege het verschil in grootte en vervolgens met 5% voor doelmatigheid en 5% vanwege de staat van het onderhoud.
De gecorrigeerde waarde per m³ voor het aanvullende referentieobject [adres6] 102B (zie 2.4.) bedraagt volgens de matrix € 355,08.
3 Geschil
In geschil is de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 van de onroerende zaak.
Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak een waarde van € 176.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.