Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-02-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1289, 23/70
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-02-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1289, 23/70
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 20 februari 2024
- Datum publicatie
- 1 maart 2024
- Zaaknummer
- 23/70
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 23/70
uitspraakdatum: 20 februari 2024
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 11 november 2022, nummer LEE 21/3998, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 66 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 588.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2021 onder andere de aanslag Watersysteemheffing gebouwd binnendijks en de aanslag Onroerende zaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 329,86 respectievelijk € 142,33.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord J. [naam4] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , WOZ-taxateur (hierna: de taxateur).
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres1] 66 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak).
De onroerende zaak betreft een in 2000 gebouwde vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 192 m², een aangebouwde garage van 27 m² en een vrijstaande houten berging van 10 m². De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 1.086 m².
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 588.000 heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een referentiematrix (hierna: matrix) opgemaakt. Deze matrix wijkt enigszins af van de matrix die in eerste aanleg is ingebracht. De matrix is in hoger beroep aangevuld met een berekening aan de hand van de zogenoemde ‘wortelformule’ (wet van de afnemende meeropbrengst; hoe groter de oppervlakte hoe lager de waarde per m²). Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de onroerende zaak zelf en de volgende drie eveneens in [woonplaats] in de wijk [de wijk] gelegen vrijstaande woningen ten grondslag gelegd:
1. [adres2] 16, vrijstaande woning, bouwjaar 1998, gelegen op een perceel van 552 m², met een woonoppervlakte van 183 m², een vrijstaande houten berging van 8 m² en overkapping van 18 m², overgedragen op 28 november 2019 (koopovereenkomst 17 juli 2019) voor € 520.000;
2. [adres2] 18, vrijstaande woning, bouwjaar 1998, gelegen op een perceel van 556 m², met een woonoppervlakte van 181 m², een aangebouwde garage van 25 m², een vrijstaande houten berging van 5 m², overgedragen op 4 december 2019 (koopovereenkomst 13 september 2019) voor € 550.000;
3. [adres2] 20, vrijstaande woning, bouwjaar 1998, gelegen op een perceel van
582 m², met een woonoppervlakte van 138 m², een aangebouwde garage van 16 m², een aangebouwde houten berging van 3 m² en een overkapping van 8 m², overgedragen op 1 april 2019 (koopovereenkomst 7 december 2018) voor € 451.250;
Referentieobjecten 1 en 2 zijn eveneens door belanghebbende genoemd ter onderbouwing van zijn standpunt. In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Dit is gedaan aan de hand van de zogenoemde KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) factoren. De onroerende zaak scoort op de factoren kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid een 3 (gemiddeld) en op de factoren onderhoud en voorzieningen een 2 (matig). Aan de referentieobjecten zijn voor de verschillende factoren eveneens scores toegekend. Zij scoren op alle genoemde factoren een 3 (gemiddeld) met uitzondering van een 4 (goed) voor de factor onderhoud (referentieobject 1), een 4 (goed) voor de factor voorzieningen (referentieobject 2 en 3). De score 3 (gemiddeld) voor de ligging is voor de onroerende zaak en alle referentieobjecten gelijk.
In de matrix is bij de onroerende zaak vanwege de afwijkende score van een 2 (matig) voor de factor onderhoud en voorzieningen ten opzichte van het gemiddelde (een 3) de getaxeerde prijs per m² woonoppervlak verminderd met 10% (afslag onderhoud 5% en afslag voorzieningen 5%). De getaxeerde prijs per m² woonoppervlak van de onroerende zaak bedraagt € 1.950, de gecorrigeerde prijs bedraagt € 1.755 (€ 1.950 x 0,90).
Bij de referentieobjecten is vanwege de afwijkende score van een 4 voor onderhoud (referentieobject 1) en een 4 voor voorzieningen (referentieobject 2 en 3) de getaxeerde prijs per m² verhoogd met een opslag van 5%. De gecorrigeerde prijs per m² woonoppervlak bedraagt voor referentieobject 1 € 2.077 (€ 1.978 x 1,05), referentieobject 2 € 2.200 (€ 2.095 x 1,05) en referentieobject 3 € 2.340 (€ 2.229 x 1,05).
In de matrix is voor deze op- en afslagpercentages het volgende overzicht opgenomen:
|
Factor |
1 = slecht |
2 = matig |
3 = gem |
4 = goed |
5 = zeer goed |
|
kwaliteit |
0.90 |
0.95 |
1.00 |
1.05 |
1.10 |
|
onderhoud |
0.90 |
0.95 |
1.00 |
1.05 |
1.10 |
|
uitstraling |
0.90 |
0.95 |
1.00 |
1.05 |
1.10 |
|
doelmatigheid |
0.90 |
0.95 |
1.00 |
1.05 |
1.10 |
|
voorzieningen |
0.90 |
0.95 |
1.00 |
1.05 |
1.10 |
|
ligging |
0.60 |
0.80 |
1.00 |
1.20 |
1.20 |
In de matrix is een overzicht van de toepassing van de zogenaamde ‘wortelformule’ opgenomen. Dit overzicht luidt als volgt:
“Toepassing wortelformule om de waarde per m2 hoofdgebouw te kunnen vergelijken o.b.v. de 192 m2 van de [adres1] 66.
Wortelformule: wet van de afnemende meeropbrengst: grotere oppervlakte 
lagere waarde per m2
|
Oppervlakte hoofdgebouw uit matrix |
Waarde per m2 hoofd-gebouw uit matrix |
Via wortel-formule wordt de waarde/m2 gecorrigeerd naar de 192 m2 [adres1] |
Waarde hoofd-gebouw uit matrix |
||
|
[adres1] |
66 |
192 |
€ 1.755 |
€ 336.960 |
|
|
[adres2] |
16 |
183 |
€ 2.077 |
€ 2.028 |
€ 380.091 |
|
[adres2] |
18 |
181 |
€ 2.200 |
€ 2.136 |
€ 398.200 |
|
[adres2] |
20 |
138 |
€ 2.340 |
€ 1.984 |
€ 322.920 |
|
Gemiddelde van de 3 onderbouwingen |
€ 2.206 |
|
Gemiddeld o.b.v. de 192 m2 van de [adres1] 66 |
€ 2.049 |
|
|
Gehanteerde waarde voor de [adres1] 66 |
€ 1.755 |
|
|
Verschil |
€ 294 |
|
|
Waardeverschil o.b.v. 192 m2 |
€ 56.488 |
Gecorr. €/m²
Om het verschil in €/m² tussen de referentieobjecten en het object in geding met een afwijkende oppervlakte te verklaren, wordt er afgevlakt op basis van onderstaande wortelformule:
oppervlakte object in geding
------------------------------------ x waarde hoofdgebouw referentieobject
oppervlakte referentieobject
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
oppervlakte object in geding”
Belanghebbende heeft een adviesrapport uitgebracht door [naam3] (hierna: [naam3] ) gedateerd op 1 februari 2023 ingebracht. Dit rapport is door het [naam3] opgesteld aan de hand van een schademelding door belanghebbende op 4 september 2022. De opname door het [naam3] heeft plaatsgevonden op 16 december 2022. Het [naam3] heeft 68 schades opgenomen. Het aantal schades waarvoor een vergoeding is geadviseerd bedraagt nihil. De geadviseerde herstelkosten bedragen daarom eveneens nihil.
In eerste aanleg is door belanghebbende een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld door [naam4] Makelaardij. De datum van opname en inspectie ten behoeve van dit taxatierapport is 27 mei 2021. In het rapport is onder andere het volgende opgenomen:
“F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE
AANDACHTSPUNTEN VOOR
|
ja |
nee |
|
|
1. (…) |
|
|
|
2. (…) |
|
|
|
3. De onderhouds- of bouwkundige staat is in zijn algemeenheid “slecht’(vraag I.1) |
|
|
|
4. (…) |
|
(…)
14 ONDERGOUDSTOESTAND EN BOUWKUNDIGE CONSTRUCTIE
In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:
- Binnenonderhoud Matig, er is veel achterstallig onderhoud en scheurvorming
aanwezig
- Buitenonderhoud Matig, er is veel achterstallig onderhoud en scheurvorming
aanwezig
- Bouwkundige constructie Matig, de goten zijn o.a. te klein en dienen te worden
vervangen.
(…)”
Door belanghebbende is een offerte gericht aan [naam5] , [adres1] 66 te [woonplaats] en met kenmerk: ‘Uitbouw zijkant woning’, in het geding gebracht. De offerte luidt voor zover van belang als volgt:
“
|
Omschrijving |
Bedrag |
Totaal |
BTW |
|
|
1x |
Demontage oude pui, bescherming vloer, tijdelijk dicht zetten ontstane opening, container afval |
€ 1.180,00 |
€ 1.1180,00 |
21% |
|
1x |
plaatsen nieuwe aanbouw zijkant woning inclusief verdiepte kunststof Schuco kozijnen met twee keer ventilatie en triple glas dubbelzijdig gelaagd, delen buiten de kozijnen en boei met overstek en bekleed met Keralit, epdm dakbedekking, hoogwaardige pir-isolatie, binnenafwerking met 3 spots (bestaande fundering wordt gebruikt, maar dan met het geheel er op de juiste manier op geplaatst!) |
€ 10.795 |
€ 10.795 |
21% |
|
1x |
Optioneel: 4 spots buitenom in overstek |
€ 250,00 |
€ 250,00 |
21% |
|
1x |
Optioneel: mastgoot aan de lage zijden van het dak vervangen voor een rustieke kunststof goot in RAL 9001 |
€ 1.700,00 |
€ 1.700,00 |
21% |
|
1x |
Goten aan de kopse kanten vervangen |
€ 1.040,00 |
€ 1.040,00 |
21% |
|
1x |
zelfde aanbouw als eerder genoemd maar dan met openslaande tuindeuren (zonder tussenstijl) en verzwaarde dakconstructie tbv beloopbaarheid en koelunit |
€ 14.725,00 |
14.750,00 |
21% |
|
1x |
Boeidelen garage icm nieuwe daktrim (overzetkappen) |
€ 2.440,00 |
€ 2.440,00 |
21% |
|
1x |
Windveren en overstek bekleden en demontage oude of slechte delen |
€ 1.920,00 |
€ 1.920,00 |
21% |
|
1x |
Steigerhuur en eventuele andere veiligheidsmaatregelen |
€ 300 |
€ 300 |
21% |
|
1x |
Optioneel spots in overstek rondom uitbouw |
€ 250 |
€ 250 |
21% |
|
Subtotaal |
€ 34.600,00 |
|||
|
21% btw |
€ 7.266,00 |
|||
|
Totaal |
€ 41.866,00 |