Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3211, 22/2332
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:3211, 22/2332
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 7 mei 2024
- Datum publicatie
- 17 mei 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2022:4774, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 22/2332
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ, Art. 7:4 Awb
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/2332
uitspraakdatum: 7 mei 2024
Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 oktober 2022, nummer UTR 22/199, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 22 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 561.000.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] taxateur.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 2006 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 136 m2. Bij het appartement horen twee parkeerplaatsen, een berging (10 m2) en een dakterras (14 m2).
Namens belanghebbende is op 8 april 2021 bezwaar gemaakt tegen de beschikking. In het bezwaarschrift is onder meer het volgende vermeld:
Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet Woz en artikel 7:4 Awb om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken.
Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde
referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDV-factoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties. Voor een niet-woning verzoek ik u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en locatie-aanduiding c.q. kwalificatie van het onderhavige object en de onderbouwende huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde te verstrekken, alsmede de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en inzichtelijk te geven welke correctie in verband met de Govid-19 pandemie is gehanteerd en deze correctie te onderbouwen.
Graag ontvang ik deze stukken in een overzichtelijke taxatiekaart. Hieromtrent verwijs ik naar
ECLI:NL:RBNHO:2020:6808 waarin is geoordeeld dat artikel 7:4 Awb niet alleen een inzagerecht beschrijft, maar ook een plicht om op verzoek deze stukken toe te zenden. Een overzichtelijke taxatiekaart kan dan het taxatieverslag vervangen.
In het Taxatieverslag zijn van de onroerende zaak en de gebruikte vergelijkingsobjecten, naast een foto, onder meer de volgende gegevens opgenomen:
- het bouwjaar;
- de oppervlakten van de diverse onderdelen (onder andere woning, grond, bijgebouwen);
- de kwalificatie van het onderhoud en de voorzieningen; en
- de (vorige) vastgestelde WOZ-waarden.
Verder zijn van de onroerende zaak de kadastrale gegevens vermeld en van de vergelijkingsobjecten de transactiedatum en de transactieprijs.
Verder zijn van de onroerende zaak de kadastrale gegevens vermeld en van de vergelijkingsobjecten de transactiedatum en de transactieprijs. In het Taxatieverslag is niet opgenomen een onderverdeling van de waarde over de diverse onderdelen. Evenmin is iets vermeld over de grondstaffel en het indexeringspercentage.
Namens belanghebbende is op 12 mei 2021 het bezwaarschrift aangevuld. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
Ik verzoek u bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en een controleerbare onderbouwing van de kavelwaarde te verstrekken, de zogenoemde grondstaffel (…) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen. Indien de door u gebruikte grondstaffel geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces verzoek ik u conform artikel 7:4 lid 2 Awb zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens.
Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Ook verzoek ik u het gehanteerde indexeringspercentage, om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen, te verstrekken inclusief de onderbouwing van het door u gehanteerde indexeringspercentage. Mocht u in de uitspraak op bezwaar de waarde van het onderhavige object aan de hand van andere referentiepanden dan op het door u verstrekte taxatieverslag onderbouwen dan verzoek ik u in de uitspraak op bezwaar bovenstaande punten van de andere referentiepanden te verstrekken. Indien de door u gebruikte KOUDV- / KOLDU- en liggingsfactoren geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces verzoek ik u conform artikel 7:4 lid 2 Awb zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens.
Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de onderdeelwaardes voor de objectonderdelen welke meegenomen zijn in de taxatie van het onderhavige object alsmede de onderdeelwaardes van de bijgebouwen van de gehanteerde referentiepanden te verstrekken.
De heffingsambtenaar heeft per e-mail van 26 mei 2021 de grondstaffel behorende bij de onroerende zaak aan de gemachtigde verstrekt.
De heffingsambtenaar heeft per e-mail van 13 september 2021 het gehanteerde indexeringspercentage verstrekt. De tekst van deze e-mail luidt:
In uw bezwaarschriften verzoekt u om het gehanteerde indexeringspercentage van de gebruikte referenties. Bijgevoegd treft u per (woning-)object in bezwaar, de gemiddelde indexatiepercentages van de referenties voor dit type woningen in de betreffende gemeente/waardegebied.
De heffingsambtenaar heeft op 7 december 2021 uitspraak op bezwaar gedaan en daarbij het bezwaar ongegrond verklaard. Daarin is onder meer het volgende vermeld:
Tijdens deze controle door onze taxateurs vindt bij appartementen, boven- en benedenwoningen een (neerwaartse) correctie plaats van het aandeel VvE op de transactiesom, omdat dit geen onderdeel is van de onroerende zaak. Het vaststellen van de WOZ-waarde vindt dus plaats op basis van deze gecorrigeerde transacties. Onze organisatie houdt dus rekening bij de waardevaststelling van uw woning door het aandeel in het reservefonds van de VvE bij de referentiewoningen in aftrek te nemen op de verkoopprijs.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
3 Geschil
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ, heeft geschonden.
Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 420.000.
De heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 561.000.