Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-07-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4610, 23/508
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 09-07-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4610, 23/508
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 9 juli 2024
- Datum publicatie
- 19 juli 2024
- Zaaknummer
- 23/508
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/508
uitspraakdatum: 9 juli 2024
Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg te Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)
en het incidentele hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel van 12 januari 2023, nummer AWB 22/119, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 220.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 219.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Aan belanghebbende is een vergoeding van griffierecht en proceskosten toegekend.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft daarnaast incidenteel hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord C.M.L. Poen, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
|
Type woning |
2^1 kapwoning |
|
Bouwjaar |
1982 |
|
Inhoud |
417 m3 |
|
Kavel |
351 m2 |
|
Overig |
Aanbouw (60 m3 en 20 m3) Aangebouwde schuur (32 m2) Overkapping (19 m2) Tuinhuis (19 m2) Carport (13 m2) |
De Rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer het volgende overwogen, waarbij belanghebbende als ‘eiser’ is aangeduid en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door [naam2] , gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 220.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van
- [adres1] 6 te [woonplaats] , verkocht op 28 augustus 2019 voor € 196.500,-;
- [adres2] 2 te [plaats1] , verkocht op 5 juli 2019 voor € 205.000,-;
- [adres1] 8 te [woonplaats] , verkocht op 7 december 2018 voor € 196.000,-;
- [adres3] 13 te [plaats2] , verkocht op 23 december 2019 voor € 215.000,-; en
- [adres1] 8 te [woonplaats] , verkocht op 2 juni 2022 voor € 300.044,-.
5. De rechtbank stelt vast dat de verkoopdatum van [adres1] 8 op 2 juni 2022 te verwijderd van de waardpeildatum is om als vergelijkingsobject te dienen.
6. De overige in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de onroerende zaak van eiser. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet goed bruikbaar zijn.
7. Eiser stelt zich op het standpunt dat onvoldoende inzichtelijk is op welke wijze de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum geïndexeerd zijn.
8. Deze beroepsgrond slaagt. Van de zijde van verweerder is onvoldoende uitleg gegeven omtrent de toegepaste indexering. De rechtbank wijst hierbij in het bijzonder op de voor het vergelijkingsobject [adres1] 6 berekende taxatiewaarde van € 219.000,- terwijl dit pand vier maanden voor de waardepeildatum is verkocht voor € 196.500,-. Dit terwijl het vergelijkingsobject [adres1] 8 ruim een jaar voor de waardepeildatum is verkocht voor € 196.000,- en de berekende taxatiewaarde (geindexeerde waarde) € 210.000,- bedraagt.
9. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met het door hem overgelegde taxatierapport evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 180.000,-. De rechtbank merkt hierbij op dat in het overgelegde taxatierapport op geen enkele wijze de gestelde mindere staat van de woning is onderbouwd.
11. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het gevraagde bewijs te leveren ziet de rechtbank aanleiding om de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast te stellen. De waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum wordt schattenderwijs gesteld op € 219.000,-, met overeenkomstige verlaging van de aanslag OZB.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b. van de Algemene wet bestuursrecht de WOZ-waarde vaststellen op € 195.000,-.
13. Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen.
14. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 269,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759,-. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om een vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.056,-.
15. Daarnaast dient verweerder het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden. Deze kosten bedragen € 128,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 219.000,-;
- vermindert de voor de onroerende zaak opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 2.184,26 aan proceskosten aan eiser.”
3 Geschil
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar stelt dat deze op de door hem eerder beschikte waarde van € 220.000 moet worden vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de uitspraak van de Rechtbank op dat punt moet worden bevestigd.
In zijn incidenteel hoger beroep stelt belanghebbende dat de Rechtbank bij de berekening van de proceskostenvergoeding een onjuist tarief per punt heeft toegepast.