Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-07-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4962, 23/1186
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-07-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:4962, 23/1186
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 30 juli 2024
- Datum publicatie
- 16 augustus 2024
- Zaaknummer
- 23/1186
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 8:42 Awb
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 23/1186
uitspraakdatum: 30 juli 2024
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van
14 maart 2023, nummer LEE 21/3126, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 22 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 623.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte en de aanslag rioolheffing 2021 vastgesteld op respectievelijk € 679,07 en € 267,12.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur (hierna: de taxateur).
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1939 gebouwde vrijstaande woning (circa 465 m³) met groepsaccommodatie (519 m²), een zomerhuisje (99 m²), een stacaravan (28 m²), een inpandige berging (100 m²) en een in 2020 gebouwde overkapping (30 m²). De perceeloppervlakte bedraagt 8.735 m². Ter zitting van het Hof is komen vast te staan dat de waarde per waardepeil- én toestandsdatum 1 januari 2020 op € 623.000 is vastgesteld. Tevens is ter zitting van het Hof komen vast te staan dat de onroerende zaak zowel een zomerhuisje van 99 m2 als een stacaravan van 28 m2 behelst.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport, opgemaakt en getekend op 9 februari 2022 door de taxateur, overgelegd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een waardematrix van de onroerende zaak, gedateerd 7 februari 2022 en opgemaakt door dezelfde taxateur, overgelegd (hierna: de matrix). In het taxatierapport en de matrix staan de gegevens van de onroerende zaak en drie referentieobjecten, [adres2] 13 te [plaats1] , [adres3] 9 te [plaats2] en [adres4] 14 te [plaats2] . In het taxatierapport wordt de onroerende zaak op basis van een vergelijking met referentieobjecten getaxeerd op € 679.000. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:
i. [adres2] 13 te [plaats1] , woning met een groepsaccommodatie, bouwjaar omstreeks 1916 (gerenoveerd in 2001), perceel 7.719 m², inhoud woning 569 m³ met twee dakkapellen, groepsaccommodatie 362 m², een garage 21 m², berging 37 m² en carport 33 m², verkocht op 11 februari 2021 voor € 850.000,
ii. [adres3] 9 te [plaats2] , woonboerderij, bouwjaar omstreeks 1928, perceel 21.570 m², inhoud woning 980 m³, met een dakkapel, een paardenstal 20 m², een paardenstal 32 m², een berging 111 m², verkocht op 17 november 2020 voor € 700.000,
iii. [adres4] 14 te [plaats2] , vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 1920, perceel 3.240 m², inhoud woning 626 m³, met een berging 30 m² en een tuinhuisje 6 m², verkocht op 20 augustus 2020 voor € 575.000.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van de factoren ligging, voorzieningen, kwaliteit, onderhoud en uitstraling. De onroerende zaak scoort op ligging een ‘3’(voldoende). Op uitstraling van de woning wordt een ‘3’ en voor voorzieningen, kwaliteit en onderhoud van de woning een ‘2’ (matig) toegekend. De groepsaccommodatie scoort op voorzieningen, kwaliteit, onderhoud en uitstraling een ‘3’. Referentieobject 1 scoort op ligging een ‘3’ en voor de overige factoren van de woning en van de groepsaccommodatie een ‘4’ (goed), referentieobject 2 scoort op ligging en kwaliteit een ‘3’ en voor het overige een ‘2’, en referentieobject 3 op uitstraling een ‘4’ en voor het overige een ‘3’.
3 Geschil
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit vaststelling van die waarde op € 408.000. De heffingsambtenaar bepleit bevestiging van de door hem vastgestelde waarde van € 623.000.
Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn standpunt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.