Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-11-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:7348, 23/589
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-11-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:7348, 23/589
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 26 november 2024
- Datum publicatie
- 6 december 2024
- Zaaknummer
- 23/589
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling winkelpand.
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/589
uitspraakdatum: 26 november 2024
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 23 januari 2023, nummer AWB 22/920, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van belastingcentrum Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 1.039.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft voor de zitting een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand uit 1907 in het centrum van [plaats1] met een verhuurbare oppervlakte van 239 m². De winkeloppervlakte bedraagt 104 m². Op de eerste verdieping bevindt zich kantoorruimte, opslagruimte en een kantine. De tweede verdieping is niet in gebruik.
Tot de gedingstukken in hoger beroep behoort een e-mail van 10 mei 2022 van de taxateur van de heffingsambtenaar aan de gemachtigde van belanghebbende, die is verzonden nadat beroep was ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De e-mail heeft als onderwerp "Compromis beroep [adres1] 2 [plaats1] ". In die e-mail staat het volgende:
" (…)
In uw beroepschrift bent u van een aantal onjuistheden uitgegaan, die mogelijk uw voorgestelde waarde hebben bepaald:
‐ U voert onder punt 2 aan dat de horecabranche a.g.v, de Covid19- pandemie ernstige gebruiksbeperkingen heeft gekend en dat de huurwaarde hierdoor onder druk is komen te staan. Het onderhavige object betreft echter helemaal geen horecapand, waardoor deze grieven mijns inziens niet van toepassing zijn.
‐ U voert onder punt 6 aan dat het onderhavige pand in het zuiden van Nederland gelegen is en dat volgens de landelijke Taxatiewijzer een hoger opslagrisico i.v.m. de mindere ligging zou gelden. Het onderhavige pand is echter in [plaats1] gelegen op een A-locatie; hierdoor is kan ik de door u voorgestelde factor van 8,8 dan ook niet volgen.
‐ U voert onder punt 4 aan dat de objectkenmerken onjuist zijn; op basis van de BAG zou 2A en 2B eveneens in hetzelfde pand gelegen zijn, waardoor de gehanteerde 234 m2 niet zou kloppen. Na bestudering van de bouwtekeningen en het kadastrale eigendom van zowel 2A en 2B is gebleken dat ten aanzien van 2A gesteld kan worden dat deze bovenwoning door de BAG ten onrechte in de pandgeometrie van [adres1] 2 is geplaatst. Volgens het kadaster bevindt 2A zich namelijk boven [adres2] 102. Dit is inmiddels terug gemeld aan de BAG.
[adres1] 2 B betreft de winkelruimte op de begane grond naast/achter [adres1] 2, betreft een apart object en is derhalve ook niet in het winkeloppervlak van 2 betrokken.
Inmiddels is heb ik telefonisch contact gehad met de vestigingsmanager en zij heeft mij verklaard dat de ruimte op de 1e verdieping wel degelijk in gebruik is bij [belanghebbende] , echter is er geen sprake meer van winkelruimte (22 m2) op deze verdieping, maar van een opslag/magazijn. De winkelruimte op de 1 verdieping betreft de oude situatie van de vorige huurder (juwelier) en is inmiddels niet meer van toepassing.
Op basis van dit gegeven kan de [sic] worden verlaagd worden.
I.v.m. de wijziging van de objectkenmerken m.b.t. het gebruik van de 1e verdieping ben ik echter voornemens om de waarde te verlagen van € 1.039.000,- naar € 967.000-.
Graag zou ik van u vernemen of u hiermee akkoord gaat, ik zie uw antwoord met belangstelling tegemoet.
(…) "
De gemachtigde van belanghebbende heeft bij e-mail van 11 mei 2022 – voor zover hier van belang – als volgt op de onder 2.2. weergegeven mail gereageerd:
"(…)
Het is prettig dat we al tot de conclusie zijn gekomen dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld echter hou je dan slechts zeer beperkt rekening met de bijzondere omstandigheden van het onderhavige object. Dit staat je natuurlijk vrij maar tenzij je met je compromis alsnog rekening wil houden met onze standpunten dan hebben we geen compromis en zie ik je graag ter zitting.
(…)"
3 Geschil
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 941.102. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
De huurwaarde en de objectkenmerken van de onroerende zaak zijn niet in geschil. Wel is tussen partijen in geschil of de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. Daarnaast is in geschil of belanghebbende een beroep kan doen op namens de heffingsambtenaar gewekt vertrouwen dat de waarde zal worden verlaagd.