Gerechtshof Den Haag, 06-07-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1391, BK-21/01180
Gerechtshof Den Haag, 06-07-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1391, BK-21/01180
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 6 juli 2022
- Datum publicatie
- 4 augustus 2022
- Zaaknummer
- BK-21/01180
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning. Invloed eigen aankoopcijfer in combinatie met verbeteringen na aankoop. Bepaling waardevermeerdering verbeteringen.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/01180
in het geding tussen:
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 11 oktober 2021, nummer SGR 21/140.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 175.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 juni 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een etage-portiekflat met schuur. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 79 m2.
Belanghebbende heeft de woning op 25 januari 2019 gekocht voor € 145.000. Belanghebbende heeft in het inlichtingenformulier vermeld dat ten tijde van de aankoop het onderhoud binnen en buiten in gemiddelde staat verkeerde. In het inlichtingenformulier heeft belanghebbende voorts aangegeven dat na aankoop een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer zijn geplaatst voor in totaal € 30.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de waardebepaling op grond van het bepaalde in artikel 18, derde lid, onder b, van de wet WOZ de staat van de woning op 1 januari 2020 bepalend is. Eiseres bepleit een waarde van € 161.000. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst eiseres op de verkopen van de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Daarnaast stelt eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden de kwaliteit en staat van onderhoud van de woning, de parkeeroverlast en de overlast van (hard rijdend) doorgaand verkeer en tram. Tot slot vindt eiseres dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het VvE-vermogen in de verkoopprijs van de referentieobjecten.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 175.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De rechtbank heeft in die beoordeling het eigen aankoopcijfer betrokken dat is gerealiseerd binnen enkele weken na de waardepeildatum, in combinatie met de informatie in het inlichtingenformulier. Verweerder heeft terecht aangevoerd dat er na aankoop een verbouwing heeft plaatsgevonden waardoor de kwaliteit en de waarde van de woning zijn toegenomen. De vastgestelde waarde van de woning is bovendien in lijn met de vergelijkingsobjecten. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met
behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De drie vergelijkingsobjecten, [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] , welke verweerder aanvoert zijn evenals de woning allen etage-portiekwoningen en gelegen in de wijk [wijk 1] en [wijk 2] . Dit betekent dat de ligging van de woning en de hieraan gerelateerde door eiseres gestelde overlast van geparkeerde auto's, doorgaand verkeer en tram in elk geval niet nadeliger is dan de ligging van de vergelijkingsobjecten. Verder is in de matrix op inzichtelijke wijze aangegeven dat bij de drie referentieobjecten rekening is gehouden met de aanwezige VvE-reserve en welke invloed dit heeft op de m2-prijs van het betreffende referentieobject. De rechtbank ziet geen reden om te veronderstellen dat in de voor de woning gehanteerde m2-prijs van € 2.215 onvoldoende rekening is gehouden met de VvE-reserve van de referentieobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht vóór of nagenoeg op de waardepeildatum (in een opgaande markt) en hebben een verkoopcijfer dat ruim hoger ligt dat de voor de woning vastgestelde waarde. Gelet op het voorgaande kan dan ook niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten.
9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De door eiseres aangedragen vergelijkingsobjecten acht de rechtbank allemaal weliswaar goed vergelijkbaar met de woning maar eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat uit het verkoopcijfer van deze woningen volgt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en staat van de woning. Eiseres heeft deze stelling niet nader onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt. De enkele stelling ter zitting dat de staat van onderhoud, in tegenstelling tot hetgeen is aangegeven op het inlichtingenformulier, achteraf is tegengevallen is hiertoe onvoldoende. Eiseres heeft aangevoerd dat de investering van € 30.000, die zij heeft gedaan na de aankoop van de woning, niet betekent dat de waarde van de woning ook met dit bedrag is vermeerderd. Deze stelling is in zijn algemeenheid juist. Verweerder heeft echter doorslaggevende betekenis toegekend aan de waarde van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft de aankoop van de woning gedaan als belegger. Dit betekent niet dat de door eiseres betaalde prijs per definitie lager is dan de aankoopprijs bedoeld in rechtsoverweging 7, maar wel dat de koopprijs tot stand kan zijn gekomen onder invloed van bijzondere omstandigheden, die maken dat het niet de prijs is die de meestbiedende koper na de beste voorbereiding bij een verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze betaald zou hebben. Verweerder is daarom terecht overgegaan tot een waardering op basis van systematische vergelijking. Dat de daaruit voortvloeiende waarde gelijk is aan de aankoopprijs, vermeerderd met het door eiseres na de aankoop aan de verbouwing bestede bedrag, berust op toeval.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”