Gerechtshof Den Haag, 06-07-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1648, BK-21/00624
Gerechtshof Den Haag, 06-07-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1648, BK-21/00624
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 6 juli 2022
- Datum publicatie
- 15 september 2022
- Zaaknummer
- BK-21/00624
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17 Wet WOZ.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van een uniek object, waarvoor niet gemakkelijk vergelijkingsobjecten zijn te vinden, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij behorende matrix, aannemelijk gemaakt.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00624
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 14 juni 2021, nummer ROT 20/1870.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 3.541.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning verminderd tot op € 3.160.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Voorts is een proceskostenvergoeding van € 522 (2 punten) toegekend.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 mei 2022, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
De woning is een vrijstaande woning (bouwjaar 2008), met een woonoppervlakte van 489 m2, gelegen op een in erfpacht uitgegeven perceel van 2.491 m2 en heeft een opvallende, unieke architectuur van [naam] .
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 3.541.000 en deze bij uitspraak op bezwaar nader vastgesteld op € 3.160.000. Tot de stukken van het geding behoort een taxatierapport van taxateur [naam taxateur] van 29 september 2020, waarin de waarde van de woning is berekend op € 3.160.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft voor zover van belang het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de
onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en
onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in
de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde
gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest
geschikte voorbereiding.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak
niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam taxateur]
van 29 september 2020 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de
waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging,
type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand enigszins redelijk en - mede
gelet op het unieke karakter van de onroerende zaak - voldoende vergelijkbaar zijn met de
onroerende zaak.
De uitkomst hiervan is dat de m2-prijs van de onroerende zaak € 5.384,- bedraagt tegen een
gemiddelde m2-prijs van € 7.964,- voor de vergelijkingsobjecten. Daarbij merkt de rechtbank
op dat zij in hetgeen eiser daarover zonder verdere onderbouwing naar voren brengt, geen
aanleiding ziet te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde
grondstaffels. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Voor zover de ligging van de onroerende zaak minder zou zijn dan die van de
vergelijkingsobjecten is dat voldoende verdisconteerd in de lagere m2-prijs van de
onroerende zaak. Daarnaast staat de onroerende zaak te koop voor een bedrag van € 3.950.000,-. Hoewel dit niet direct relevant is voor de WOZ-waarde van de onroerende zaak
geeft dit wel een indicatie van de waarde die de eigenaar eraan toekent.
De rechtbank wijst er tenslotte op dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij
de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat (zie
bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015,
Overschrijding redelijke termijn
7. Eiser verzoekt om een schadevergoeding omdat de procedure onredelijk lang heeft
geduurd.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19
februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.
Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is
gedaan, als de rechtbank niet binnen tweejaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak
doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.
De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per halfjaar dat de redelijke termijn is
overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
Het beroep is in dit geval ontvangen op 7 april 2020. Voor beroepen die tussen
1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding
de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan
ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus
getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de Rechtbank
Rotterdam van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Deze
uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere
omstandigheid Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.
In deze zaak is het bezwaarschrift op 3 maart 2019 door verweerder ontvangen,
terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 14 juni 2021. Daarmee is de redelijke termijn van, in
dit geval, tweeëneenhalf jaar, niet overschreden.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”