Gerechtshof Den Haag, 18-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1700, BK-21/00696 en BK-21/00742
Gerechtshof Den Haag, 18-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1700, BK-21/00696 en BK-21/00742
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 18 augustus 2022
- Datum publicatie
- 4 oktober 2022
- Zaaknummer
- BK-21/00696 en BK-21/00742
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17 Wet WOZ.
WOZ-waarde tussenwoning; voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten; al hetgeen van de zijde van belanghebbende daar tegenover is ingebracht, leidt niet tot een ander oordeel.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-21/00696 en BK-21/00742
in het geding tussen:
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 juli 2021, nummers SGR 20/5484 en SGR 21/4579.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] (woning A) en [adres 2] (woning B) (de woningen), voor het kalenderjaar vastgesteld op ieder € 226.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar afgewezen en de beschikking en aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 juli 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woningen. Het betreft een tweetal tussenwoningen, beide gebouwd in 1934, met een berging. De oppervlakte van het perceel van zowel woning A, als woning B, bedraagt ongeveer 88 m2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woningen een tweetal taxatieverslagen, verschillende waarderapporten, foto’s en een plattegrond overlegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar twee matrices overlegd die de gegevens van de woningen en van enkele, naar opvatting van de Heffingsambtenaar met de woningen vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevatten.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de waarde van de woningen vier alternatieve woningen als vergelijkingsobjecten aangedragen en daarbij overzichten van het WOZ-waardeloket overlegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder.
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woningen toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. De WOZ-waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woningen is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixberekeningen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrixberekeningen is de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 3] (verkocht op 3 april 2019 met transactieprijs € 265.000), [adres 4] (verkocht op 7 mei 2019 met transactieprijs € 302.500) en [adres 5] (verkocht op 30 mei 2018 met transactieprijs € 285.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten, met name [adres 3] en [adres 4] , gelet op het type woning, bouwjaar en de bouwkenmerken goed vergelijkbaar met de woningen. Uit de matrix blijkt dat verweerder voor de objectkenmerken onderhoud, kwaliteit en voorzieningen correcties heeft toegepast vanwege de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen. Zo heeft verweerder voor deze objectkenmerken aan de woningen een vlokcodering van 2 (“Onder gemiddeld”) toegekend. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat aan de genoemde objectkenmerken enkel een vlokcodering van 1 wordt toegekend als een woning niet meer bewoonbaar is. Eiser heeft ter zitting verklaard dat daarvan bij beide woningen geen sprake is. Gelet hierop acht de rechtbank niet aannemelijk dat aan de objectkenmerken onderhoudstoestand, kwaliteit en voorzieningen een nog lagere vlokcodering dan 2 moet worden toegekend. Met de matrixberekening maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waardes uit de bij de verkoop van de in de matrixberekening genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De verkoopcijfers van de door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] zijn niet bruikbaar nu deze verkopen te ver van de waardepeildatum zijn gelegen (respectievelijk september 2017, 2008, 2007 en 2014). Eiser heeft verder gesteld dat door verweerder geen rekening is gehouden met renovatiekosten. Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat het bedrag dat aan een renovatie wordt besteed leidt tot een waardestijging van circa 60 procent. Uitgaande van de door eiser gestelde - en door verweerder niet betwiste - renovatiekosten van € 70.000 zou dat betekenen dat de waarde van de woningen na renovatie met ongeveer € 42.000 stijgen. De renovatie heeft tevens tot gevolg dat de vlokcode voor de objectkenmerken onderhoudstoestand, kwaliteit en voorzieningen op tenminste een 3 “gemiddeld” gezet moet worden. Hieruit volgt vervolgens dat de waarde van de woningen ook na een eventuele renovatie in overeenstemming is met de waardes van de vergelijkingsobjecten.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.”