Gerechtshof Den Haag, 25-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1739, BK-21/00443
Gerechtshof Den Haag, 25-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1739, BK-21/00443
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 25 augustus 2022
- Datum publicatie
- 6 oktober 2022
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2021:4225, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-21/00443
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 8:75 Awb
Inhoudsindicatie
Art. 17 Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van belanghebbende aannemelijk gemaakt, ook in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd. Verbod van willekeur; vertrouwensbeginsel; proceskostenvergoeding voor beroep en hoger beroep.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00443
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 18 mei 2021, nummer ROT 20/5535.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 743.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar afgewezen en de beschikking en aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. In het beroepschrift heeft de Heffingsambtenaar geconcludeerd tot een waarde van € 614.000. De Rechtbank heeft het beroep aldus gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat daarin de waarde van de woning wordt vastgesteld op
€ 614.000, de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd, bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 48 aan belanghebbende te vergoeden.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 4 juli 2022 een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 juli 2022. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake is van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning uit het bouwjaar 1750. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 134 m2. De woning is verder voorzien van een dakkapel, een dakterras (15 m2), een inpandige garage en een hobbyruimte.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning een taxatierapport overlegd, dat op 15 april 2021 is opgemaakt door taxateur [taxateur 1] , waarin een bouwtekening van de begane grond en een waardematrix zijn opgenomen. De woning is daarin vergeleken met de verkochte objecten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle gelegen te [woonplaats] .
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een WOZ-waarde van € 489.000. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar twee alternatieve referentieobjecten en de bijbehorende taxatierapporten van [taxateur 2] . Voorts heeft belanghebbende verschillende foto’s van de binnen- en buitenkant van de woning en de factuur van de in 1980 gerenoveerde keuken overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser(es) en de Heffingsambtenaar als verweerder.
“1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. In beroep concludeert verweerder tot een waarde van € 614.000,-.
2. Reeds gelet op deze door verweerder in beroep verdedigde waarde is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit en overweegt daartoe als volgt.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [taxateur 1] van 15 april 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. Eiser stelt dat verweerder gebruikt heeft gemaakt van onjuiste referentieobjecten en verwijst daarbij naar de [adres 4] en de [adres 5] als juiste referenties. In principe staat het verweerder bovendien vrij om een eigen keuze aan referentieobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook niet gehouden de door eiser genoemde woningen te betrekken in zijn vergelijking.
Waar het om gaat is dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. In de door verweerder overgelegde matrix is dit gebeurd en hieruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit blijkt vooral uit het verkoopcijfer van [adres 1] . Dit object is goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en op 6 mei 2019 verkocht voor € 640.000,-. [adres 1] ligt namelijk in een vergelijkbare buurt in het centrum. Het is een pand met dezelfde opbouw als de onroerende zaak, namelijk een inpandige garage op de begane grond en wonen op de eerste en tweede etage. [adres 1] is qua kwaliteit, voorzieningen en uitstraling van hetzelfde niveau. Het onderhoudsniveau van [adres 1] is gemiddeld, terwijl dit bij de onroerende zaak slecht is en de doelmatigheid is bij [adres 1] slecht terwijl dit bij de onroerende zaak gemiddeld is. De indexaties van de prijs naar de waardepeildatum laat een prijs zien van € 617.856,-. Hieruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ook de andere referentieobjecten bevestigen, rekening houdend met de verschillen tussen deze referentieobjecten en de onroerende zaak, dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Gelet op de m³-prijs van de onroerende zaak van € 871,- en de gemiddelde m²-prijs van de referentieobjecten van € 1.031,66 kan niet gesteld worden dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De m³-prijs voor de onroerende zaak is € 195,- lager dan die van de referentieobjecten. Omgerekend voor de onroerende zaak komt dit op (€ 160,67,- × 408 m³ =) € 65.552,-. Voor zover de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak en de asbest waardedrukkend zijn, wordt dat geacht te zijn verdisconteerd in de lagere m³-prijs van de onroerende zaak.
Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van de door eiseres aangedragen referentieobjecten.
(…)
7. Het beroep is, gelet op rechtsoverweging 2, gegrond.
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door hem betaalde griffierecht van € 48- vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).”