Gerechtshof Den Haag, 25-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1776, BK-22/00125
Gerechtshof Den Haag, 25-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1776, BK-22/00125
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 25 augustus 2022
- Datum publicatie
- 17 oktober 2022
- Zaaknummer
- BK-22/00125
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ. Aanwezigheid afvalcontainers voldoende verdisconteerd in de vastgestelde WOZ-waarde door de ten onrechte toegepaste correctie van 25% op de gemiddelde kubiekemeterprijs vanwege de onjuiste toekenning van een benedengemiddelde staat aan de woning. Vrije bewijsleer.
Uitspraak
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-22/00125
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 5 januari 2022, nummer SGR 20/8036.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 568.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag voor (onder meer) de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 juli 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning en woont zelf in de woning.
De woning is een twee-onder-een-kapwoning met een inpandige garage en aangebouwde schuur/berging. De inhoud van de woning is ongeveer 684 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 400 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een jaarlijkse procentuele aftrek van de waarde in verband met de voor de woning geplaatste ondergrondse afvalcontainers.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 568.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . De vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging, staat van onderhoud, uitstraling en voorzieningenniveau betreft goed vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in de zogenoemde KOUDVL-factoren. Verweerder heeft een correctie van 25% toegepast op de gemiddelde kubieke meterprijs van de vergelijkingsobjecten in een gemiddelde staat omdat de woning op een aantal van deze factoren als beneden gemiddeld is gekwalificeerd. De rechtbank volgt de taxateur van verweerder dat dit ten onrechte is gebeurd omdat de woning na aankoop in 2017 in belangrijke mate is gerenoveerd en gemoderniseerd waardoor de staat van de woning veel eerder als bovengemiddeld kan worden gekwalificeerd. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat een en ander niet tot een onredelijke uitkomst leidt en dat niet kan worden gezegd dat de getaxeerde waarde van de woning van € 568.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiser dat zijn woning veel minder waard is omdat zijn woning twee ondergrondse vuilcontainers voor de deur heeft, waardoor er veel geur-, geluids- en verkeersoverlast is, volgt de rechtbank niet. Voorzover er al sprake zou zijn van een waardedrukkend effect, komt dit naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking in het verschil in de kubieke meterprijs. De rechtbank overweegt daarnaast dat de hiervoor omschreven omstandigheden in belangrijke mate samenhangen met de waardering daarvan door de bewoner. Eiser ervaart de gevolgen van de genoemde kenmerken als waardedrukkend. Naar het oordeel van de rechtbank is de beleving daarvan echter in sterke mate subjectief. Daarmee is niet gezegd dat de verklaringen van eiser over zijn woonbeleving en de beperking van het beoogde woongenot niet geloofwaardig zijn. De systematiek van waardering voor de Wet WOZ is echter gestoeld op een objectieve benadering. De rechtbank acht niet aannemelijk dat die omstandigheden de overwegingen van de meest biedende gegadigde, als bedoeld in overweging 7, negatief zullen beïnvloeden.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”