Gerechtshof Den Haag, 09-11-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2232, BK-22/00025
Gerechtshof Den Haag, 09-11-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2232, BK-22/00025
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 9 november 2022
- Datum publicatie
- 24 november 2022
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2021:12087, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-22/00025
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 18 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 lid 2 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 3, Wet WOZ. Gecorrigeerde vervangingswaarde gezinsvervangend tehuis. Verlenging technische levensduur installaties met 5 jaar. De restwaarde van ruwbouw, afbouw en installaties is gebaseerd op de gemiddelden van de in het archetype opgenomen (bandbreedten van) restwaarden. Bewijslastverdeling bij afwijking van de kengetallen opgenomen in archetype. Belanghebbende heeft haar standpunt dat de restwaarden niet hoger zijn dan 10% niet onderbouwd. De in 2020 behaalde verkoopprijs leidt niet tot oordeel dat de vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde te hoog is.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00025
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
( […] )
inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 10 december 2021, nummer ROT 20/4714.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 709.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Schiedam (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 354. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 september 2022 te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is op 1 januari 2020 eigenaar van de onroerende zaak. Het bouwjaar is 1999. De onroerende zaak is een gezinsvervangend tehuis waar mensen met een verstandelijke beperking onder begeleiding zelfstandig kunnen wonen. De bewoners hebben een eigen woonruimte en daarnaast gemeenschappelijke voorzieningen zoals een gemeenschappelijke woonkamer en een lift. Het totale bruto vloeroppervlak is 777 m². De perceeloppervlakte is 112 m². Belanghebbende verhuurt de onroerende zaak aan een steunstichting van [belanghebbende] .
De onroerende zaak is op 23 april 2020 verkocht voor € 762.500 en op 18 mei 2020 geleverd aan Stichting [A] . De onroerende zaak is na kleine bouwkundige ingrepen in gebruik genomen voor de opvang van dak- en thuislozen. Het onderdeel van de koopsom dat ziet op de bijdrage aan de reserve van de Vereniging van Eigenaren bedraagt € 10.247,03.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van [taxateur 1] van 10 maart 2021, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is bepaald op € 709.000. Onderdeel van het taxatierapport is een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak (exclusief deelwaarde van de grond). Aan het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport ontleent het Hof het volgende.
Type Bijzondere woonfunctie
Paviljoen/woonruimte
Bouwjaar 1999
Grootte (m2) 777
Archetype N3770000 Bouwperiode 1986 en nieuwer,
plat dak, metselwerk/spuitwerk gemiddeld
Rekenprijs/ m2 (excl. omzetbelasting) € 1.365
Correctie grootte 106,6%
Rekenprijs/m2 na correctie grootte
(excl. omzetbelasting) € 1.455
Toerekening rekenprijs per m2 na correctie grootte aan de ruwbouw, afbouw en installaties
|
Onderdeel |
Aandeel in rekenprijs/m2 |
Rekenprijs/m2 |
Deelwaarde vóór correcties voor technische en functionele veroudering |
|
Ruwbouw |
47% |
€ 684 |
€ 531.468 |
|
Afbouw |
25% |
€ 364 |
€ 282.828 |
|
Installaties |
28% |
€ 407 |
€ 316.239 |
Technische veroudering 1
|
Onderdeel |
Bwjr |
Vvw |
RW |
OLD |
RLD |
LD |
FTV |
Deelwaarde na TC |
|
Ruwbouw |
1999 |
€ 531.468 |
30% |
55 jr |
35 jr |
55 jr |
0,745 |
€ 396.185 |
|
Afbouw |
1999 |
€ 282.828 |
25% |
30 jr |
10 jr |
30 jr |
0,500 |
€ 141.414 |
|
Installaties |
1999 |
€ 316.239 |
17% |
15 jr |
5 jr |
25 jr |
0,336 |
€ 106.256 |
Functionele veroudering 2
|
Economische veroudering |
1.000 |
|||
|
Verandering bouwwijze |
Totaal |
Ruwbouw |
Afbouw |
Installaties |
|
Bouwkosten actuele bouwwijze |
€ 1.615 |
€ 759 |
€ 404 |
€ 452 |
|
Bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze |
€ 1.365 |
€ 642 |
€ 341 |
€ 382 |
|
Belemmering gebruik |
1,000 |
|||
|
Excessieve gebruikskosten |
Hogere personeelskosten |
0,880 |
|
Deelwaarden na TC en voor FC |
EV |
VB |
BG |
EG |
FV |
Deelwaarden na TC & FC |
|
|
Ruwbouw |
€ 396.185 |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
0,880 |
0,880 |
€ 348.643 |
|
Afbouw |
€ 141.414 |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
0,880 |
0,880 |
€ 124.444 |
|
Installaties |
€ 106.256 |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
0,880 |
0,880 |
€ 93.505 |
Gecorrigeerde vervangingswaarde onroerende zaak (exclusief deelwaarde grond)
|
Exclusief omzetbelasting |
€ 566.592 |
|
Omzetbelasting 21% |
€ 118.984 |
|
Inclusief omzetbelasting |
€ 685.577 |
In het taxatierapport is de deelwaarde van de grond bepaald op € 19.600 (112 m2 à € 175 per m2), vermeerderd met € 4.116 (21%) omzetbelasting, oftewel € 23.716. De getaxeerde gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak bedraagt € 685.577 + € 23.716, dat is afgerond € 709.000.
Over de onder 2.2 vermelde verkoopprijs van de onroerende zaak van € 762.500 is in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar opgemerkt:
“Omdat er geen beschikbare marktcijfers beschikbaar zijn is een indexatie naar waardepeildatum 01-01-2019 niet mogelijk. Wel laat dit verkoopcijfer zien dat dat de woz-waarde niet te hoog is vastgesteld en dat er terecht is uitgegaan van een restwaarde en dat de beoogde gebruiksperiode niet te hoog is ingeschat.”
Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport en een taxatiekaart overgelegd, opgemaakt op 28 mei 2020 door [taxateur 2] en [taxateur 3] van [naam] , waarin de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is bepaald op € 585.000, inclusief omzetbelasting (Taxatierapport E). De opname van de onroerende zaak heeft op 27 mei 2020 plaatsgevonden.
In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is – kort samengevat – het volgende vermeld:
“K. ONDERBOUWING VAN DE WAARDE
Bij de waardering is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de kengetallen van de taxatiewijzers van de VNG met inachtneming van de meest recente jurisprudentie. Voor de algemene taxatietechnische en juridische uitgangspunten wordt verwezen naar paragraaf F en G van dit taxatierapport.
De bruto vervangingswaarde is (inclusief 21% BTW) bepaald aan de hand van de volgende archetype(n): N3770000 (minus 10%) inclusief een correctie voor de grootte met een percentage van 9.3%.
De technische correctie bepaald aan de hand van een inschatting van de restwaarde en de levensduur, waarbij rekening is gehouden met de recente jurisprudentie.
Het percentage restwaarde betreft de waarde van het (deel)object aan het eind van de initieel geschatte levensduur met inachtneming van de huidige bestemming. Ondergetekenden kiezen voor een restwaarde op (deel)objectniveau ter hoogte van 10%.
Wat de levensduur betreft is in beginsel aansluiting gezocht bij de kengetallen zoals deze in de taxatiewijze vermeld zijn. Ondergetekenden hebben nadrukkelijk gekeken of zich recent een renovatie of aanzienlijke verbouwing heeft voorgedaan. Alleen in die gevallen zou immers een levensduurverlenging toegepast dienen te worden (ECLI:NL:HR:2020:169). Geconstateerd is dat daar hier geen sprake van is. De levensduur is om die reden niet verlengd.
Wat de functionele correctie betreft is aangesloten gezocht bij de functionele correctie zoals deze door de gemeente is toegepast. Nadere analyse heeft uitgewezen dat is uitgegaan van een functionele correctie van circa € 93.000. Een dergelijke correctie lijkt ondergetekenden redelijk.”
In hoger beroep bepleit belanghebbende een waarde van € 690.000
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: de aard en de bestemming van de zaak; de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.
Tussen partijen is niet in geschil:
- de toepasselijkheid van de landelijke Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019 van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (Taxatiewijzer) en het daarin opgenomen archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’);
- de waarde van de grond (€ 19.600,-);
- de bruto vervangingswaarde van de opstal (€ 1.130.535,-);
- de functionele correcties;
-dat de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief 21% BTW is;
- dat alleen de levensduur van de installaties is verlengd.
2.3.De onroerende zaak is op 18 mei 2020 verkocht voor € 762.500,- en is nu in gebruik als opvang voor daklozen. De koopsom is gecorrigeerd met de in de verkoopsom opgenomen bijdrage in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren van € 10.247,03. Daarmee komt de netto koopsom op € 752.253,- (hierna: de koopsom). Genoemde bedragen zijn als zodanig niet in geschil tussen partijen.
3. Eiseres betwist niet dat de koopsom voldoet aan de vereisten van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Zij bepleit juist een waardebepaling aan de hand daarvan.
Een eigen transactiecijfer is maatgevend voor de waardebepaling, indien die transactie kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Omdat het tijdsverloop van tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum ruim 16 maanden bedraagt, moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling in deze periode.
Eiseres stelt de waardeontwikkeling tussen de transactiedatum (18 mei 2020) en de waardepeildatum (1 januari 2019) op 12% tot 14%. Zij stelt dat zij die percentages baseert op de prijsstijging van koopwoningen zoals volgens haar te vinden op de website van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het is volgens eiseres ook een feit van algemene bekendheid dat de huizenmarkt enorm in de lift zit en dat aan opvang van daklozen steeds meer behoefte is.
Verweerder betwist deze percentages omdat de website van het CBS alleen gegevens vermeldt van de prijsstijgingen van koopwoningen, maar niet van incourante objecten zoals de onroerende zaak. Daarvan worden er maar zeer weinig verkocht. Een percentage van rond 6% vindt verweerder daarom redelijker.
In reactie hierop heeft eiseres alleen gewezen op de door haar aangehaalde jurisprudentie over het gebrek aan onderbouwing van de percentages van de restwaarden in de taxatiewijzer.
De onroerende zaak is incourant. Het aantal verkopen van objecten als deze is zeer beperkt, wat eiseres erkent. De website van het CBS bevat geen gegevens over de prijsstijging van zulke objecten, wat eiseres niet betwist. De onroerende zaak is daarom niet op één lijn te stellen met een koopwoning en de daaraan verbonden waardeontwikkeling die sinds de waardepeildatum (sterk) is toegenomen, zoals algemeen bekend is.
De berekening van het percentage van het verschil tussen de beschikte waarde en de koopsom is als volgt:
((koopsom – beschikte waarde) ÷ koopsom) × 100
Toegepast op de onroerende zaak is de uitkomst dan:
((€ 752.253,- – € 709.000,-) ÷ € 752.253,-) × 100 = 5,75%.
Die uitkomst ligt zeer dicht bij het door verweerder genoemde percentage van 6%. Dat percentage komt de rechtbank ook niet onredelijk voor, gelet op wat hiervoor is overwogen.
Uit artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ volgt dat de waarde pas door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de WOZ. Dat geldt ook voor een incourante onroerende zaak (zie Hoge Raad 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1231).
Die situatie doet zich hier niet voor. Verweerder maakt namelijk al op basis van de koopsom van de onroerende zaak en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Nu verweerder via de gecorrigeerde vervangingswaarde niet tot een hogere waarde komt, bestaat al daarom geen grond voor het oordeel dat de (ook) via die waarderingsmethode berekende waarde te hoog is.
4. Het beroep is ongegrond.
5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”