Gerechtshof Den Haag, 15-12-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2571, BK-21/00619
Gerechtshof Den Haag, 15-12-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2571, BK-21/00619
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 15 december 2022
- Datum publicatie
- 29 december 2022
- Zaaknummer
- BK-21/00619
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. Bouwkundig rapport. In voldoende mate rekening gehouden met de zeer slechte staat van de woning. Gemeentelijk monument.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00619
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 8 juni 2021, nummer ROT 20/5695.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 383.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 21 augustus 2022 en 29 oktober 2022 nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 9 november 2022. De gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar zijn verschenen. Verder heeft namens belanghebbende [A] deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een directe geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een traditioneel bedrijfsgebouw, mestkelder en schuur. De woning is een gemeentelijk monument.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een matrix overgelegd. De matrix bevat de volgende gegevens:
|
Adres |
De woning |
[adres 2] te [woonplaats 2] |
[adres 3] te [woonplaats 3] |
[adres 4] te [woonplaats 4] |
|
Soort |
vrijstaande woning |
vrijstaande woning |
vrijstaande woning |
vrijstaande woning |
|
Bouwjaar |
1895 |
1800 |
1900 |
1910 |
|
Inhoud woning |
800 m3 |
723 m3 |
1.070 m3 |
700 m3 |
|
Prijs per m3 woning |
€ 309 |
€ 272 |
€ 737 |
€ 435 |
|
Waarde woning |
€ 246.890 |
€ 196.634 |
€ 788.094 |
€ 304.677 |
|
Waarde bijgebouwen - bedrijfsgebouw aan woning - mestkelder - schuur - berging - berging - berging - tuinhuis - hobbykas - kelder - carport - dakkapel |
€ 16.800 € 750 € 8.100 |
€ 8.400 € 15.000 € 9.700 € 1.440 € 5.250 |
€ 3.000 € 10.300 € 9.700 € 1.800 € 12.000 |
€ 500 € 4.000 |
|
Oppervlakte perceel - kavel - waterverdedi- gingsvrijstelling |
4.986 m2 64 m2 |
3.295 m2 |
12.340 m2 |
4.190 m2 |
|
Prijs per m2 kavel |
€ 41 |
€ 58 |
€ 20 |
€ 47 |
|
Waarde kavel |
€ 203.843 |
€ 190.876 |
€ 249.706 |
€ 198.823 |
|
Factoren kwaliteit en onderhoud - woning - bedrijfsgebouw aan woning - mestkelder - schuur - berging - berging - berging - tuinhuis - hobbykas - kelder - carport - dakkapel - tuinhuis Ligging |
1-1 1-1 1-1 1-1 3 |
2-1 3-3 3-3 3-3 3-3 2-1 3 |
5-5 3-3 3-3 3-3 3-3 3-3 3 |
3-3 3-3 3-3 3 |
|
Transactie |
-- |
€ 420.000 17-07-2018 |
€ 1.125.000 05-09-2019 |
€ 508.000 21-11-2018 |
|
- WOZ-waarde - Waarde in het economisch verkeer |
€ 383.000 € 476.384 |
-- |
-- |
-- |
|
Getaxeerde waarde op peildatum |
-- |
€ 427.300 |
€ 1.074.600 |
€ 508.000 |
Belanghebbende heeft in hoger beroep een rapport van het [naam] cv van 4 augustus 2022 overgelegd (het bouwkundig rapport). Het bouwkundig rapport is opgemaakt door [B] naar aanleiding van een inpandige inspectie op 7 juli 2022. Het bouwkundig rapport bevat 63 foto’s met bijschriften en gedetailleerde beschrijvingen van de staat van onderhoud van de diverse ruimten in de woning. In het bouwkundig rapport zijn de totale kosten voor het aanpassen van de woning bepaald op circa € 1.002.250 tot € 1.302.250 inclusief BTW.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangemerkt als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiseres stelt dat verweerder uit is gegaan van bouwjaar 1910, terwijl een deel van de opstal ouder is. De inhoud van 800 m³ van de woning wordt betwist, omdat uit geen enkel stuk blijkt dat dit juist zou zijn. Ook is volgens eiseres de vrijstelling voor de waterverdedigingswerken verkeerd toegepast.
Verweerder stelt dat is uitgegaan van bouwjaar 1900, omdat in de literatuur over historische boerderijen bij [adres] te [woonplaats] bouwjaar ‘circa 1895’ wordt vermeld. Voor de inhoud van de woning verwijst verweerder naar een afschrift van een 3D-meting, waaruit blijkt dat deze 813 m3 is. Met betrekking tot de waterverdedigingswerken stelt verweerder dat uit nader onderzoek is gebleken dat een gedeelte van 64 m² van het perceel van eiseres onder de waardevrijstelling valt. Hierbij verwijst verweerder naar de waardematrix, waaruit volgens hem duidelijk is aangegeven dat bij de woning een post van 64 m², vermenigvuldigd met de gemiddelde grondwaarde, op de waarde van de grond in mindering is gebracht en naar het kaartje dat is toegevoegd, waarin de vrijgestelde grondoppervlakte is aangegeven.
De rechtbank is van oordeel dat het aan verweerder is om de waarden te onderbouwen en om te kiezen voor een methode om de waarde te onderbouwen. Verweerder heeft een 3D-meting overlegd, waaruit blijkt dat de gemeten bruto inhoud 813 m³ bedraagt. De taxateur is in persoon aanwezig geweest bij het afnemen van de meting. Ook heeft deze een satelliet-kaart overlegd, waaruit blijkt dat de gemeteten oppervlakte van het waterverdedings-werk 63,9 m² bedraagt. De rechtbank heeft op grond van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, geen reden om aan te nemen dat de wooninhoud of oppervlakte meer dan marginaal afwijkt van hetgeen waarvan verweerder is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Eiseres stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Zij beargumenteert dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. Het is onjuist dat verweerder waarde heeft toegekend aan de deelobjecten (verschillende schuren), omdat deze slooprijp zijn. Ook stelt eiseres dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat de hele woning een slooppand betreft. Ook zou er asbest aanwezig zijn waarmee geen rekening is gehouden. Vanwege de slechte staat sluit de WOZ-waarde beter aan bij het verkoopcijfer van [adres 5] te [woonplaats 2] . Deze is verkocht op 28 februari 2020 voor € 286.300,- en is goed vergelijkbaar met de woning omdat het ook een slooppand betreft.
Verweerder is van mening dat er voldoende rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud en kwaliteit van de woning. Hij verwijst naar de taxatie met inpandige opname op 24 september 2019 en de waardematrix waarin bij de waardering van de bijgebouwen en woning is uitgegaan van de volgende kenmerken: kwaliteit: slecht (cijfer 1) en onderhoud: slecht (cijfer 1). In de waardematrix staat beschreven dat hiervoor een aftrek van 40% op de bijgebouwen is toegepast. Verweerder stelt dat wanneer sloopplannen zijn geïnitieerd door de eigenaar zelf, hier vanwege het subjectieve aspect geen rekening mee gehouden hoeft te worden bij de waardebepaling. Zolang de woning nog in gebruik is, moet de waarde worden bepaald aan de hand van marktgegevens van vergelijkingsobjecten. Verweerder stelt verder dat hij vrij is in zijn keuze van vergelijkingsobjecten om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen. Hij heeft ervoor gekozen om [adres 5] niet op te nemen omdat het object (anders dan de woning) onbewoonbaar is, een Rijksmonument betreft en meer dan 300 jaar oud is.
De rechtbank moet beoordelen of de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en zo ja, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank is, met verweerder, van mening is dat verweerder vrij is in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt te onderbouwen, mits deze goed vergelijkbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vergelijkingsobjecten die zijn aangehaald kan gebruiken. De objecten zijn namelijk op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning.
Vervolgens moet voldoende inzichtelijk zijn hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor kwaliteit en onderhoud een cijfer 1 heeft toegepast. Dit is de laagste waardering die gegeven kan worden. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan het door verweerder toegekende cijfer 1 voor kwaliteit en onderhoud. Hiermee heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud en kwaliteit van de woning. Verweerder heeft in de waardematrix de waarde in het economische verkeer van de woning vastgesteld op € 476.384,-. Wegens de slechte staat van onderheid en de slechte kwaliteit heeft verweerder de WOZ-waarde vastgesteld op € 383.000,-. Met een verschil van € 93.384,- tussen de waarde in het economische verkeer en de vastgestelde WOZ-waarde is voldoende rekening gehouden met de kwaliteit en staat van onderhoud van de woning. Het verschil in kwaliteit en staat van onderhoud is verdisconteerd in het verschil in deze waarden.
Omdat verweerder gebruik heeft gemaakt van vergelijkingsobjecten die voldoende vergelijkbaar zijn en hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen, hoeft het door eiseres voorgestane object [adres 5] niet meegenomen te worden in de waardebepaling.”