Gerechtshof Den Haag, 04-05-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1000, Bk-22/00629

Hoewel de aankoop van de woning niet plaatsvond binnen één jaar voor of na de waardepeildatum, maar ongeveer twee jaar voor de waardepeildatum, betekent dit niet zonder meer dat in deze zaak geen sprake is van een bruikbaar eigen transactiecijfer. Verweerder rechtvaardigt het gebruik van een prijs die twee jaar voor de waardepeildatum tot stand is gekomen door erop te wijzen dat de onroerende zaak een schaars en daardoor minder goed vergelijkbaar object is. Dat rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank het aanhaken bij de eigen aankoopprijs (zie de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 19 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34). Het eigen transactiecijfer van de onroerende zaak is namelijk in beginsel een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Het eigen transactiecijfer behoeft immers, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten - bijzondere omstandigheden daargelaten - niet te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere voor de waarde relevante verschillen tussen de te waarderen woning en de vergelijkingsobjecten, en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een woning op de waardepeildatum uit een eigen transactiecijfer, dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een wat grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort voor of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Dit brengt mee dat de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel kan worden afgeleid uit de voor de onroerende zaak betaalde prijs, mits rekening is gehouden met de algemene waardeontwikkeling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum (hierna: de generieke waardeverandering) en met specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden (hierna: de specifieke waardeverandering).

De rechtbank constateert dat verweerder het eigen verkoopcijfer voor de generieke waardeverandering heeft geïndexeerd. Op basis van de gerealiseerde koopsom is de koopsom geïndexeerd naar de waardepeildatum. Dat heeft geresulteerd in een geïndexeerde koopsom van € 636.000,-. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de generieke waardeverandering aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft toegelicht dat € 46.000,- van de geïndexeerde koopsom is afgetrokken, vanwege scheurvorming en overige waardedrukkende eigenschappen, omstandigheden en factoren welke zich na de aankoop hebben voorgedaan. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de specifieke waardeverandering aannemelijk gemaakt.

Dit betekent dat in beginsel kan worden uitgegaan van het eigen transactiecijfer, rekening houdend met de bovengenoemde generieke en specifieke waardeverandering.

Dat is alleen anders, indien eiser feiten of omstandigheden zou stellen en aannemelijk zou maken waaruit volgt dat het eigen transactiecijfer niet de WOZ-waarde weergeeft. Eiser stelt dat er na 2017 sprake is van toenemende verkeersdrukte op de [naam straat] . Er is sprake van schade aan de onroerende zaak, vanwege de bouw van een nieuwbouwproject en het wegdek van de [naam straat] is in slechte toestand, waardoor er sprake is van toenemende trillingsschade aan de onroerende zaak. Ook is het uitzicht verslechterd door de verandering van vrij uitzicht op weilanden, naar uitzicht op huizen.

Verweerder bestrijdt, dat sprake is van significante schade als gevolg van de bouwwerkzaamheden, dat sprake is van een significante toename van het wegverkeer langs de [naam straat] , dat het wegdek van de [naam straat] zo slecht zou zijn, dat het - samen met de toenemende gebruik van de [naam straat] - trillingschade zou hebben veroorzaakt en dat er sprake zou zijn van verslechtering van het uitzicht die tot waardevermindering zou leiden.

De rechtbank is van oordeel dat eiser het onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat niet van het eigen transactiecijfer kan worden uitgegaan. Eiser heeft ter zitting aangegeven dat de schade door de bouw aan de onroerende zaak rond de € 75.000,- bedraagt. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat op de verbeteringen de vuistregel van toepassing is, dat van een investering in een bestaande woning zestig procent in de waarde is terug te zien zou zijn. Dat betekent dat verweerder door € 46.000,- af te trekken van de geïndexeerde koopsom voldoende rekening heeft gehouden met de schade. Los daarvan heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat er voor € 75.000,- aan schade zou zijn, anders dan door het overleggen van enkele foto’s waarop scheuren te zien zijn. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van toenemende verkeersdrukte en/of trillingsschade door de slechte toestand van het wegdek van de [naam straat] . De toename van het aantal verkeersbewegingen door de toevoeging van vier woningen aan de [naam straat] kan niet anders dan een zeer beperkt effect hebben. Eiser heeft - tegen de ontkenning van verweerder in - niet gewezen op tellingen of concrete oorzaken voor een significante toename van het verkeer. Verweerder heeft voor de toestand van het wegdek van de [naam straat] gewezen op door hem overgelegde foto’s, waaruit geen gebreken te zien zijn. Ook is niet aannemelijk geworden dat het veranderende uitzicht maakt dat niet van het eigen transactiecijfer kan worden uitgegaan. Eiser heeft ter zitting aangegeven dat hij er ten tijde van de aankoop van de [adres] van op de hoogte was dat er op de tegenoverliggende groenstrook gebouwd zou worden, zodat ervan moet worden uitgegaan dat deze nieuwbouw is verdisconteerd in het eigen transactiecijfer. Bovendien staan de nieuwbouwwoningen schuin tegenover de onroerende zaak en heeft de verandering van een smalle groenstrook (van weiland is geen sprake) naar vier woningen in één gebouw geen grote en niet per definitie een negatieve invloed gehad op het uitzicht vanuit de onroerende zaak.

6. Dit betekent dat in dit geval maatgevend is het eigen transactiecijfer. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak op € 590.000,- daarom niet te hoog vastgesteld. Omdat de rechtbank het eigen transactiecijfer maatgevend acht, komt de rechtbank niet meer toe aan bespreking van de overige standpunten van eiser, die de vergelijking met andere onroerende zaken betreffen.

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”