Gerechtshof Den Haag, 18-04-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1003, BK-22/00745

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

6. Eiseres bepleit een waarde van € 920.000. Hiertoe voert eiseres aan dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk maakt. De gebruikte referentieobjecten zijn volgens eiseres niet vergelijkbaar. Zij zijn aanzienlijk groter, liggen aan open water en hebben veel minder onderhoudskosten dan een molen. Ook de vergelijking die verweerder maakt met de aankoopprijs van de woning in 2009 gaat niet op. Eiseres wijst verder op de verkoop van een andere molen aan de [adres 2] te [woonplaats 2] die op 2 december 2020 voor € 950.000 is verkocht. Dit is naar de mening van eiseres een zeer goed vergelijkbaar object. Ter zitting heeft gemachtigde van eiseres verzocht om immateriële schadevergoeding.

7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 5 juni 2020 door [C] , WOZ-taxateur te [woonplaats 2] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 1.237.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gehanteerde referentiepanden acht de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Dit geldt zowel met betrekking tot de inhoud van de referentiepanden, die veel groter zijn, als het bouwjaar van de referentiepanden en de ligging van de referentiepanden ten opzichte van het open water.

Bovendien hebben de door verweerder gehanteerde referentiepanden niet de status van rijksmonument. Ook heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de jaarlijkse onderhoudskosten van de referentiepanden op een vergelijkbaar niveau liggen als die van de woning.

10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De door eiseres aangedragen referentie, de molen aan de [adres 2] te [woonplaats 2] , betreft ook een molen die qua woon- en kaveloppervlakte nagenoeg overeenkomt met de woning. Deze referentie is evenwel bijna 2 jaar na de peildatum verkocht en heeft bovendien een minder fraaie liggen dan de woning. Voorts onderbouwt eiseres met deze referentie niet haar stelling dat de markt voor monumentale molens van 2008/2009 tot 2019 sterk is gedaald. Deze referentie is immers in 1998 aangekocht voor € 440.167 en verkocht in december 2020 voor € 950.000. Voorgaande verkoopcijfers wijzen er niet op dat geen sprake is van een stijgende markt voor molens.

11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 1.200.000.

12. Gemachtigde van eiseres heeft voorts ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006 en 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Er is echter aanleiding om de termijn in dit geval wegens bijzondere omstandigheden te verlengen met vier maanden omdat de Coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie is die voldoende reden geeft om een langere redelijke termijn dan een termijn van twee jaar te hanteren. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 8 april 2020 en de rechtbank doet uitspraak op 7 juni 2022, zodat de redelijke termijn, rekening houdend met de verlenging als gevolg van de Coronacrisis, niet wordt overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).”