Gerechtshof Den Haag, 07-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1077, BK-22/00477
Gerechtshof Den Haag, 07-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1077, BK-22/00477
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 7 juni 2023
- Datum publicatie
- 10 juli 2023
- Zaaknummer
- BK-22/00477
- Relevante informatie
- Art. 16 WOZ, Art. 17 WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 16 en 17 Wet WOZ.
Houten constructie op damwand is gebouwd eigendom in de zin van art. 16 Wet WOZ en is terecht in de waardebepaling en heffing betrokken.
Rechtbank heeft waarde in het economische verkeer van geschakelde bungalow in goede justitie geschat. Het Hof oordeelt dat de bewijslast dat die waarde te hoog is op belanghebbende rust omdat de Heffingsambtenaar geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld. Belanghebbende heeft een lagere waarde niet aannemelijk gemaakt.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-22/00477
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 22 maart 2022, nummer SGR 21/484.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 500.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Kaag en Braassem (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 462.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is € 49 griffierecht geheven. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De Rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van de woning wordt verminderd tot € 455.000;
- vermindert de ter zake van de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 455.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 15;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 25 juli 2022 een nader stuk ingediend en de Heffingsambtenaar op 26 januari 2023. Belanghebbende heeft op 15 april 2023 een pleitnota met een bijlage ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 26 april 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een geschakelde bungalow, gebouwd in 1960 met een inpandige garage en meerdere percelen grond. De woning heeft een aanbouw, een souterrain/woonkelder, een kelder en een inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 461 m³ en de totale oppervlakte van de verschillende percelen die tot de woning behoren is 778 m². De onroerende zaak is gelegen op [locatie] . Aan de voorzijde is er uitzicht op een weg en daarna op een jachthaven met door middel van vingersteigers afgebakende ligboxen voor boten. Aan de zijkanten van de jachthaven zijn woningen gelegen. Aan de achterkant grenst de woning aan een perceel grond waarop een verwaarloosde stacaravan en divers schroot (oude aanhangwagens voor bootjes) staat.
Tot de onroerende zaak behoren vier percelen grond, met een totale kadastrale oppervlakte van 778 m2:
- [nummer 1] met een oppervlakte van 714 m2;
- [nummer 2] met een oppervlakte van 43 m2;
- [nummer 3] met een oppervlakte van 6 m2;
- [nummer 4] met een oppervlakte van 15 m2.
De percelen [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] zijn geheel in de kernzone van de waterkering gelegen en van het perceel [nummer 1] 59 m2. De Heffingsambtenaar heeft daarom bij de waardebepaling 123 m2 van de grond als waterverdedigingswerk aangemerkt en buiten de heffing gelaten.
Tot de onroerende zaak behoort een – aan de voorkant van de onroerende zaak gelegen en door een weg van de woning gescheiden – als jollenhelling dan wel steiger aangeduide houten constructie (de houten constructie). De houten constructie is op drie punten bevestigd aan de damwand waarop zij ligt en loopt naar het water toe iets af. De houten constructie heeft een oppervlakte van 15 m2. De Heffingsambtenaar heeft de houten constructie in de waardebepaling betrokken voor € 5.000. De percelen grond waarop de houten constructie ligt ( [nummer 3] en [nummer 4] ) zijn buiten de heffing gebleven (zie 2.2).
Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport dat is opgemaakt op 11 februari 2021 door [A] . De bouwkundige conditie van de woning is daarin als matig omschreven. De woning is gedateerd. De waarde van de onroerende zaak is per 1 januari 2019 gesteld op € 462.000. De Heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van dit rapport bij uitspraak op bezwaar de beschikking gewijzigd en de waarde vastgesteld op € 462.000. In het taxatierapport zijn van drie onroerende zaken verkoopgegevens genoemd ter ondersteuning van de daarin gestelde waarde: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). De woningen aan de [adres 3 en 4] betreffen twee-onder-een-kapwoningen. De woning [adres 2] betreft een geschakelde semi-bungalow van oorspronkelijk hetzelfde type als de woning van belanghebbende, maar deze is voorzien van een dakopbouw met vijf slaapkamers.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder echter niet aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de ligging. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser met hetgeen hij, onder verwijzing naar foto’s van de situatie ter plaatse, gemotiveerd heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning niet als ‘bovengemiddeld’ moet worden aangemerkt. Eiser heeft onder meer gesteld dat aan de achterzijde van de woning in de nabijheid een schrootopslagplaats is gelegen en dat de woning in dat opzicht slechter is gelegen dan de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft die stelling onvoldoende overtuigend weersproken. De enkele stelling van verweerder dat de ligging van de woning aan de achterzijde ten opzichte van de vergelijkingsobjecten niet slechter is omdat al deze objecten zijn gelegen aan een camping, is daartoe onvoldoende, nu verweerder die stelling, tegenover hetgeen eiser heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt met bewijsstukken.
7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de naar de rechtbank begrijpt door hem verdedigde waarde van € 450.000 aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraag dient ontkennend te worden beantwoord, reeds omdat eiser de waarde die hij voorstaat onvoldoende cijfermatig heeft onderbouwd. Ten overvloede merkt de rechtbank nog het volgende op. Verweerder heeft in zijn waardebepaling een “steiger” met een waarde van € 5.000 in aanmerking genomen. Ter zitting is tussen partijen komen vast te staan dat met deze steiger is bedoeld (een deel van) de ‘jollenhelling’ aan het water en niet, zoals eiser vóór de zitting veronderstelde, een met de jollenhelling verbonden ‘vingersteiger’. Nu niet in geschil is dat een deel van de jollenhelling in eigendom van eiser is en de jollenhelling voor de vaststelling van de WOZ-waarde als opstal (waarvoor de uitzondering voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken niet geldt) moet worden beschouwd, heeft verweerder aan de jollenhelling terecht een waarde toegekend.
8. Nu geen van beide partijen er in is geslaagd het van hem gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 455.000.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep gegrond te worden verklaard en de beschikking en de aanslag te worden verminderd.
Proceskosten
10. Eiser heeft verzocht om vergoeding van zijn reiskosten per motorfiets ten bedrage van € 15. Verweerder heeft ter zitting met dat bedrag ingestemd. Gelet daarop veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten voor een bedrag van € 15.