Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1099, BK-22/00485

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 25 juni 2019 met transactieprijs € 410.000) en [adres 3] (verkocht op 24 oktober 2019 met transactieprijs € 485.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de ligging in dezelfde straat, het type object (rijwoning), de nagenoeg identieke perceeloppervlakte en inhoud en identiek bouwjaar (2017) zeer goed vergelijkbaar met de woning. In de matrix zijn nog twee extra onderbouwingen opgenomen die niet zijn gebruikt voor de berekening van de waarde, te weten [adres 5] (verkocht op 24 oktober 2019 met transactieprijs € 481.000) en [adres 6] (verkocht op 24 oktober 2019 met transactieprijs € 477.601). Uit de matrix volgt dat verweerder de woning en de vergelijkingsobjecten voor alle objectkenmerken als gemiddeld heeft beoordeeld en daaraan een vlok-codering van 3 (op een schaal van 5) heeft toegekend. Uit de matrix blijkt voorts dat uit de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 595,87) en [adres 3] (€ 691,88) een gemiddelde prijs per kubieke meter volgt van € 643,88. Deze kubieke meterprijs heeft verweerder gebruikt voor de waarde van de woning. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de geringe verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de voorgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

9. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eisers stellingen dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat [adres 5] een hoekwoning betreft en [adres 6] in een bovengemiddelde staat verkeerd, treffen geen doel. Zoals hierboven aangegeven volgt uit de matrix dat verweerder deze vergelijkingsobjecten niet heeft gebruikt voor de berekening van de waarde van de woning. Eisers stelling dat de keuken en badkamer van de woning in eenvoudige staat verkeren in vergelijking met de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] , acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. Uit de door eiser overgelegde foto’s leidt de rechtbank niet af dat deze vergelijkingsobjecten veel beter zijn afgewerkt dan de woning en zo er al sprake zou zijn van een verschil in kwaliteit heeft eiser onvoldoende inzichtelijk gemaakt in welke mate dit invloed heeft op de waarde van de woning. Eisers betoog dat de aanwezigheid van een blinde muur de waarde van de woning negatief beïnvloedt, slaagt evenmin. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat en in welke mate de aanwezigheid van een blinde muur invloed heeft op de waarde van de woning. Daarbij komt dat ook het vergelijkingsobject [adres 2] net als de woning uitkijkt op de blinde muur. Anders dan eiser betoogt, blijkt uit de uitspraak van gerechtshof ’s-Gravenhage van 29 oktober 2003[1] niet dat een blinde muur per definitie een waardedrukkend effect heeft. Uit die uitspraak valt immers niet op te maken of die feitelijke situatie vergelijkbaar is met die van eiser en daarbij komt dat in die procedure tussen partijen niet in geschil was dat het uitzicht op een blinde muur een waardedrukkende invloed heeft, terwijl de waardedrukkende invloed nu juist wel door verweerder wordt betwist.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.