Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1100, BK-22/00353
Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1100, BK-22/00353
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 1 juni 2023
- Datum publicatie
- 20 juli 2023
- Zaaknummer
- BK-22/00353
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. In voldoende mate rekening gehouden met de slechte staat en ligging van de woning. De sloopwaardige staat van de woning leidt er niet toe dat de waarde enkel op de grondwaarde moet worden bepaald.
Uitspraak
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-22/00353
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de directeur van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie, Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
( […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 16 februari 2022, nummer ROT 21/216.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 440.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde verminderd tot op € 400.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Verder is een vergoeding voor de kosten van bezwaar aan belanghebbende toegekend van € 522.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 21 april 2023. De gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een inhoud van ongeveer 270 m3 en bijgebouwen. Het perceel heeft ongeveer een oppervlakte van 12.090 m2. Hiervan heeft ruim 5.200 m2 een woonbestemming en de resterende grond heeft een agrarische bestemming.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een matrix overgelegd. De matrix bevat de volgende gegevens:
|
Adres |
De woning |
[adres 2] [woonplaats] |
[adres 3] [woonplaats 2] |
[adres 4] [woonplaats 2] |
|
Soort |
vrijstaande woning |
vrijstaande woning |
vrijstaande woning |
vrijstaande woning |
|
Bouwjaar |
1930 |
1934 |
1930 |
1930 |
|
Inhoud hoofdgebouw |
270 m3 |
553 m3 |
375 m3 |
380 m3 |
|
Prijs per m3 hoofdgebouw |
€ 496 |
€ 371 |
€ 569 |
€ 611 |
|
K |
1 |
3 |
3 |
3 |
|
O |
1 |
3 |
4 |
3 |
|
Waarde hoofdgebouw |
€ 134.051 |
€ 205.257 |
€ 213.266 |
€ 232.035 |
|
Bijgebouwen |
kas dakk dierenverbl gar/berging berging |
dierenverbl berging |
berging serre aanbouw |
garage/ber dakkapel |
|
Waarde bijgebouwen |
€ 32.751 |
€ 10.800 |
€ 38.043 |
€ 22.905 |
|
Oppervlakte perceel |
12.090 m2 |
1.695 m2 |
450 m2 |
1.080 m2 |
|
Grondwaarde model |
€ 342.756 |
€ 186.840 |
€ 134.785 |
€ 212.205 |
|
L |
1 |
3 |
2 |
3 |
|
Grondwaarde |
€ 315.336 |
€ 186.840 |
€ 124.316 |
€ 212.205 |
|
Waarde per 01-01-2019 |
€ 482.000 |
€ 402.897 |
€ 375.626 |
€ 467.145 |
|
Verkoopcijfer |
€ 422.000 |
€ 365.000 |
€ 462.500 |
|
|
Verkoopdatum |
12-11-2019 |
11-6-2018 |
22-10-2018 |
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangemerkt als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerders taxateur, [naam taxateur] , heeft nogmaals naar het beroepschrift gekeken en geconcludeerd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatie-informatie, een matrix en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. De rechtbank moet beoordelen of de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en zo ja, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank is van mening is dat verweerder vrij is in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt te onderbouwen, mits deze goed vergelijkbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vergelijkingsobjecten die zijn aangehaald kan gebruiken. De objecten zijn namelijk op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, oppervlakte en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning.
6. Eiser bestrijdt dat verweerder de WOZ-waarde juist heeft berekend omdat uitsluitend kan worden uitgegaan van de grondwaarde nu de onderhavige opstal dermate slecht is dat van een slooppand kan worden gesproken. Deze stelling slaagt niet, nu, zoals verweerder terecht naar voren heeft gebracht, op grond van de Wet WOZ moet worden gewaardeerd wat aanwezig is en dat is een woning met bijgebouwen op een kavel van 12.090 m² grond. Gesteld noch gebleken is, dat het pand op de waardepeildatum was gesloopt of op het punt stond te worden gesloopt. Verweerder heeft voor kwaliteit en onderhoud van het pand de laagst mogelijke waardering “1” gegeven. De stellingen van eiser rechtvaardigen naar het oordeel van de rechtbank geen afwijking van de door verweerder gehanteerde systematiek door een lagere waarde toe te kennen aan de opstallen dan het resultaat van dit door verweerder toegekende cijfer 1 voor kwaliteit en onderhoud. Eiser heeft ter zitting bevestigd dat de grondwaarde niet ter discussie staat. De € 85.000,- voor deze woning, het bedrag dat resteert na aftrek van de grondwaarde, kan naar het oordeel van de rechtbank niet als te hoog worden bestempeld. De rechtbank concludeert dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en de kwaliteit van de opstal.
7. Het beroep is ongegrond.”