Gerechtshof Den Haag, 17-05-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1238, BK-22/00580

Eiseres stelt – onder verwijzing naar jurisprudentie – dat verweerder had moeten uitgaan van restwaarden die lager liggen dan de restwaarden die zijn genoemd in de Taxatiewijzer. Eiseres bepleit een restwaarde van 5%.

Verweerder heeft in het taxatierapport verwezen naar een drietal verkooptransacties van uitvaartaula’s die niet te ver verwijderd zijn van de waardepeildatum. Hoewel de vergelijkingsobjecten niet gelegen zijn in [woonplaats] , kunnen deze toch worden betrokken in de beoordeling van de restwaarden. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat tussen partijen niet in geschil is dat er weinig verkopen plaatsvinden van met de onroerende zaak enigszins vergelijkbare objecten. De omstandigheid dat twee van de vergelijkingsobjecten na de verkoop een andere gebruik hebben gekregen en dat door deze wijziging de verkoopcijfers zouden kunnen zijn beïnvloed, maakt dat niet anders. Immers, voor de bepaling van de restwaarde is relevant wat de onroerende zaak op kan leveren bij verkoop na afloop van de levensduur. Een verkoper zal bij verkoop inzetten op een zo groot mogelijke groep gegadigden, zodat verkoop ten behoeve van een andere gebruiksmogelijkheid tot de relevante opties behoort. De verkooptransacties hebben een restwaarde van 48,61%, 18,53% en 16,95% (ruwbouw, afbouw en installaties tezamen), dat wil zeggen: gemiddeld een hogere restwaarde dan de door verweerder ten aanzien van de onroerende zaak aangehouden 17,65%. Verweerder heeft voldoende inzicht in de bepaling van deze percentages geboden door ze als volgt te berekenen: ter bepaling van de waarde van de opstal is van de verkoopsom de grondwaarde afgetrokken, vervolgens is die waarde gedeeld door de vervangingswaarde. De uitkomst is vermenigvuldigd met 100%. In combinatie met de Taxatiewijzer geven de gerealiseerde marktcijfers een voldoende onderbouwing van de restwaarde zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Daarbij geldt dat hiervoor geen wetenschappelijke onderbouwing noodzakelijk is, maar dat verweerder aannemelijk maakt dat de in de Taxatiewijzer opgenomen restwaarden

De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat uitgegaan moet worden van een restwaarde van 5%. Uit het taxatierapport dat eiseres heeft overgelegd blijkt niet waarop het door eiseres als restwaarde gekozen uitgangspunt van 5% is gebaseerd. Voorts heeft eiseres ter zitting desgevraagd verklaard dat er voor de bepleite restwaarde van 5% geen onderbouwing is.

Eiseres voert aan dat de onroerende zaak ten onrechte inclusief BTW is gewaardeerd. Volgens eiseres is de eigenaar van de onroerende zaak een ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 en derhalve BTW-plichtig. Aangezien de eigenaar de BTW in vooraftrek kan nemen, dient de onroerende zaak exclusief BTW gewaardeerd te worden.

Met de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt gedoeld op het offer dat de eigenaar moet brengen om op de waardepeildatum een vergelijkbare onroerende zaak te vervaardigen of aan te schaffen (zie Kamerstukken II 1982/83, nr. 17 653, nr. 6, p. 3). Bij de vraag of de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief of exclusief omzetbelasting moet worden vastgesteld, is relevant of de ter zake van de denkbeeldige vervanging op de waardepeildatum geheven omzetbelasting op de eigenaar drukt en aldus tot het offer behoort. Daarbij is de BTW-positie van de eigenaar van belang. Bij de vaststelling van de vervangingswaarde moet de omzetbelasting buiten beschouwing blijven als de eigenaar ondernemer is en belaste prestaties verricht. De omzetbelasting die hem voor de denkbeeldige vervanging in rekening zou worden gebracht, zou hij in dat geval immers kunnen verrekenen vanwege het recht op aftrek van voorbelasting. De omzetbelasting drukt dan niet op de eigenaar. Als de omzetbelasting niet kan worden verrekend, behoort de omzetbelasting wel tot de waarde (zie bijvoorbeeld Hoge Raad 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876).

De eigenaar van de onroerende zaak is – naar eiseres stelt en niet weersproken door verweerder – [C B.V.] . Niet in geschil is dat [C B.V.] zich bezig houdt met het verhuren van vastgoed. Op grond van artikel 11, eerste lid, onder b, van de Wet Omzetbelasting 1968 (Wet OB) is het verhuren van onroerende zaken in beginsel vrijgesteld van de omzetbelasting. Niet gesteld en niet gebleken is dat sprake is van een van de uitzonderingsgevallen die vermeld zijn in voornoemd artikel. Anders dan eiseres stelt heeft [C B.V.] daarom geen recht op vooraftrek. Dit betekent dat de voorbelasting ter zake van de verwerving van de grond en de bouw van de opstallen niet kan worden afgetrokken. De omzetbelasting drukt derhalve op [C B.V.] . Verweerder heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde terecht inclusief BTW bepaald.

8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.

9. Het beroep is ongegrond.

Ter zitting heeft eiseres eerst verzocht om vergoeding van de immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden.

Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.

Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.

Het beroep is in dit geval ontvangen op 1 september 2020. Voor beroepen die tussen 1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de rechtbank Rotterdam, anders dan bij andere rechtbanken, van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Weliswaar stond de onderhavige zaak niet eerder dan 28 april 2022 op een zitting gepland, maar de omstandigheid dat er in voornoemde periode geen belastingzittingen hebben plaatsgevonden heeft gevolgen gehad voor de planning en afdoening van alle belastingzaken, dus ook die van de onderhavige. Deze uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid. Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.

In deze zaak is het bezwaarschrift op 6 april 2020 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 19 mei 2022. Daarom is de redelijke termijn van tweeëneenhalf jaar, in dit geval niet overschreden. Voor vergoeding van immateriële schade bestaat daarom geen grond.