Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1444, BK-22/00226
Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1444, BK-22/00226
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 1 juni 2023
- Datum publicatie
- 23 augustus 2023
- Zaaknummer
- BK-22/00226
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ woning. Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Uit het door belanghebbende ingebrachte, voldoende vergelijkbare vergelijkingsobject volgt niet dat de waarde van de woning te hoog is.
Uitspraak
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-22/00226
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 27 januari 2022, nummer ROT 21/18.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 775.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend, ingekomen bij het Hof op 20 oktober 2022. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen bij het Hof op 10 april 2023.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 21 april 2023. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage. De woning heeft een woonoppervlakte van 242 m2 en een grondoppervlakte van 417 m2. Het bouwjaar is 2001. De woning is aan het water gelegen in de [woonplaats] wijk [naam wijk] .
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 27 oktober 2021 door [naam taxateur] RT, WOZ taxateur van Gemeentebelastingen Rotterdam, waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 775.000. Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
|
Adres |
[adres] |
[adres 2] |
[adres 4] |
[adres 3] |
|
Soort object |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
|
Bouwjaar |
2001 |
2001 |
2009 |
2013 |
|
Woningoppervlakte |
242 m2 |
243 m2 |
218 m2 |
189 m2 |
|
Grondoppervlakte |
417 m2 |
376 m2 |
420 m2 |
630 m2 |
|
WOZ-waarde 2020 |
€ 775.000 |
|||
|
Verkoopdatum |
3-3-2014 |
28-9-2018 |
1-8-2019 |
2-7-2018 |
|
Verkoopcijfer |
€ 645.000 |
€ 729.500 |
€ 775.000 |
€ 772.500 |
|
Gecorrigeerde waarde |
€ 729.500 |
€ 775.000 |
€ 772.500 |
|
|
Correctie naar waardepeildatum |
€ 775.000 |
€ 751.385 |
€ 720.750 |
€ 818.850 |
|
Waarde woning |
€ 528.080 |
€ 524.325 |
€ 494.360 |
€ 490.490 |
|
Waarde grond |
€ 224.920 |
€ 205.060 |
€ 226.390 |
€ 325.360 |
|
€/m2 woning |
€ 2.182 |
€ 2.158 |
€ 2.268 |
€ 2.595 |
|
Bijgebouw |
€ 22.000 |
€ 22.000 |
€ - |
€ 3.000 |
Uit de matrix volgt dat voor voorzieningen, ligging, kwaliteit en onderhoud
(V-L-O-K) bij de woning respectievelijk de factoren 3-4-3-3 zijn toegekend (waarbij 3 staat voor gemiddeld en 4 staat voor goed). Bij de vergelijkingsobjecten zijn voor V-L-O-K eveneens respectievelijk de factoren 3-4-3-3 toegekend.
Belanghebbende heeft ook een matrix in het geding gebracht, waarin onder meer de volgende gegevens zijn opgenomen:
|
Adres |
[adres] |
[adres 2] |
[adres 5] |
[adres 6] |
|
Soort object |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
|
Bouwjaar |
2001 |
2001 |
2001 |
2003 |
|
Woningoppervlakte |
242 m2 |
243 m2 |
257 m2 |
242 m2 |
|
Grondoppervlakte |
417 m2 |
376 m2 |
417 m2 |
382 m2 |
|
WOZ-waarde 2020 |
€ 741.977 |
€ 751.385 |
€ 754.688 |
€ 711.000 |
|
Verkoopdatum |
28-9-2018 |
7-10-2020 |
20-12-2019 |
|
|
Verkoopcijfer |
€ 729.500 |
€ 862.500 |
€ 735.000 |
|
|
Correctie naar waardepeildatum |
€ 751.385 |
€ 754.688 |
€ 711.000 |
|
|
Waarde woning |
€ 492.712 |
€ 524.465 |
€ 505.423 |
€ 480.810 |
|
Waarde grond |
€ 227.265 |
€ 204.920 |
€ 227.265 |
€ 208.190 |
|
€/m2 woning |
€ 2.036 |
€ 2.158 |
€ 1.966 |
€ 1.986 |
|
€/m2 grond |
€ 545 |
€ 545 |
€ 545 |
€ 545 |
|
Bijgebouw |
€ 22.000 |
€ 22.000 |
€ 22.000 |
€ 22.000 |
Uit de matrix volgt dat voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (K-O-U-D-V-L) bij de woning respectievelijk de factoren
3-3-3-3-3 zijn toegekend (waarbij 3 staat voor gemiddeld). Bij de vergelijkingsobjecten zijn voor K-O-U-D-V-L eveneens respectievelijk de factoren 3-3-3-3-3-3 toegekend.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe legt hij een taxatierapport van [naam taxateur] van 27 oktober 2021 over.
5. In het taxatierapport wordt de waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van een drietal vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] . Volgens eiser zijn [adres 4] en [adres 3] niet bruikbaar, omdat deze een (geheel) andere ligging hebben dan de onroerende zaak. Eiser wijst op het verkoopcijfer van [adres 7] van 29 mei 2020 van € 735.000,-, dat in plaats van deze twee objecten gebruikt zou moeten worden. Samen met het verkoopcijfer van [adres 2] , volgt dan een lagere waarde dan door verweerder vastgesteld, aldus eiser.
De rechtbank stelt vast dat de objecten [adres 4] en [adres 3] qua type, bouwstijl, onderhoud, kwaliteit en woonoppervlak goed of voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Ook wat bouwjaar en perceeloppervlak zijn ze voldoende vergelijkbaar. Ze liggen inderdaad in een ander gedeelte van de wijk [naam wijk] , maar op hemelsbreed iets meer dan een kilometer van de onroerende zaak is dat niet doorslaggevend. Het belangrijkste is dat deze woningen aan het water en in dezelfde wijk als de onroerende zaak zijn gelegen. De rechtbank deelt de stelling van eiser niet dat de waarde moet worden onderbouwd door middel van het object [adres 2] samen met het verkoopcijfer van [adres 7] . Dit verkoopcijfer is ongeveer een jaar en vijf maanden na de waardepeildatum tot stand gekomen, zodat daaraan daarom voor deze waardepeildatum geen betekenis kan toekomen.
6. Uit de drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Rekening houdend met het verschil in perceeloppervlak is de gemiddelde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten € 2.340,-, terwijl de prijs per m² van de onroerende zaak € 2.182,- is.
Uit het verkoopcijfer van [adres 2] van € 729.000,- volgt inderdaad een iets lagere waarde dan de waarde van de onroerende zaak, maar een enkel verkoopcijfer is onvoldoende om een reëel beeld van de markt te krijgen. Dit zou anders kunnen zijn als het vergelijkingsobject, wat de vergelijkbaarheid met de onroerende zaak betreft, met kop en schouders boven de andere uitsteekt, maar dat is hier niet het geval. Hoewel [adres 2] wel het beste vergelijkingsobject is, is het niet dermate beter dan de andere dat die twee verkopen buiten beschouwing moeten blijven. Uit het totaalbeeld dat volgt uit de drie in het taxatierapport opgenomen verkopen blijkt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De conclusie is dan dat verweerder in zijn bewijslast slaagt.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 742.000. Tevens concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.