Gerechtshof Den Haag, 28-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1448, BK-22/00207
Gerechtshof Den Haag, 28-06-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1448, BK-22/00207
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 28 juni 2023
- Datum publicatie
- 14 augustus 2023
- Zaaknummer
- BK-22/00207
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ niet-woning. Artikel 17, lid 3, Wet WOZ. Waardering van een commercieel geëxploiteerde courante onroerende zaak. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak wijkt niet af van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dat de maatschappelijke bestemming van de onroerende zaak een subjectieve omstandigheid vormt die ertoe leidt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00207
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Oosters)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 18 januari 2022, nummer ROT 21/5627 [ROT 20/5627].
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2020 (de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 983.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerendezaak-belasting en watersysteemheffing van de [gemeente] (de aanslagen). De heffingsmaatstaf van de aanslagen is eveneens € 983.000.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 13 april 2023.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 mei 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
De onroerende zaak heeft een totale bruto gebruiksoppervlakte van 840 m2 en een kadastrale oppervlakte van 2.295 m2. Het bouwjaar is 1992.
Belanghebbende heeft de eigendom van de onroerende zaak op 26 april 2018 in verhuurde staat verworven, gelijktijdig met de eigendom van twaalf andere onroerende zaken. De koopprijs voor alle onroerende zaken tezamen bedroeg € 950.000.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 15 december 2021 door [naam taxateur 1] , WOZ taxateur van de Regionale Belasting Groep. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 1.003.167 aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze waarde is als volgt opgebouwd:
|
“Grondwaarde |
€ 349.800 |
|
Gecorrigeerde vervangingswaarde opstal |
€ 479.264 |
|
Totaal |
€ 829.064 |
|
BTW 21% |
€ 174.103 |
|
Afgeronde waarde |
€ 1.003.167” |
Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 23 februari 2022 door [naam taxateur 2] RT, WOZ taxateur van [naam organisatie] . In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 680.000. De waarde is vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
In de Toelichting Bestemmingsplan [naam wijk] [woonplaats] staat ter zake van de onroerende zaak het volgende opgenomen:
“(…)
Maatschappelijke voorzieningen
Inventarisatie
Onder maatschappelijk wordt verstaan: het uitoefenen van activiteiten gericht op de zorg en sociale, culturele, medische, maatschappelijke, educatieve, religieuze en openbare dienstverlening. In het plangebied bevinden zich diverse maatschappelijke voorzieningen. Er bevinden zich ook voorzieningen met betrekking tot kunst en cultuur (ateliers). In het plangebied gaat het om de volgende voorzieningen:
|
Adres |
Naam |
Soort |
|
(…) |
(…) |
(…) |
|
[adres] [huisnummer] |
[naam] |
Kindercentrum |
|
(…) |
(…) |
(…) |
(…)
Bestemmingsplan
De aanwezige maatschappelijke voorzieningen krijgen de bestemming Maatschappelijk. In deze bestemming is ook kinderopvang mogelijk.”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In dit rapport, opgesteld door [naam taxateur 1] , is van de onroerende zaak de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2019 bepaald op € 1.003.167,- en de gecorrigeerde vervangingswaarde op € 479.264,-.
Eiser stelt zich primair op het standpunt dat verweerder ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Omdat het gaat om een commercieel gebezigd object met enkel een commercieel oogpunt kan de vervangingswaarde niet hoger zijn dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde is dus ten onrechte niet vastgesteld op het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van 26 april 2018 van € 950.000,-.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is, omdat er sprake is van een gekoppelde verkoop en verkoop in verhuurde staat. Dit maakt het eigen verkoopcijfer minder bruikbaar. Doordat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is, is ook de economische waarde niet onderbouwd. Het gebruiken van de gecorrigeerde vervangingswaarde was dan ook correct.
Voor het object kan eiser niet worden gevolgd in haar stelling dat het eigen verkoopcijfer moet worden gebruikt om de waarde van het object vast te stellen. Tijdens de zitting heeft verweerder toegelicht de [adres] [huisnummers] aparte gebouwen zijn en bestaan uit verschillende WOZ-objecten. Eiser heeft echter voor alle objecten tezamen één prijs betaald. Met de door eiser gegeven onderbouwing heeft zij niet inzichtelijk gemaakt wat de prijs is die zij voor de afzonderlijke WOZ-objecten heeft betaald, en hoe deze prijs tot stand is gekomen. Het eigen verkoopcijfer is naar het oordeel van de rechtbank daarom niet bruikbaar om de marktwaarde van dit object uit af te kunnen leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
Uitgangspunt voor de waardering voor de Wet WOZ, in dit geval, is dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak in beginsel niet afwijkt van de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228). Nu de economische waarde van de onroerende zaak niet vast staat en niet verder is onderbouwd door eiser dan met het eigen verkoopcijfer is verweerder terecht uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De beroepsgrond faalt dan ook.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, ook in het licht van wat eiser daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”