Gerechtshof Den Haag, 07-09-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1861, BK-22/00785
Gerechtshof Den Haag, 07-09-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1861, BK-22/00785
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 7 september 2023
- Datum publicatie
- 9 oktober 2023
- Zaaknummer
- BK-22/00785
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17 Wet WOZ.
De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft op een juiste wijze het aandeel in de VvE-reserve geëlimineerd. Het Hof verwerpt het standpunt dat alleen verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten uit het jaar voorafgaand aan de waardepeildatum mogen worden gebruikt. Toelichting op de toepassing van de meetinstructie ten aanzien van het onderscheid tussen het bepalen van de inhoud van een appartement en de waarde van een appartement. Appartementen zijn niet gelijk aan grondgebonden woningen.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00785
in het geding tussen:
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 11 juli 2022 (de Rechtbank), nummer ROT 21/3583.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 330.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 juli 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een driekamerappartement gelegen op de eerste etage van een appartementengebouw van het bouwjaar 2002 aan de [straat] te [woonplaats] , en heeft een parkeerplaats, een berging van 15 m3 en een balkon van 11 m2. De inhoud en de gebruiksoppervlakte van de woning bedragen respectievelijk 275 m3 en 90 m2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag en een taxatierapport, met daarin opgenomen een matrix, overgelegd. In de matrix zijn, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [woonplaats] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten zijn appartementen gelegen op respectievelijk de tweede, de tweede en de eerste verdieping van appartementengebouwen in dezelfde straat. De drie vergelijkingsobjecten zijn respectievelijk van het bouwjaar 2002, 2001 en 2001. De inhoud en de gebruiksoppervlakte van elk van de vergelijkingsobjecten bedragen 275 m3 respectievelijk 90 m2. De vergelijkingsobjecten aan de [adres 2] en [adres 3] hebben geen parkeerplaats. De woning en het vergelijkingsobject [adres 3] maken deel uit van hetzelfde appartementengebouw en behoren tot dezelfde vereniging van eigenaren (VvE).
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Belastingjaar 2021
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 290.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een appartement. Het bouwjaar is 2002. De onroerende zaak heeft een parkeerplaats, een berging en een balkon/terras.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van [naam taxateur] van 30 augustus 2021 en de daarin opgenomen waardematrix (matrix). Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Voor zover eiser vraagt om een oordeel met betrekking tot de kwaliteit van de (geautomatiseerde) WOZ-waardebepaling, omdat de kenmerken van de onroerende zaak zoals de inhoud en bijgebouwen in het taxatieverslag en in het taxatierapport wisselen, overweegt de rechtbank dat zij zich alleen uitlaat over het in beroep overgelegde taxatierapport en de matrix. In beroep toetst de rechtbank immers alleen het bestreden besluit. Niet is gebleken dat het taxatierapport en de matrix onzorgvuldig tot stand zijn gekomen.
Dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de onroerende zaak, zoals eiser stelt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft toegelicht dat de inhoud is berekend volgens de NEN 2580 norm, oftewel de bruto-methode. De onroerende zaak is daarbij aan de hand van de bouwtekening bij de bouwvergunning opgemeten. Eiser heeft deze meetmethode niet betwist.
De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, kwaliteit en onderhoud goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten hebben daarnaast dezelfde inhoud als de onroerende zaak. Verweerder heeft toegelicht dat de inhoud van deze vergelijkingsobjecten met dezelfde meetmethode is berekend als die van de onroerende zaak.
De rechtbank volgt eiser niet in het standpunt dat verweerder de vergelijkingsobjecten die na de waardepeildatum zijn verkocht, niet heeft mogen betrekken bij de waardebepaling van de onroerende zaak. In de rechtspraak wordt in de regel aangenomen dat de transacties van vergelijkingsobjecten één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum moeten hebben plaatsgevonden. Eiser heeft niet onderbouwd waarom dit hier anders zou moeten zijn. Alle vergelijkingsobjecten zijn binnen één jaar na de waardepeildatum verkocht, zodat verweerder deze in de waardebepaling heeft mogen betrekken. Uit de matrix blijkt dat verweerder de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten die na de waardepeildatum zijn verkocht, heeft geïndexeerd, oftewel heeft teruggerekend naar de waardepeildatum. Niet gesteld of gebleken is dat daarbij een onjuist indexeringspercentage is gebruikt.
Eiser heeft verder aangevoerd dat het onduidelijk is of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het aandeel in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Daarbij heeft hij erop gewezen dat de waardeontwikkeling van het reservefonds VvE in het complex van [adres 2] en [adres 4] heel anders kan zijn dan in het complex van de onroerende zaak en [adres 3] . Deze beroepsgrond slaagt niet. Uit het verweerschrift en de matrix blijkt dat verweerder voor de vergelijkingsobjecten een correctie heeft toegepast voor de aandelen in het reservefonds van de VvE. In de matrix is een tabel “correctie ivm reservefonds (VvE)” opgenomen, waarin per vergelijkingsobject een concreet bedrag staat vermeld. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat deze bedragen zijn overgenomen uit de aktes van levering van de verschillende vergelijkingsobjecten. De genoemde aandelen VvE zijn daarmee gelijk aan de aandelen in het reservefonds VvE op de verkoopdatum van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft verder toegelicht dat het aandeel reservefonds VvE is afgetrokken van de koopsom van de vergelijkingsobjecten, dat hierna de correctie naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en dat dit bedrag – na aftrek van de waarde van de bijgebouwen – is gedeeld door de inhoud om tot de m³-prijs per vergelijkingsobject te komen. Op basis van deze m³prijzen, dus exclusief het aandeel in het reservefonds van de VvE, is de WOZ-waarde van de onroerende zaak bepaald. Eiser heeft dit alles niet (gemotiveerd) betwist. Gelet op deze onbetwiste berekening heeft verweerder terecht geen nadere correctie toegepast voor het reservefonds van de VvE voor de onroerende zaak.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
(…)
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”