Gerechtshof Den Haag, 25-10-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2220, BK-22/00648

4.1

Verweerder stelt dat de onroerende zaak een ruimte betreft waarin een geldautomaat is gevestigd. Die ruimte werd door eiseres verhuurd ten behoeve van een geldautomaat. Op de waardepeildatum en op 1 januari 2020 was er een geldautomaat. Bij de waardebepaling van de onroerende zaak is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 2.560 (€ 160/ m²). De waarde is vastgesteld op € 26.000 (16 x € 2.560 = € 26.368). Verweerder heeft ter onderbouwing van de huurwaarde onder meer verwezen naar de volgende referentie: een object aan de [adres 2] in [woonplaats 1] met een bruto vloeroppervlak van 80 m², dat op 2 januari 2018 is verhuurd voor € 14.500 (€ 181/ m²)

4.2.

Verweerder heeft de kapitalisatiefactor (HWK) berekend op 10,3. Verweerder heeft deze factor onderbouwd met onder meer de volgende verkopen:

1. Een object aan de [adres 3] in [woonplaats 1] (B1-ligging, 167 m², verkocht op 11 december 2018 voor € 280.000 met een jaarhuur van € 24.000, HWK 11,7).

2. Een object aan de [adres 4] in [woonplaats 1] (A1-ligging, 221 m², verkocht op 12 april 2019 voor € 650.000 met een jaarhuur van € 55.862, HWK 11,6).

3. Een object aan de [adres 5] in [woonplaats 1] (A1-ligging, 130 m², verkocht op 17 december 2018 voor € 600.000 met een jaarhuur van € 48.879, HWK 12,3).

4. Een object aan de [adres 6] in [woonplaats 1] (A2-ligging, 66 m², verkocht op 24 december 2018 voor € 170.000 met een jaarhuur van € 16.019, HWK 10,7).

5. Gelet op de door verweerder aangevoerde gegevens, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat een huurprijs per m² van € 160,- niet te hoog is. Gelet op de door verweerder aangevoerde onder 4.2 vermelde referentieverkopen acht de rechtbank een HWK-factor van 10,3 niet te hoog.

6. Hetgeen eiseres verder nog heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat de geldautomaat eind 2018 uit de roulatie is gehaald en is verwijderd en dat eiseres sindsdien geen huur meer ontvangt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met haar enkele stelling, tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat eiseres op 1 januari 2019 (en daarna) geen huur meer ontving in verband met de verhuur van de onroerende zaak, al dan niet voor de plaatsing van een geldautomaat. De omstandigheid dat de aldaar gevestigde geldautomaat mogelijk (tijdelijk) was verwijderd, maakt niet per definitie dat de huurovereenkomst dan ook beëindigd is. Niet is gebleken van een onjuiste objectafbakening. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan. Het gestelde achterstallig onderhoud, (o)bereikbaarheid, de parkeersituatie, de (on)mogelijkheden voor aan-en afvoer alsmede laad-en losfaciliteiten en verkeersoverlast en geluidshinder heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van coronamaatregelen en eventuele gevolgen daarvan. Daarbij heeft eiseres met betrekking tot de onderhavige onroerende zaak geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt, die van invloed zouden kunnen zijn op de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaak.

7. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatieverslagen en taxatiekaarten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Het taxatieverslag met betrekking tot het onderhavige belastingjaar is vóór de hoorzitting aan gemachtigde verstuurd. Met de opmerking in het beroepschrift “Niet alleen de informatie met betrekking tot de gebruikte grondstaffels dient door de gemeente zelf overgelegd te worden maar eveneens de gemeentelijke taxatiekaarten en gemeentelijke taxatieverslagen die kennelijk aan de onderhavige aanslag ten grondslag liggen” maakt eiseres niet aannemelijk dat het taxatieverslag niet aan gemachtigde is verzonden, nu gemachtigde in vele procedures deze zin standaard opneemt. De waarde van de onroerende zaak heeft verweerder in zijn uitspraak op bezwaar onderbouwd en ter zitting toegelicht. Aan de grief van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waardering grondstaffels geen rol hebben gespeeld.

8. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder het verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. Artikel 7:7 van de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb[1] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld waarover tijdens de hoorzitting is gesproken en wie daaraan deelnamen. Hieruit blijkt, alhoewel zeer summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiseres kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiseres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder in strijd met een beginsel van behoorlijk bestuur handelt.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.

11. Ter bestrijding van kosten die zijn verbonden aan de zorg voor het watersysteem wordt onder de naam watersysteemheffing een directe belasting geheven. De heffing wordt geheven van hen die krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot hebben van gebouwde onroerende zaken in het gebied van het waterschap. Heffingsplichtig in de zin van het tweede lid, onderdelen b, c en d, is degene die bij het begin van het kalenderjaar als rechthebbende in de basisregistratie kadaster is vermeld, tenzij blijkt dat hij op dat tijdstip geen rechthebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is. Voor de heffing geldt als heffingsmaatstaf ter zake van gebouwde onroerende zaken: de waarde die voor het kalenderjaar voor de onroerende zaak wordt bepaald op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken.[2]

12. De onderliggende WOZ-waarden zijn vastgesteld door de [gemeente 2] (waar [woonplaats 2] onder valt) en tegen de uitspraken op bezwaar van die gemeente (zo die er al zijn) heeft deze rechtbank geen beroepschrift(en) ter beoordeling voorliggen. Eiseres heeft in bezwaar en beroep geen afzonderlijke grieven aangevoerd tegen andere elementen van de aanslagen Watersysteemheffing. Eerst ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat [woonplaats 2] heel ergens anders is en dat een geldautomaat geen dak heeft en dat het van de zotte is dat watersysteemheffing aan een geldautomaat wordt opgelegd. De aanslagen dienen daarom te worden vernietigd, aldus eiseres. Verweerder heeft daartegenover gesteld dat de watersysteemheffing conform de Waterschapswet heeft plaatsgevonden. Het staat vast dat de onderhavige onroerende zaken in [woonplaats 2] in het gebied van het waterschap Hoogheemraadschap van Rijnland liggen en dat verweerder de waterschapsbelastingen voor dit waterschap verzorgt. De rechtbank acht aannemelijk dat de onderhavige watersysteemheffing in overeenstemming met de artikelen 110, 113 en 117 van de Waterschapswet en de onder 11 vermelde verordening heeft plaatsgevonden. Eiseres heeft niet met feiten onderbouwd waarom die aanslagen onterecht of onjuist zijn. Dat een geldautomaat zelf geen dak heeft doet aan voorgaand oordeel niet af.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.

14. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 7 mei 2020. De rechtbank doet op 16 juni 2022 uitspraak. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval rekening gehouden moet worden met het feit dat als gevolg van verhinderingen aan de zijde van de gemachtigde van eiseres de zaak enige maanden later op zitting is geplaatst dan zonder die verhinderingen zou zijn gebeurd. De rechtbank is van oordeel dat dit voor rekening en risico van eiseres moet blijven. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt daarom afgewezen.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.