Gerechtshof Den Haag, 24-11-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2537, BK-22/01150
Gerechtshof Den Haag, 24-11-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2537, BK-22/01150
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 24 november 2023
- Datum publicatie
- 22 januari 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2022:10137, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-22/01150
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde hotel. Huurwaardekapitalisatiemethode. Taxatiewijzer Hotels. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/01150
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer SGR 21/7627.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2021 (de toestandsdatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.190.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2021 (de aanslag) opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 360 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 800.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 800.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.”
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft op 3 januari 2023 en 14 september 2023 nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 oktober 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1947 gebouwd hotel met 30 kamers en een restaurant. De onroerende zaak heeft drie sterren en een oppervlakte van ongeveer 1.188 m².
De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 11 augustus 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 1.190.000.
Bij het Waarderapport is een taxatieverslag en waardeopbouw gevoegd waaruit volgt dat de onroerende zaak is getaxeerd conform de Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2020 (de Taxatiewijzer).
De onroerende zaak is op 3 mei 2022 verkocht voor € 2.175.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In het door verweerder overgelegde waarderapport staat vermeld dat de onroerende zaak is getaxeerd conform de Taxatiewijzer Hotels 2020 (de taxatiewijzer). In het waarderapport wordt geen vergelijking gemaakt met andere objecten, is geen kapitalisatiefactor weergegeven en zijn geen gerealiseerde huurwaarden dan wel gerealiseerde transactieprijzen aangevoerd. Ook ten aanzien van de overige gebruikte kengetallen is niet onderbouwd hoe verweerder tot de gehanteerde bedragen is gekomen. De door verweerder gebruikte gegevens zijn dan ook niet inzichtelijk. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft ter zitting een waarde van
€ 699.000 bepleit, maar heeft deze waarde niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor eiseres haar stellingen over de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.
9. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 800.000.
10. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).”