Gerechtshof Den Haag, 13-12-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2637, BK-22/01301
Gerechtshof Den Haag, 13-12-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2637, BK-22/01301
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 13 december 2023
- Datum publicatie
- 22 januari 2024
- Zaaknummer
- BK-22/01301
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Kosten van herstelwerkzaamheden zijn van invloed op de waarde van de woning, ook indien deze voor rekening van de Vereniging van Eigenaren komen. Beide partijen hebben de door hen verdedigde waarden van de woning niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt deze waarde daarom in goede justitie vast.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/01301
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 24 november 2022, nummer SGR 21/4529.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 420.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 1 oktober 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 1 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt. Ter zitting heeft belanghebbende een verklaring overgelegd van [A] , een verklaring van [B] en een reiskostenoverzicht.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement op de derde verdieping met een balkon en parkeerplaats. De woning heeft een inhoud van ongeveer 340 m³.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Gelet op de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, is hij hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder aangedragen objecten zijn goed vergelijkbaar. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kwaliteit van de opstallen en de onderhoudstoestand. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat uit de matrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de problemen veroorzaakt door de ventilatieroosters door het onderhoud vlokcode 2 te geven. Eiseres heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de vlokcodes lager moeten zijn dan reeds door verweerder is toegepast.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft ter zitting aangegeven dat het herstellen van de problemen met de kozijnen en ventilatieroosters tussen de € 15.000 en € 20.000 zal kosten omdat alle kozijnen en ramen vervangen moeten worden. Echter heeft eiseres dit bedrag niet onderbouwd. Door eiseres is een rapport overlegd waarin de problemen met de ventilatieroosters uiteen worden gezet maar in dat rapport wordt geen opgave gegeven van de herstelkosten.
8. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is derhalve ongegrond verklaard.”