Gerechtshof Den Haag, 19-12-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2684, 200.321.985/01

De rechtbank heeft in de beschikking van 25 oktober 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:11344; hierna ook: de eindbeschikking) onder 2 (2.1 t/m 2.19) de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Tegen de vermelding onder 2.3, 2.9, 2.16, 2.18 en 2.19 is bezwaar gemaakt in de grieven I tot en met VI gericht tegen de eindbeschikking. Voor zover dit bezwaar inhoudt dat feiten onjuist zijn vermeld, zal het hof daarmee hierna bij de beoordeling rekening houden. Voor zover dit bezwaar inhoudt dat de rechtbank feiten niet volledig heeft weergegeven en daarom niet heeft meegewogen of buiten beschouwing heeft gelaten, verwijst het hof naar de beoordeling hierna, waarbij feiten zijn meegewogen in de beoordeling van het hoger beroep. In aanvulling hierop merkt het hof op dat de feitenvaststelling in een vonnis slechts een selectie vormt, naar keuze van de rechter, van de tussen partijen vaststaande feiten die voor de beoordeling van het geschil (het meest) relevant zijn, maar dat dit niet betekent dat de overige feiten die in de procedure door partijen zijn gesteld bij deze beoordeling buiten beschouwing zijn gelaten.

Tegen die achtergrond gaat het in deze zaak om het volgende.

MKOW is opgericht op 7 oktober 1987 door [appellant 1] . Hij is sinds de oprichting onafgebroken bestuurder geweest, deels tezamen met wisselende anderen, deels alleen. Op grond van de statuten van MKOW bestaat het bestuur uit ten hoogste drie leden. In de periode van 22 augustus 2019 tot 27 augustus 2021 was [appellant 1] enig bestuurder van MKOW. Met ingang van 27 augustus 2021 is ook [appellant 2] tot bestuurslid van MKOW benoemd.

Op 23 november 1987 is MKOW eigenaar geworden van de onder 3.4 genoemde buitenplaats of, kort gezegd, Kasteel Oud-Wassenaar (hierna: het Kasteel). Het Kasteel is gekocht van Stichting Kasteel Oud-Wassenaar (hierna: de oude Stichting).

Het Kasteel is in 2006 aangewezen als Rijksmonument. Het is gelegen op landgoed Park Oud-Wassenaar. Op dit landgoed bevinden zich naast het Kasteel nog vier appartementsgebouwen met in totaal 60 appartementen, en een parkeerterrein (hierna: het Parkeerterrein).

De oude Stichting is opgericht in 1974. [appellant 1] is vanaf de aanvang bestuurder van de oude Stichting. [appellant 2] is sinds 11 november 1987 bestuurder van de oude Stichting.

Bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht van het Kasteel is op 23 november 1987 een notariële akte ‘hoofdelijke aansprakelijkstelling’ opgemaakt tussen MKOW als hoofdelijk medeschuldenaar - vertegenwoordigd door een driekoppig bestuur, waaronder [appellant 1] - enerzijds en [appellant 1] als schuldeiser anderzijds. In de akte wordt verwezen naar een notariële akte van 30 juni 1983 op grond waarvan de oude Stichting NLG 450.000,- verschuldigd is aan [appellant 1] , met onder meer de volgende voorwaarden:

-

er zijn geen periodieke aflossingen verschuldigd;

-

de oude Stichting zal de hoofdsom (gedeeltelijk) aflossen zodra zij daartoe in staat is;

-

de oude Stichting is een rente verschuldigd van 10% per jaar;

-

de oude Stichting is op eerste verzoek van [appellant 1] verplicht om hypotheek te verstrekken op onroerende goederen van de oude Stichting.

In de notariële akte van 23 november 1987 heeft MKOW zich tot hoofdelijke medeschuldenaar gesteld jegens [appellant 1] tot zekerheid voor de betaling van alles wat de oude Stichting uit hoofde van de in de akte van 30 juni 1983 opgenomen geldlening (hierna: de Lening) verschuldigd zou zijn, waarbij MKOW zich ook heeft verbonden om op eerste verzoek een hypotheek te verstrekken.

MKOW is op 13 oktober 2009 eigenaar geworden van het Parkeerterrein. De koopsom van het Parkeerterrein bedroeg toen € 15.000,-. Op 19 mei 2017 heeft MKOW de eigendom van het Parkeerterrein overgedragen aan [appellant 1] , voor een koopprijs van € 15.000, kosten koper.

Op 20 december 2011 is MKOW - daarbij vertegenwoordigd door [appellant 1] en toenmalig bestuurslid [betrokkene 1] - een koopoptie-overeenkomst aangegaan met [appellant 1] (hierna: de Koopoptie), tegen betaling door [appellant 1] van een bedrag van € 20.000,- en de verplichting de opstalverzekering te vergoeden, voor zover MKOW zelf niet in staat zou zijn die te voldoen. Op grond van de Koopoptie heeft [appellant 1] het recht het Kasteel te kopen tegen de WOZ-waarde. De Koopoptie is voor onbepaalde tijd aangegaan en was niet opzegbaar voor 1 januari 2017. In de considerans van de overeenkomst staat vermeld dat MKOW niet (meer) beschikt over de middelen om de premie van de gebouwenverzekering te betalen of het Kasteel aan de buitenzijde te onderhouden en aan de binnenzijde te restaureren door het wegvallen van inkomsten en dat [appellant 1] bereid is om MKOW "van haar steeds nijpender wordende probleem te verlossen door zich bereid te verklaren om op termijn het Kasteel Oud-Wassenaar van de stichting te kopen en in eigendom te aanvaarden tegen een van tevoren overeengekomen/berekenbare prijs".

Op 14 juli 2021 zijn MKOW en [appellant 1] als verkopers en Charter Real Estate B.V. (hierna: CRE) als koper een overeenkomst aangegaan op grond waarvan CRE het Kasteel, de zich in het Kasteel bevindende inventaris en het Parkeerterrein heeft gekocht voor € 3.500.000,= (hierna: de B-C-transactie). MKOW werd hierbij vertegenwoordigd door [appellant 1] , op dat moment enig bestuurder van MKOW. In de considerans van de overeenkomst is opgenomen dat MKOW na het verlies van inkomsten slechts met leningen haar vaste kosten kan betalen, zich inmiddels geconfronteerd ziet met hoge schulden en dat CRE bereid is het Kasteel op verantwoorde wijze te restaureren en in de toekomst te onderhouden, waarmee de doelstelling van MKOW (blijvend) verwezenlijkt wordt. De overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat CRE niet voor 31 december 2022 een haar conveniërende omgevingsvergunning verkrijgt ter zake de beoogde herontwikkeling van het Kasteel tot zorg- en/of seniorenappartementen.

Op 25 augustus 2021 is het Kasteel door MKOW overgedragen aan [appellant 1] , voor een koopsom van € 825.000,- (hierna ook: de A-B-transactie; en gezamenlijk met de B-C transactie hierna aangeduid als de A-B-C transactie). Deze koopsom is niet daadwerkelijk betaald. MKOW heeft aan [appellant 1] een aflossingsvrije lening verstrekt van € 825.000,- voor vijf jaar, tegen 3% rente, waar tegenover [appellant 1] op 25 augustus 2021 een eerste recht van hypotheek aan MKOW op het Kasteel heeft verleend. Zowel bij de notariële akte van levering van het Kasteel, als bij de notariële akte waarbij het hypotheekrecht is gevestigd, heeft [appellant 1] gehandeld voor zich in privé, en als enig bestuurder van MKOW.

De Koopovereenkomst betreffende de B-C-transactie is op 26 oktober 2021 ingeschreven in het Kadaster. Uit de akte van inschrijving blijkt dat [appellant 1] uiteindelijk als enig verkoper optrad.

Bij brieven van 27 januari 2022 aan [appellant 1] en [appellant 2] heeft tijdelijk bestuurder mr. [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ; zie hierna onder 4.2) namens MKOW laten weten de koopovereenkomst betreffende de A-B-transactie te vernietigen op grond van artikel 2:7 in samenhang met artikel 3:49 BW.

Bij brief van 27 januari 2022 aan CRE heeft [betrokkene 2] er namens MKOW op gewezen dat de koopovereenkomst betreffende de B-C-transactie niet rechtsgeldig is, geacht moet worden nooit gesloten te (kunnen) zijn en dat CRE geen rechten aan die overeenkomst kan ontlenen. In de brief staat verder dat voor zover de koopovereenkomst niet nietig is, de koopovereenkomst namens MKOW met een beroep op artikel 3:45 BW wordt vernietigd.

[appellant 1] heeft op verzoek van MKOW op 18 februari 2022 een verklaring van waardeloosheid ondertekend ten aanzien van: - de akte van 19 mei 20217 betreffende de koop en levering aan [appellant 1] van het parkeerterrein; - de akte van 25 augustus 2021 betreffende de A-B-transactie en de bijbehorende akte van vestiging van hypotheek en pand van dezelfde datum; - de inschrijving van de koopovereenkomst betreffende de B-C-transactie. Inmiddels is MKOW in het Kadaster weer geregistreerd als eigenaar van het Kasteel en het Parkeerterrein.