Rechtbank Den Haag, 25-10-2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:11344, C/09/624028 / HA RK 22-24

[belanghebbende] is opgericht op 7 oktober 1987 door [verweerder01] . Hij is sinds de oprichting onafgebroken bestuurder geweest, deels tezamen met wisselende anderen, deels alleen. Op grond van de statuten van [belanghebbende] bestaat het bestuur uit ten hoogste drie leden. In de periode van 22 augustus 2019 tot 27 augustus 2021 was [verweerder01] enig bestuurder van [belanghebbende] . Met ingang van 27 augustus 2021 is [verweerder02] ook tot bestuurslid van [belanghebbende] benoemd.

Op 23 november 1987 is [belanghebbende] eigenaar geworden van de onder 2.2 bedoelde buitenplaats of, kort gezegd, [naam] (hierna: ‘het Kasteel’). Het Kasteel is voor NLG 1,= gekocht van Stichting [naam] (hierna: ‘de oude Stichting’).

Het Kasteel is in 2006 aangewezen als Rijksmonument. Het is gelegen op landgoed Park Oud-Wassenaar. Op dit landgoed bevinden zich naast het Kasteel nog vier appartementsgebouwen met in totaal 60 appartementen, alsmede een parkeerterrein (hierna: ‘het Parkeerterrein’).

De oude Stichting is opgericht in 1974. [verweerder01] is vanaf de aanvang bestuurder van de oude Stichting. [verweerder02] is sinds 11 november 1987 bestuurder van de oude Stichting.

Bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht van het Kasteel is op 23 november 1987 een notariële akte ‘hoofdelijke aansprakelijkstelling’ opgemaakt tussen [belanghebbende] als hoofdelijk medeschuldenaar – vertegenwoordigd door een driekoppig bestuur, waaronder [verweerder01] – enerzijds en [verweerder01] als schuldeiser anderzijds. In de akte wordt verwezen naar een notariële akte van 30 juni 1983 op grond waarvan de oude Stichting NLG 450.000,= verschuldigd is aan [verweerder01] , met onder meer de volgende voorwaarden:

-

er zijn geen periodieke aflossingen verschuldigd;

-

de oude Stichting zal de hoofdsom (gedeeltelijk) aflossen zodra zij daartoe in staat is,

-

de oude Stichting is een rente verschuldigd van 10% per jaar,

-

de oude Stichting is op eerste verzoek van [verweerder01] verplicht om hypotheek te verstrekken op onroerende goederen van de oude Stichting.

In de notariële akte van 23 november 1987 heeft [belanghebbende] zich tot hoofdelijke medeschuldenaar gesteld jegens [verweerder01] tot zekerheid voor de betaling van alles wat de oude Stichting uit hoofde van de in de akte van 30 juni 1983 opgenomen geldlening verschuldigd zou zijn, waarbij [belanghebbende] zich ook heeft verbonden om op eerste verzoek een hypotheek te verstrekken.

Bij akte van 7 mei 1974 is B.V. Exploitatie [naam] (hierna: ‘ExploitatieBV’) opgericht. Sinds de oprichting is [verweerder01] enig bestuurder van ExploitatieBV. Toen de oude Stichting eigenaar was van het Kasteel, had zij het Kasteel voor onbepaalde tijd verhuurd aan ExploitatieBV. Vooruitlopend op de eigendomsoverdracht van het Kasteel van de oude Stichting aan [belanghebbende] hebben de oude Stichting en [belanghebbende] op 20 november 1987 een gebruiksovereenkomst (hierna: de Gebruiksovereenkomst) gesloten, waarbij [belanghebbende] het Kasteel ter beschikking stelt aan de oude Stichting, zodat de oude Stichting aan haar (verhuur)verplichtingen aan ExploitatieBV kon voldoen. In de Gebruiksovereenkomst is opgenomen dat de oude Stichting als vergoeding voor dit gebruik aan [belanghebbende] zou betalen ‘ hetgeen zij (...) aan batig saldo uit de exploitatie zal overhouden’.

ExploitatieBV laat de exploitatie van het Kasteel sinds haar oprichting feitelijk over aan derden, laatstelijk aan [naam05] timmer-, tuin- en watermanagement B.V., tevens handelend onder de naam [naam05] Evenementen, een vennootschap van de heer [partij01] (hierna: ‘ [partij01] ’). Een schriftelijke overeenkomst tussen (de vennootschap van) [partij01] en de ExploitatieBV ontbreekt. [partij01] heeft een vergunning van de gemeente Wassenaar voor de exploitatie van het Kasteel.

[belanghebbende] is op 13 oktober 2009 eigenaar geworden van het Parkeerterrein. De koopsom van het Parkeerterrein bedroeg toen € 15.000,=. Op 19 mei 2017 heeft [belanghebbende] de eigendom van het Parkeerterrein overgedragen aan [verweerder01] , voor een koopprijs van € 15.000,= kosten koper.

Op 20 december 2011 is [belanghebbende] – daarbij vertegenwoordigd door [verweerder01] en toenmalig bestuurslid [naam06] – een koopoptie-overeenkomst aangegaan met [verweerder01] (hierna: ‘de Koopoptie’), tegen betaling door [verweerder01] van een bedrag van € 20.000,= en de verplichting de opstalverzekering te vergoeden, voor zover [belanghebbende] zelf niet in staat zou zijn die te voldoen. Op grond van de Koopoptie heeft [verweerder01] het recht het Kasteel te kopen tegen de WOZ-waarde. De Koopoptie is voor onbepaalde tijd aangegaan en was niet opzegbaar voor 1 januari 2017. In de considerans van de overeenkomst staat vermeld dat [belanghebbende] niet (meer) beschikt over de middelen om de premie van de gebouwenverzekering te betalen of het Kasteel aan de buitenzijde te onderhouden en aan de binnenzijde te restaureren door het wegvallen van inkomsten door de beëindiging van de huurovereenkomst tussen ExploitatieBV en een derde partij met ExploitatieBV, terwijl de vaste kosten doorlopen en dat [verweerder01] bereid is om [belanghebbende] “van haar steeds nijpender wordende probleem te verlossen door zich bereid te verklaren om op termijn het [naam] van de stichting te kopen en in eigendom te aanvaarden tegen een van tevoren overeengekomen/berekenbare prijs”.

Op 14 juli 2021 zijn [belanghebbende] en [verweerder01] als verkopers en Charter Real Estate B.V. (hierna: ‘CRE’) als koper een overeenkomst aangegaan op grond waarvan CRE het Kasteel, de zich in het Kasteel bevindende inventaris en het Parkeerterrein heeft gekocht voor € 3.500.000,= (hierna: ‘de B-C-transactie’). [belanghebbende] werd hierbij vertegenwoordigd door [verweerder01] , op dat moment enig bestuurder van [belanghebbende] . In de considerans van de overeenkomst is opgenomen dat [belanghebbende] na het verlies van inkomsten slechts met leningen haar vaste kosten kan betalen en zich inmiddels geconfronteerd ziet met hoge schulden en dat CRE bereid is het Kasteel op verantwoorde wijze te restaureren en in de toekomst te onderhouden, waarmee de doelstelling van [belanghebbende] (blijvend) verwezenlijkt wordt. De overeenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat CRE niet voor 31 december 2022 een haar conveniërende omgevingsvergunning verkrijgt ter zake de beoogde herontwikkeling van het Kasteel tot zorg- en/of seniorenappartementen.

Op 25 augustus 2021 is het Kasteel door [belanghebbende] overgedragen aan [verweerder01] , voor een koopsom van € 825.000,= (hierna ook: ‘de A-B-transactie’). Deze koopsom is niet daadwerkelijk betaald. [belanghebbende] heeft aan [verweerder01] een aflossingsvrije lening verstrekt van € 825.000,= voor vijf jaar, tegen 3% rente, waar tegenover [verweerder01] op 25 augustus 2021 een eerste recht van hypotheek aan [belanghebbende] op het Kasteel heeft verleend. Zowel bij de notariële akte van levering van het Kasteel, als bij de notariële akte waarbij het hypotheekrecht is gevestigd heeft [verweerder01] gehandeld voor zich in privé, en als enig bestuurder van [belanghebbende] .

De Koopovereenkomst betreffende de B-C-transactie is op 26 oktober 2021 ingeschreven in het Kadaster. Uit de akte van inschrijving blijkt dat [verweerder01] uiteindelijk als enig verkoper optrad.

Bij brieven van 27 januari 2022 aan [verweerder01] en [verweerder02] heeft mr. [naam01] namens [belanghebbende] de koopovereenkomst betreffende de A-B-transactie vernietigd op grond van artikel 2:7 juncto artikel 3:39 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Tevens heeft hij voor zover noodzakelijk de koopovereenkomst ten aanzien van de verkoop van het Parkeerterrein aan [verweerder01] vernietigd, met een beroep op artikel 3:44 lid 3 en/of lid 4 BW. Tot slot heeft mr. [naam01] ook de Koopovereenkomst ten aanzien van de B-C-transactie met een beroep op artikel 3:45 BW vernietigd.

Bij brief van 27 januari 2022 heeft mr. [naam01] namens [belanghebbende] CRE erop gewezen dat de koopovereenkomst betreffende de B-C-transactie niet rechtsgeldig is, geacht moet worden nooit gesloten te (kunnen) zijn en dat CRE geen rechten aan die overeenkomst kan ontlenen. In de brief staat verder dat voor zover de koopovereenkomst niet nietig is, de koopovereenkomst namens [belanghebbende] met een beroep op artikel 3:45 BW wordt vernietigd.

[verweerder01] heeft op verzoek van [belanghebbende] op 18 februari 2022 een verklaring van waardeloosheid ondertekend ten aanzien van:

-

de akte van 19 mei 20217 betreffende de koop en levering aan [verweerder01] van het parkeerterrein;

-

de akte van 25 augustus 2021 betreffende de A-B-transactie en de bijbehorende akte van vestiging van hypotheek en pand van dezelfde datum;

-

de inschrijving van de koopovereenkomst betreffende de B-C-transactie.

Inmiddels is [belanghebbende] in het Kadaster weer geregistreerd als eigenaar van het Kasteel en het Parkeerterrein.

Bij brief van 18 juli 2022 aan de rechtbank heeft het OM verzocht de aan mr. [naam01] verstrekte opdracht uit te breiden. Het OM voert daartoe aan dat [belanghebbende] niet over liquide middelen beschikt. Mr. [naam01] heeft vastgesteld dat [belanghebbende] de vergoeding voor de exploitatie van het Kasteel in ieder geval sinds zijn benoeming niet heeft ontvangen. De kosten die bij [belanghebbende] in rekening worden gebracht, zoals kosten voor de voldoening van de premie van de opstalverzekering van het Kasteel, kunnen daarom niet worden voldaan. Het is volgens het OM voor mr. [naam01] aldus onmogelijk zijn taak als tijdelijk bestuurder in dat kader uit te oefenen. Bij in deze procedure gegeven beschikking van 20 juli 2022 is vervolgens overwogen dat het OM de noodzaak voor het uitbreiden van de opdracht aan mr. [naam01] voldoende aannemelijk heeft gemaakt en is de aan mr. [naam01] verstrekte opdracht in het kader van de bij beschikking van 21 januari 2022 getroffen voorlopige voorziening voor de duur van het geding als na te melden uitgebreid. Aan mr. [naam01] is tot nadere taak gegeven:

1. overgaan tot inning van de vergoeding van de exploitatie die [belanghebbende] op basis van de Gebruikersovereenkomst toekomt en zo nodig het treffen van rechtsmaatregelen, waaronder incassomaatregelen, in dat kader;

2. (i) primair – gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, en mede gelet op het verslag van bevindingen van 19 april 2022, in afwijking van het bepaalde in artikel 2:291 lid 2 BW de tijdelijke bestuurder de bevoegdheid (besluitvorming en vertegenwoordiging) te verlenen tot het aantrekken van hypothecaire financiering tot maximaal € 500.000,-- (hoofdsom) ten behoeve van het voldoen van de doorlopende kosten van [belanghebbende] en in dat kader het Kasteel hypothecair te bezwaren, of

(ii) subsidiair – voor zover de tijdelijkheid van de benoeming van de tijdelijke bestuurder hieraan in de weg zou staan – de tijdelijke bestuurder de bevoegdheid te verlenen de statuten van [belanghebbende] te wijzigen om de onder (i) bedoelde hypothecaire financiering mogelijk te maken; en

wegens het niet ontvangen van enige vergoeding voor de exploitatie en bovendien de thans onverzekerde status van het Kasteel, het (laten) stopzetten van de exploitatie door een andere partij dan [belanghebbende] , zonder inachtneming van enige opzegtermijn, en zo nodig in dat kader rechtsmaatregelen te nemen dan wel verweer in een procedure te voeren.