Gerechtshof Den Haag, 28-12-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2690, BK-22/1146
Gerechtshof Den Haag, 28-12-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2690, BK-22/1146
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 28 december 2023
- Datum publicatie
- 29 januari 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2022:10139, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-22/1146
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ, Art. 22 WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17 Wet WOZ; waarde (voormalig) winkelpand. Bepaling van de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. De Heffingsambtenaar heeft onvoldoende inzicht gegeven in de toegepaste kapitalisatiefactor en daarom is de vastgestelde waarde onvoldoende onderbouwd. Het hoger beroep van de Heffingsambtenaar is ongegrond. Het Hof bevestigt de door de Rechtbank vastgestelde waarde.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/1146
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer SGR 21/7598.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [woonplaats 1] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 295.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 360 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 245.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 245.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.”
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 14 september 2023 en 3 november 2023 nadere stukken ingediend.
De Heffingsambtenaar heeft op 20 september 2023 een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 7 november 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen. De gemachtigde van belanghebbende en een lid van het Hof hebben per videoconferentie (MS Teams) deelgenomen aan de zitting, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een (voormalig) winkelpand met een oppervlakte van 160 m2.
De Heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak een Waarderapport met een Waardeopbouw overgelegd. In het Waarderapport en de Waardeopbouw zijn gegevens opgenomen van de onroerende zaak en van een met de onroerende zaak vergelijkbaar object, te weten [adres 2] te [woonplaats 1] . Aan het Waarderapport en de Waardeopbouw ontleent het Hof de volgende gegevens:
|
Adres |
Bouwjr |
Onderdelen |
Opp. |
Gerealiseerde huur/koop |
Ing. Dat. |
Huurwaarde |
Fact. |
|
[adres 1] WOZ waarde: € 295.000 K-O-U-D-V-L: 2-2-2-3-3-A2 |
1999 |
Winkel bg |
160 m² |
€ 179,38 pm² |
10,5 |
||
|
Corona-aftrek |
-€ 6.084,- |
||||||
|
Vergelijkingen: |
|||||||
|
(…) |
|||||||
|
[adres 2] WOZ waarde: € 190.000 K-O-U-D-V-L: 3-3-3-3-3-A2 |
1985 |
Winkel bg |
60 m² |
€ 190.000,- |
18-12-2020 |
€ 260 pm² |
10,5 |
|
Opslag -1 |
40 m² |
€ 72,80 pm² |
|||||
|
Corona-aftrek |
-€ 3.888,- |
||||||
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd van de [adres 2] . Uit de berekening volgt een bruto kapitalisatiefactor van 10,5.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof een pleitnota overgelegd met de volgende matrix:
|
[adres 3] |
[adres 4] |
[adres 1] |
|
|
Kapitalisatiefactor |
10,5 |
10,5 |
10,5 |
|
Transactiedatum |
01-09-2022 |
01-01-2022 |
25-11-2019 |
|
Transactieprijs |
€ 19.200,--**) |
€ 24.000,--**) |
€ 412.500,--*) |
|
Bouwjaar |
1995 |
2004 |
1999 |
|
Winkel bg |
70 m2 |
120 m2 |
160 m2 |
|
Kwaliteit Onderhoud Uitstraling Doelmatigheid Voorzieningen |
3 3 3 3 3 |
3 3 3 3 2 |
2 2 2 3 3 |
|
Ligging |
A2 |
A2 |
A2 |
|
Winkel bg |
€ 260,-- |
€ 240,25 |
€ 179,38 |
*) Verkoop betreft een familietransactie en betreft 2 objecten namelijk [adres 1] en [adres 5] . De WOZ-waarde per waardepeildatum 01-01-2020 van [adres 5] is € 132.000,--. In totaal, nummer [adres 1] en [adres 5] : €295.000 + € 132.000= €427.000,--.
**) Huurtransacties.
Tevens bevat de pleitnota een “Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (het rekenblad van de VNG). Volgens deze berekening is de bruto kapitalisatiefactor van de onroerende zaak 10,5.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow-methode.
7. Verweerder heeft voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor toegepast van 10,5. Verder is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 179,38/m². Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor een waarderapport en matrix overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met winkelpanden aan de [adres 6] en [adres 2] te [woonplaats 1] . Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:
|
[adres 6] |
[adres 2] |
|
|
Kapitalisatiefactor |
10,5 |
10,5 |
|
Transactiedatum |
16 november 2020 |
18 december 2020 |
|
Transactieprijs |
€ 215.000 |
€ 190.000 |
|
Bouwjaar |
1985 |
1985 |
|
Winkel bg Opslag |
75 m2 60 m2 |
60 m2 40 m2 |
|
Kwaliteit Onderhoud Uitstraling Doelmatigheid Voorzieningen Ligging |
2 3 3 3 2 A2 |
3 3 3 3 3 A2 |
|
Winkel bg Opslag |
€ 215,80 € 72,80 |
€ 260 € 72,80 |
Een kapitalisatiefactor wordt berekend door gerealiseerde transactieprijzen te delen door de gerealiseerde huurwaarden. In het geval geen transactieprijzen bekend zijn, kan de kapitalisatiefactor ook worden berekend aan de hand van andere marktgegevens, zoals het rendement behaald op staatsleningen. Van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten zijn door verweerder geen gerealiseerde huurwaarden aangevoerd. Verweerder heeft de kapitalisatiefactoren van zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten niet met voor de rechtbank inzichtelijke gegevens onderbouwd. Ook de overige door verweerder gebruikte kengetallen zijn niet nader onderbouwd en niet inzichtelijk. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft ter zitting een waarde van € 199.000 bepleit, maar heeft deze waarde niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor eiseres haar stellingen over de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.
9. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 245.000. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat – zoals eiseres ter zitting heeft gesteld en niet door verweerder is weersproken – de onroerende zaak sinds 1 januari 2020 leeg staat, wat een waardedrukkend effect heeft op de onroerende zaak.
10. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).”