Gerechtshof Den Haag, 13-04-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:940, BK-22/00129
Gerechtshof Den Haag, 13-04-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:940, BK-22/00129
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 13 april 2023
- Datum publicatie
- 20 juni 2023
- Zaaknummer
- BK-22/00129
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17 Wet WOZ. WOZ-waarde woning. Eigen aankoopcijfer niet WOZ-conform. In voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00129
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: mevrouw […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 4 januari 2022 (de Rechtbank), nummer SGR 21/16.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 620.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [woonplaats] (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 maart 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning van het bouwjaar 1998 met inpandige garage, een dakkapel van het bouwjaar 2011 en een tuin grenzend aan het water. De inhoud van de woning is ongeveer 685 m3, de oppervlakte van het perceel ongeveer 484 m2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waarderapport en een matrix overgelegd. In de matrix staan, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [woonplaats] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten zijn respectievelijk van het bouwjaar 1988, 1989 en 1983, en hebben respectievelijk een bruto-inhoud van ongeveer 685 m3, 544 m3 en 575 m3. Bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] behoren garages met een inhoud van ongeveer 70 m3 respectievelijk 125 m3.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
”7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het waarderapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar en met name ook ligging en kwaliteit van de opstallen. Voor wat betreft de ligging overweegt de rechtbank dat zij niet aannemelijk acht dat die minder is dan waar verweerder vanuit is gegaan (kwalificatie 3, ‘gemiddeld’). De ligging nabij de flatgebouwen met sociale woningbouw en overige sociale woningbouw, acht de rechtbank voldoende gecompenseerd door de ligging aan het water zoals die uit het waarderapport blijkt. Dat genoemde liggingsfactoren een sterkere waardeverminderende invloed hebben, heeft eiser onvoldoende inzichtelijk gemaakt en dus niet aannemelijk gemaakt. Ook heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de nabijgelegen duiker een dusdanige stankoverlast veroorzaakt dat daarvan een waardeverminderende invloed uitgaat, waarmee ten onrechte geen rekening is gehouden. De enkele stelling van eiser dat dit zo is, acht de rechtbank, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, daartoe onvoldoende. Hetzelfde geldt voor eisers stelling dat sprake is van drijfafval waarvan een waardeverminderende invloed uit zou gaan. Voor zover eiser meent dat zijn woning qua kwaliteit/luxe, onderhoud en/of voorzieningen minder is dan de vergelijkingsobjecten en dat daarmee ten onrechte geen dan wel te weinig rekening is gehouden, volgt de rechtbank hem daarin niet. Eiser heeft ook dit niet inzichtelijk gemaakt of nader onderbouwd en heeft dit, afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd - onder meer met zijn verwijzing naar (de objectkenmerken van) vergelijkingsobject [adres 2] - niet aannemelijk gemaakt. Dat sprake is van overige (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is niet gesteld en ook niet gebleken.
9. Ook hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”