Gerechtshof Den Haag, 02-07-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1150, Bk-23/242

3. De Rechtbank heeft, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] te [woonplaats 1] (verkocht op 20 februari 2020 voor € 560.000), [adres 3] te [woonplaats 2] (verkocht op 19 juli 2019 voor € 525.000), [adres 4] te [woonplaats 3] (verkocht op 19 december 2019 voor € 575.000) en [adres 5] te [woonplaats 3] (verkocht op 19 oktober 2018 voor € 555.000). [adres 5] acht de rechtbank in het kader van de waardebepaling te ver van de waardepeildatum verkocht en om die reden niet bruikbaar. De overige drie vergelijkingsobjecten hebben vergelijkbare bouwkenmerken, uitstraling, bouwjaar en inhoud als de woning en zijn daarom vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat [adres 2] en [adres 4] wat betreft de secundaire objectkenmerken ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’ lager gewaardeerd zijn dan de woning. Verder hebben [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] meer inhoud dan de woning. Uit de matrix volgt dat de voor de woning gehanteerde waarde per m³ van het hoofdgebouw (€ 524) wat hoger is dan het gemiddelde van de prijzen per m³ van de hoofdgebouwen van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (€ 504). Naar het oordeel van de rechtbank doet dat niet af aan de onderbouwing van de aan de woning toegekende waarde, gelet op de betere staat van de woning en het effect van afnemend grensnut. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer ligging, inhoud, perceeloppervlakte, bijgebouwen en kwaliteit van de opstallen.

7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. In het door eiser overgelegde taxatierapport ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, reeds omdat uit dat taxatierapport niet blijkt in hoeverre de daarin genoemde waarde is herleid uit gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Verweerder heeft met de matrix en de daarop gegeven toelichting inzichtelijk gemaakt op welke manier in de herleiding van de waarde rekening is gehouden met de verschillen in VLOK-kwalificaties tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat [adres 3] en [adres 4] in andere kernen van de gemeente Westland zijn gelegen dan de woning, staat niet aan de vergelijkbaarheid van die objecten met de woning in de weg. Verweerder heeft met de verschillen in ligging rekening gehouden door verschillende grondstaffels voor de verschillende kernen toe te passen. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van deze grondstaffels te twijfelen. De enkele, eerst ter zitting ingenomen stelling van eiser dat de gebruikte grondstaffels niet inzichtelijk en controleerbaar zijn, leidt niet tot een ander oordeel. De bewijslast dat de gedateerde voorzieningen, de slechte isolatie, het afwerkingsniveau van de keuken, de staat van de cv-installatie en het ontbreken van een zolder, zoals hij stelt, voor de woning waardedrukkende omstandigheden zijn, rust op eiser. Eiser heeft die stellingen echter niet aannemelijk gemaakt. Verweerder mocht dan ook uitgaan van een gemiddelde staat van de woning. Gelet op de voornoemde verdeling van de bewijslast, maken de omstandigheden dat verweerder naar aanleiding van eisers grieven met betrekking tot de staat van de woning geen inpandige opname heeft verricht en niet eerder dan in de beroepsfase om foto’s van de woning heeft verzocht, niet dat verweerder de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig heeft genomen. Eiser heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de woning een minder gunstige ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft in zijn verweerschrift gemotiveerd waarop hij de waarderingen in de matrix voor de secundaire objectkenmerken van [adres 2] en [adres 4] heeft gebaseerd. De rechtbank ziet geen aanleiding aan die waarderingen te twijfelen. Dat eiser die waarderingen eerst ter zitting heeft betwist, maakt dat niet anders.

8. Ook in de bezwaarfase heeft verweerder de waarde van de woning aan de hand van onder andere een taxatieverslag, een waardematrix en de uitspraak op bezwaar voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.

9. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt. Daartoe heeft eiser aangevoerd dat het door verweerder verstrekte overzicht van verkopen niet bruikbaar is omdat daarin alle type woningen in diverse woonplaatsen staan en dat de verkoopcijfers ten onrechte worden afgezet tegen de WOZ-waarden die incorrect kunnen zijn vastgesteld.

10. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Verweerder heeft toegelicht dat de indexeringspercentages worden vastgesteld op basis van een analyse van bruikbare verkoopcijfers van woningen binnen de gemeente, waarbij rekening wordt gehouden met eventuele veranderingen in de staat van een woning tussen de peildatum voor de WOZ-waarde en de verkoop. In hetgeen eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om aan de juistheid van de indexering van de verkoopcijfers te twijfelen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de overgelegde bolletjesgrafieken, de lijst met verkooptransacties en zijn toelichting op deze stukken, de gehanteerde indexeringspercentages voldoende inzichtelijk gemaakt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de matrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor.[1]

11. De omstandigheid dat niet reeds gedurende de bezwaarfase alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan eiser zijn verstrekt, kan niet leiden tot een gegrond beroep. In de bezwaarfase geldt artikel 7:4, tweede lid, van Algemene wet bestuursrecht (Awb) op grond waarvan verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage dient te leggen voor eiser gedurende ten minste een week. Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb brengt geen verplichting mee voor verweerder om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting aan eiser te verstrekken. Er heeft voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. Verweerder heeft eiser per e-mail gewezen op de mogelijkheid tot inzage. Eiser heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. Uit artikel 40 van de Wet WOZ volgt geen verplichting de stukken waar eiser tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken.[2] De door eiser bepleite toezendplicht kan evenmin worden afgeleid uit artikel 6:17 van de Awb.

12. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.