Gerechtshof Den Haag, 17-01-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:130, BK-22/1122
Gerechtshof Den Haag, 17-01-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:130, BK-22/1122
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 17 januari 2024
- Datum publicatie
- 12 februari 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2022:9517, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-22/1122
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ, Art. 40 WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17 en 40 Wet WOZ Art. 40 Wet WOZ verplicht de Heffingsambtenaar niet te voldoen aan het in de bezwaarfase gedane verzoek van de gemachtigde om voorafgaand aan het horen bepaalde stukken, of andere informatie, toe te zenden. De uitspraak op bezwaar is deugdelijk gemotiveerd. De Heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt.
Uitspraak
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-22/1122
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden,
de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 7 september 2022, nummer ROT 20/6832.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 800.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 oktober 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning en heeft als bouwjaar 1960. De woning heeft een inhoud van 635 m3 en is gelegen op een perceel van 1.001 m2. De woning heeft een garage en een balkon.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport (het taxatierapport) van de woning overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten een zestal in dezelfde wijk gelegen onroerende zaken, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] (de vergelijkingsobjecten).
Voorts is van de zijde van de Heffingsambtenaar een “Cijfermatige benadering van de taxatie” (waardematrix) overgelegd (de matrix). In deze matrix zijn, naast de objectgegevens van de woning van belanghebbende, de objectgegevens en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten KOUDV-factoren toegekend. Aan de woning is voor alle KOUDV-factoren een waarde 3 (gemiddeld) toegekend. Verder is van het totale perceel (1.001 m2) waarop de woning is gelegen een deel groot 588 m2 gewaardeerd tegen een prijs per vierkante meter van € 369 en is de overige grond (413 m2), vanwege de grootte van het totale perceel, aangemerkt als restgrond en gewaardeerd tegen een prijs per vierkante meter van € 295.
De Heffingsambtenaar heeft verder een “onderbouwing grondquote” overgelegd, alsmede overzichtskaarten/luchtfoto’s waarop de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de nabij gelegen [kerk] aan de [adres 8] is weergegeven.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd van “ [naam] ”, dat is uitgebracht op 23 maart 2020 (het taxatierapport “ [naam] ”). In dit rapport zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de taxateur van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 4] , [adres 2] en [adres 3] . De waarde van de woning is in dit rapport bepaald op € 661.000. In het taxatierapport “ [naam] ” is ten aanzien van de woning voor alle onderdelen van de KOUDV-codering een cijfer 3 (gemiddeld) toegekend.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe overlegt hij een taxatierapport van [naam] , waarin geconcludeerd wordt tot een waarde van € 800.000,-.
Verweerder onderbouwt deze waarde met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
De rechtbank vindt deze objecten goed bruikbaar in de waardering, omdat deze net als de onroerende zaak vrijstaande woningen zijn, ze in dezelfde buurt liggen en niet teveel afwijken van de onroerende zaak wat inhoud en perceeloppervlakte betreft.
Eiseres bestrijdt de bruikbaarheid hiervan ook niet, maar voert aan dat in de vergelijking onvoldoende rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst bij de waardering van de grond van een object. Omdat verweerder niet waardeert met grondstaffels, maar met een statistisch model, wordt de grondwaarde op een verkeerde manier vastgesteld, aldus eiseres.
Bij een waardering voor de Wet WOZ staat het verweerder vrij om de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht. Het is dus niet zo dat het noodzakelijk is om grondstaffels te gebruiken, maar verweerder moet wel inzichtelijk maken hoe rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlak tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en verweerder moet inzichtelijk maken dat daarmee voldoende rekening is gehouden. Daarbij geldt overigens dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat, een matrix is enkel een hulp- en controlemiddel daarbij (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).
In dit geval kent verweerder bij een verkoopcijfer 40 % van de verkoopprijs aan de grondwaarde toe en 60 % aan de woning (de opstal). Dit baseert verweerder op de verkoopcijfers van nieuwbouwprojecten in de omgeving van de onroerende zaak in de periode van 2017 tot en met 2020. Een overzicht hiervan is bij het taxatierapport gevoegd.
De rechtbank overweegt dat bij nieuwbouwprojecten in de verkoopprijs inderdaad een uitsplitsing wordt gemaakt in de prijs van de grond en de woning, zodat je daaruit een bepaalde verdeling af kunt leiden. En uit het door verweerder overgelegde overzicht volgt dat bij een (nieuwbouw)woning ongeveer 40 % van de verkooprijs voor de grond wordt betaald. De door verweerder gebruikte nieuwbouwprojecten liggen dicht genoeg bij de onroerende zaak om daar betekenis aan te doen toekomen en ze zijn ook dicht genoeg bij de waardepeildatum gerealiseerd. Daarom vindt de rechtbank dit een voldoende onderbouwing van de door verweerder aangehouden 40/60 verdeling.
De verdeling van 40 % van de grond en 60 % voor de woning, heeft verweerder toegepast op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, daarbij ook rekening houdend met de aanwezigheid van een dakkapel, garage en dergelijke en rekening houdend met een verschil in ligging, onderhoud en voorzieningen.
Uit deze methode komt ook naar voren dat een groter perceel tot een lagere gemiddelde waarde per m² leidt. Zo is het perceel van [adres 2] het grootste van alle vergelijkingsobjecten en heeft de laag-ste prijs per m². [adres 5] heeft het kleinste perceel en de hoogste waarde per m². Dat dit niet overal precies uitkomt, maakt niet dat deze methode niet gebruikt kan worden, omdat ten eerste taxeren geen exacte wetenschap is en niet alles tot in detail verklaard hoeft te worden en ten tweede staat, zoals gezegd, uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing. Verweerder heeft ten aanzien van het hanteren van een grondstaffel nog toegelicht dat een nadeel daarvan is dat de grondwaarde de basis is en niet de verkoopcijfers. De rechtbank volgt dit aangezien de onroerende zaak op een zeer groot perceel gelegen is.
Uit de verkoopprijzen volgt een gemiddelde prijs per m² van de grond van € 369,- en een gemiddelde prijs per m³ voor de woning van € 693,-.
Vervolgens is dit toegepast op de onroerende zaak, waarbij de gemiddelde prijs van de grond enkel is gebruikt voor de eerste 588 m² van het perceel. Dit is het gemiddelde grondoppervlakte van de onderbouwingen. Het overige gedeelte van het perceel van 413 m² is tegen een lagere waarde gewaardeerd, zodat ook in de waardering van de onroerende zaak rekening is gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst.
Met deze onderbouwing maakt verweerder aannemelijk dat een waarde van € 800.000,- niet te hoog is, zodat de conclusie is dat hij slaagt in zijn bewijslast.
5. Eiseres heeft verder aangevoerd dat zij in bezwaar niet de gegevens heeft gekregen waarom zij heeft verzocht, maar uit het dossier blijkt dat eiseres in bezwaar enkel om het taxatieverslag heeft gevraagd en dat heeft zij gekregen. Daarnaast is in het bestreden besluit opgenomen wat tijdens de hoorzitting is besproken en zit hiervan ook een verslag in het dossier.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”