Gerechtshof Den Haag, 28-08-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1503, bK-23/869

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 2 september 2021 voor € 455.500), het [adres 4] (verkocht op 31 maart 2021 voor € 366.000) en de [adres 3] (verkocht op 28 april 2021 voor € 377.500). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat bouwjaar, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in oppervlakte, ligging en onderhoud is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk is gemaakt in de waardematrix.

7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.

Uit de voorgaande overweging volgt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat verweerder ten onrechte met één vergelijkingsobject rekening heeft gehouden kan de rechtbank, gelet op het bovenstaande, niet volgen. Het is weliswaar mogelijk dat eiser in een telefoongesprek met de taxateur van de gemeente de indruk heeft gekregen dat aan de verkoop van het object [adres 2] doorslaggevende betekenis werd toegekend, maar uit de gedingstukken blijkt dat er met drie objecten is vergeleken. Daarnaast heeft eiser gesteld dat de aan de woning toegekende waarde, niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor een vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals in 5 hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor verschillende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. De door eiser overgelegde taxatierapporten geven geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. In de eerste plaats niet, omdat de taxatierapporten voor andere doeleinden zijn opgemaakt. Daar komt bij dat, anders dan in de matrix van verweerder, in de taxatierapporten van eiser geen m² en m³-prijzen op basis van de behaalde verkoopprijzen zijn herleid. Ook is niet duidelijk hoe verschillen in de ligging en het bouwjaar zijn verdisconteerd. Eiser heeft met de taxatierapporten dan ook niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een waarde voor de woning tussen de € 380.000 en € 390.000 valt te herleiden. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder ten onrechte rekening heeft gehouden met de verbeteringen aan de woning na de waardepeildatum, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft in eerste instantie helemaal geen rekening gehouden met deze verbeteringen, maar eiser heeft deze onder de aandacht gebracht om daarmee zijn stelling te onderbouwen dat de waarde te hoog was vastgesteld. In het kader van de WOZ-waardebepaling geldt het volgende. De verbeteringen waar eiser op wijst hebben niet allemaal in gelijke mate invloed op de WOZ-waarde en zeker niet in die zin dat elke euro die eiser daaraan heeft besteed leidt tot een waardeverhoging van 1 euro. Voor de verbeteringen die wel invloed hebben op de WOZ-waarde geldt dat deze kunnen worden aangemerkt als verbeteringen van de woning als bedoeld in artikel 18, derde lid van de Wet WOZ. Hierdoor moet op grond van artikel 18 van de Wet WOZ worden uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2022, zodat bij de waardering rekening gehouden wordt met de waarde-invloed van deze verbeteringen. In de door verweerder overgelegde matrix is dit ook aangegeven, al ontbreekt een duidelijke toelichting daarop. Tot slot geldt anders dan eiser veronderstelt in het kader van de WOZ-waardebepaling geen verplichting om de woning door een taxateur te laten bezoeken, al verdient dat in een aantal gevallen wel aanbeveling.

8. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder in de uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden, overweegt de rechtbank als volgt. Uit de uitspraak op bezwaar volgt niet voldoende duidelijk hoe verweerder tot de beschikte waarde is gekomen. Verweerder heeft daarmee het motiveringsbeginsel geschonden. De rechtbank is van oordeel dat eiser uiteindelijk niet in zijn belang is geschaad en zal op grond van artikel 6:22 van de Awb hieraan voorbijgaan. Wel ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat aan eiser het griffierecht moet worden vergoed en de door eiser gemaakte proceskosten, nu eiser eerst beroep moest instellen om het gemotiveerde standpunt van verweerder te vernemen.

9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op

€ 11,40, aan reiskosten voor het bijwonen van de zitting. De rechtbank is van oordeel dat het opstellen van de taxatierapporten, zoals eiser ter zitting heeft verklaard, in het kader van de hypotheekverstrekking heeft plaatsgevonden en niet in het kader van de waardebepaling in de zin van de Wet WOZ. De rechtbank is van oordeel dat de taxatierapporten dan ook niet voor vergoeding in aanmerking komen.