Gerechtshof Den Haag, 29-08-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1615, BK-23/1167
Gerechtshof Den Haag, 29-08-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1615, BK-23/1167
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 29 augustus 2024
- Datum publicatie
- 16 oktober 2024
- Zaaknummer
- BK-23/1167
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17 Wet WOZ. Coronakorting. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1167
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 18 oktober 2023, nummer SGR 21/7773.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het jaar 2021, bepaald naar waardepeildatum 1 januari 2020 en de toestandsdatum 1 januari 2021, vastgesteld op € 641.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen aan den Rijn (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen. De Rechtbank heeft ten onrechte ten name van [A] B.V. uitspraak gedaan. Het Hof gaat met partijen ervan uit dat [belanghebbende] belanghebbende is.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen bij het Hof op 18 januari 2024 en 17 mei 2024.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 20 juni 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Belanghebbende heeft ter zitting een nader stuk overgelegd.
Feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een horecagelegenheid (ook wel aangeduid als “clubhuis”, bouwjaar 2009) op een perceel grond van ongeveer 504 m² en een waterskibaan op een perceel water van ongeveer 53.500 m².
De bruto vloeroppervlakte van de horecagelegenheid is ongeveer 960 m² en bestaat uit de volgende onderdelen:
- een zaal op de begane grond met een oppervlakte van 314 m²;
- een terras op de begane grond met een oppervlakte van 189 m²;
- een opslagruimte / magazijn extern op de begane grond met een oppervlakte van 62 m²;
- een opslagruimte / magazijn extern op de begane grond met een oppervlakte van 48 m²;
- een zaal op de eerste verdieping met een oppervlakte van 78 m²;
- een terras op de eerste verdieping met een oppervlakte van 64 m²; en
- een sanitair gedeelte op de eerste verdieping met een oppervlakte van 17 m².
De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase ter onderbouwing van de beschikte waarde een taxatieverslag overgelegd. In het taxatieverslag is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum bepaald op € 641.000. Op de onderdelen van de onroerende zaak die zijn aangemerkt als clubhuis is een aftrek wegens functionele veroudering toegepast van 10%.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, ondertekend door [B] en [C] , WOZ-taxateurs niet-woningen. In het taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum bepaald op € 994.000. Bij de waardering van de onroerende zaak is aangesloten bij de kengetallen die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer Sport en de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen, waardepeildatum 1 januari 2020. In het taxatierapport is op de onderdelen van de onroerende zaak, met uitzondering van de opslagruimten, een korting van 10% wegens belemmering in het gebruik toegepast.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt, voor zover hier van belang, dat in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
7. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond de waarde van de opstal op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Niet in geschil is dat de waarde niet kan worden bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode, omdat eiseres de gegevens over onder andere huurcontracten en andere specifieke gegevens over de accommodatie, die verweerder twee maal heeft opgevraagd bij eiseres, niet heeft willen verstrekken. Tussen partijen is verder evenmin in geschil dat het een uniek en incourant object betreft en dat de waarde van de accommodatie kan worden vastgesteld op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals verweerder heeft gedaan. Het staat verweerder dan in beginsel vrij om een bepaalde methode te kiezen voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de Taxatiewijzer Sport tot uitgangspunt genomen. Op de vastgestelde herbouwwaarde zijn correcties gemaakt, rekening houdend met aftrek van afschrijving door functionele en technische veroudering. De aldus vastgestelde waarde is vermeerderd met de grondwaarde op de waardepeildatum. De rechtbank stelt verder vast dat in het taxatierapport staat vermeld dat verweerder de belemmering van het gebruik van de accommodatie vanwege de coronacrisis aan heeft gemerkt als een bijzondere omstandigheid en daarom is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2021. Verweerder heeft daarbij verwezen naar de “Handreiking waarderen naar toestandsdatum 112021 vanwege coronamaatregelen” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Handreiking) en het memo “Invloed van coronamaatregelen op WOZ-waardering in 2021” van het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden (het ESBL-memo) in opdracht van de Waarderingskamer. Overeenkomstig die Handreiking en het ESL-memo heeft verweerder, met uitzondering van de twee opslagruimtes, een functionele correctie van 10% gehanteerd in verband met de coronapandemie. Verweerder heeft – los van de vraag of hij daartoe in dit geval gehouden was – door uit te gaan van de toestandsdatum en de gemaakte correcties voldoende rekening gehouden met de invloed van de coronacrisis op de waarde.
9. Eiseres heeft de onderbouwing van de waardering van de accommodatie verder niet gemotiveerd bestreden met specifieke op deze zaak gerichte en onderbouwde argumenten, zodat verweerder met het taxatierapport en de door hem daarop gegeven toelichting ter zitting de waarde voldoende heeft onderbouwd.
10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
De stelling van eiseres dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de beperkingen die de maatregelen tegen het coronavirus voor eiseres hebben meegebracht vindt, gelet op wat hiervoor is overwogen, geen steun in de feiten. Voor een hogere correctie, zoals eiseres ter zitting heeft bepleit, ziet de rechtbank geen aanleiding. De enkele opmerking ter zitting dat de accommodatie extra nadeel heeft gehad is daartoe onvoldoende.
11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 9 april 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden. Eiseres heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Eiseres heeft een machtiging getekend waarin zij ermee instemt dat alle vergoedingen voor immateriële schadevergoedingen aan gemachtigde worden gecedeerd. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank met zich dat eiseres niet persoonlijk gecompenseerd wordt voor veronderstelde spanning en frustratie. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen. De rechtbank verwijst in dit verband naar haar eerdere uitspraak van 13 april 2023[1], alsook naar die van het Gerechtshof te Den Haag van 13 juli 2023.[2]
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de accommodatie alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)