Gerechtshof Den Haag, 23-07-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1668, BK-23/645
Gerechtshof Den Haag, 23-07-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1668, BK-23/645
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 23 juli 2024
- Datum publicatie
- 28 oktober 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2023:7932, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-23/645
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17 Wet WOZ. Waarde sociale huurwoning. Procesbelang? De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-23/645
in het geding tussen:
(gemachtigde: J.L.M. Reijnen)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 mei 2023, nummer SGR 22/1377.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 144.000 (de beschikking).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een stuk met het opschrift "verweerschrift" ingediend. Dat stuk is, gelet op het moment waarop het is ingediend, aangemerkt als een stuk in de zin van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Bij brief van 15 november 2023 heeft het Hof Stichting […] , de eigenaar van de woning, in de gelegenheid gesteld aan het geding in hoger beroep deel te nemen. Stichting […] heeft hiervan geen gebruik gemaakt.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 juli 2024. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn tevens behandeld het hoger beroep van [A] , kenmerk BK-23/647, betreffende de bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ voor het kalenderjaar 2021 vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 2] en het hoger beroep van [B] , kenmerk BK-23/652, betreffende de bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ voor het kalenderjaar 2021 vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 3] . Voor zover in die zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaken voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is huurder van de woning.
De woning is een sociale huurwoning. Het is een galerijflat op de 16e woonlaag van het bouwjaar 1969 met een oppervlak van 69 m2.
De Heffingsambtenaar heeft voor de woning een taxatieverslag overgelegd. Hierin is de waarde van de woning bepaald op € 144.000.
De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van de waarde van de woning een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 144.000 (€ 2.087/m2) aan de hand van verkoopcijfers van vier galerijflats die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (de vergelijkingsobjecten).
Voorts heeft de Heffingsambtenaar de “vastgoedkaart woning” met fotopresentaties van de vergelijkingsobjecten overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Volgens eiseres is bij de waardebepaling van [adres 2] wegens de aanwezigheid van een moskee en luchtverontreiniging een waardevermindering van € 5.000 in aanmerking genomen en moet die waardevermindering op grond van het gelijkheidsbeginsel ook bij de waardebepaling van de woning worden toegepast. Eiseres stelt dat zij belang heeft bij een lagere WOZ-waarde omdat haar huurprijs mede op die waarde is gebaseerd.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit de door verweerder overgelegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 2.320 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 2.087. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Verweerder heeft verklaard dat ter zake van [adres 2] rekening wordt gehouden met de enkele beglazing van die woning en dat in het verleden eenmalig en als onderdeel van een compromis een waardevermindering van € 5.000 in aanmerking is genomen maar dat (de door eiseres genoemde) omgevingsfactoren daarbij geen rol hebben gespeeld. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling van [adres 2] voor het onderhavige belastingjaar een waardevermindering wegens omgevingsfactoren is toegepast, zodat een ongelijke behandeling van gelijke gevallen de rechtbank niet is gebleken. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel slaagt dan ook niet. Daarbij komt dat verweerder terecht heeft aangevoerd dat de woning al zoveel lager is gewaardeerd ten opzichte van de vergelijkingsobjecten dat hoe dan ook geen grond bestaat voor verlaging van de waarde.
8. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat twijfel bestaat of eiseres een materieel belang heeft bij de bepleite verlaging van de waarde van € 5.000 voor het jaar 2021.[1] Aan eiseres zijn geen belastingen opgelegd waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gebruikt. Op basis van het dossier en het verhandelde ter zitting is het de rechtbank niet duidelijk of en in welke mate de door eiseres verschuldigde huur wijzigt of kan wijzigen bij de door haar voorgestane verlaging van de onderhavige WOZ-waarde, zodat de rechtbank in dit geval is overgegaan tot een beoordeling van de WOZ-waarde.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
(…)
[Vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 oktober 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:9076.]”