Gerechtshof Den Haag, 09-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2032, BK-23/402
Gerechtshof Den Haag, 09-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2032, BK-23/402
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 9 oktober 2024
- Datum publicatie
- 13 november 2024
- Zaaknummer
- BK-23/402
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ, Art. 22 WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag vastgesteld. Funderingsschade en grotere omvang brandschade dan waar de Heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden onvoldoende aannemelijk gemaakt.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/402
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 20 maart 2023, nummer ROT 22/2303.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.279.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende ter zake van de woning voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 24 juli 2024. Partijen zijn verschenen. De onderhavige zaak is gezamenlijk behandeld met de zaken BK-23/403 en BK-23/404 ten name van belanghebbende. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd wordt geacht te zijn aangevoerd in de andere zaken, tenzij hetgeen is aangevoerd uitsluitend op die ene zaak betrekking heeft. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een herenhuis uit het bouwjaar 1905, gelegen in een rij met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 638 m2. De perceeloppervlakte bedraagt ongeveer 955 m2. De woning heeft een voortuin van ongeveer 15 m diep en een achtertuin van ongeveer 50 m diep.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport inclusief matrix overgelegd. In de matrix zijn de gegevens van de woning en, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De in de matrix opgenomen gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten kunnen als volgt worden weergegeven:
|
Adres |
[adres 1] |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
||||||||||||
|
Type woning |
Eengezinswoning |
Eengezinswoning |
Eengezinswoning |
Eengezinswoning |
||||||||||||
|
Buurt |
[woonplaats] [buurt 1] |
[woonplaats] [buurt 2] |
[woonplaats] [buurt 3] |
[woonplaats] [buurt 2] |
||||||||||||
|
Bouwjaar |
1905 |
1918 |
1877 |
1918 |
||||||||||||
|
Gebruiks-oppervlakte |
638 m2 |
345 m2 |
305 m2 |
635 m2 |
||||||||||||
|
Kadastrale grond-oppervlakte |
955 m2 |
395 m2 |
544 m2 |
545 m2 |
||||||||||||
|
V-L-O-K |
1 |
5 |
2 |
2 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
5 |
3 |
3 |
1 |
3 |
3 |
3 |
|
Vastgestelde WOZ-waarde |
€ 1.279.000 |
|||||||||||||||
|
Verkoopdatum |
16-08-2019 |
30-09-2019 |
02-10-2018 |
|||||||||||||
|
Koopsom |
€ 1.200.000 |
€ 1.300.000 |
€ 1.485.000 |
|||||||||||||
|
Koopsom op waarde-peildatum |
€ 1.146.266 |
€ 1.159.529 |
€ 1.609.028 |
|||||||||||||
|
Waarde-verandering naar waarde-peildatum |
-4,48% |
-10,81% |
8,35% |
|||||||||||||
|
Garage/
|
€ 0 |
€ 0 |
€ 0 |
€ 0 |
||||||||||||
|
Aanbouw/serre |
€ 0 |
€ 0 |
€ 67.200 |
€ 0 |
||||||||||||
|
Dakkapel |
€ 3.000 |
€ 0 |
€ 3.000 |
€ 0 |
||||||||||||
|
Overige onderdelen |
€ 0 |
€ 0 |
€ 0 |
€ 0 |
||||||||||||
|
Grondwaarde |
€ 531.142 |
€ 276.900 |
€ 341.001 |
€ 341.502 |
||||||||||||
|
Grondprijs per m2 |
€ 556 |
€ 701 |
€ 627 |
€ 627 |
||||||||||||
|
Hoofdgebouw-waarde na correctie |
€ 744.858 |
€ 869.366 |
€ 748.328 |
€ 1.267.526 |
||||||||||||
|
Prijs opstal per m2 |
€ 1.167 |
€ 2.520 |
€ 2.454 |
€ 1.996 |
||||||||||||
|
Correctie VLOK naar woning |
€ 1.896 |
€ 1.678 |
€ 1.877 |
Op 5 december 2019 heeft (een deel van) de woning in brand gestaan.
Oordeel van de Rechtbank
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of aan de uitspraak van de Rechtbank een motiveringsgebrek kleeft en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 1.000.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.