Gerechtshof Den Haag, 22-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2053, BK-23/1150
Gerechtshof Den Haag, 22-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2053, BK-23/1150
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 22 oktober 2024
- Datum publicatie
- 14 november 2024
- Zaaknummer
- BK-23/1150
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ, Art. 22 WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. Onvoldoende rekening gehouden met factor ‘kwaliteit’ referentiepand. Belanghebbende heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1150
in het geding tussen:
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 11 oktober 2023, nummer SGR 22/6092.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 627.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aanslagen in de lokale belastingen van de [gemeente] voor het jaar 2022, waaronder de voor dat jaar opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren gegrond verklaard, de waarde van de woning verminderd tot € 595.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen lokale belastingen waaronder de aanslag en een proceskostenvergoeding toegekend van € 484,20.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is € 136 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op verzoek van het Hof op 3 september 2024 een nader stuk ingediend. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 6 september 2024 een pleitnota ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 10 september 2024. De gemachtigde van belanghebbende is verschenen. Van de zijde van de Heffingsambtenaar is niemand verschenen. De Heffingsambtenaar is via het systeem Digitale Toegang op 6 augustus 2024, 16:41 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is in 2022 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een eindwoning, gebouwd in 1926. De bruto gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 142 m². De grondoppervlakte is ongeveer 95 m². De woning heeft een dakkapel en een houten berging. De inhoud van de woning bedraagt ongeveer 565 m3.
De woning heeft een achtertuin van 34 m² gelegen op het noordwesten. De woning grenst aan een garagebedrijf. Er is geen overpad voor achterom.
Het PMA-formulier van de woning vermeldt dat de staat van onderhoud van de woning aan de buitenzijde matig is, maar dat onderhoud op korte termijn niet noodzakelijk zal zijn en dat de laatste keer dat er is geschilderd meer dan 10 jaar geleden is. Voorts vermeldt het formulier dat de staat van de keuken gemiddeld is en tussen 5 en 15 jaar oud is en dat de badkamer/doucheruimte slecht is, ouder is dan 15 jaar en aan vervanging toe is.
De woning heeft van 9 september 2021 tot en met 13 januari 2022 te koop gestaan voor € 625.000 bij een makelaar. Hierna heeft de woning een maand te koop gestaan voor € 595.000. De woning is toen niet verkocht.
Volgens de verkoopadvertentie waarvan de tekst op de iWOZ-kaart staat, beschikt de woning over een moderne keuken voorzien van diverse Siemens inbouwapparatuur, 5 (slaap)kamers, moderne badkamer, 2 wc's, hout gestookte open haard, separate wasruimte, dakkapel en een vliering.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag en in beroep een waarderapport met een matrix overgelegd. In het rapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 595.000. Dit komt overeen met de bij uitspraak op bezwaar verminderde waarde. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
|
Object en vergelijkings- objecten |
De woning: [adres 1] |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
Soort object |
Eindwoning |
Rijwoning |
Rijwoning |
Rijwoning |
|
Bouwjaar |
1926 |
1929 |
1926 |
1926 |
|
Oppervlakte zonder bijgebouwen |
142 m2 |
139 m2 |
133 m2 |
144 m2 |
|
Bijgebouwen |
Dakkapel |
Dakkapel Dakkapel Berging |
Berging |
Dakkapel Dakkapel Berging |
|
Perceel oppervlakte |
95 m2 |
151 m2 |
130 m2 |
104 m2 |
|
Transactiedatum |
31-07-2021 |
08-01-2021 |
20-07-2020 |
|
|
Transactieprijs |
€ 700.000 |
€ 625.000 |
€ 482.500 |
|
|
Index naar wpd |
4,853% |
-0,219% |
5,203% |
|
|
Corr. naar wpd |
€ 733.973 |
€ 623.633 |
€ 597.606 |
|
|
PPE |
€ 3.690 |
€ 4.381 |
€ 3.871 |
€ 2.865 |
|
KOUDV-factoren - Ligging - Onderhoudstoestand - Kwaliteit/Luxe - Uitstraling - Voorzieningen |
2 3 3 2 2 |
3 3 3 3 3 |
3 3 2 3 3 |
3 2 2 3 2 |
|
Grond |
€ 69.041 |
€ 118.001 |
€ 104.730 |
€ 88.064 |
|
Woning |
€ 523.959 |
€ 608.972 |
€ 514.903 |
€ 412.542 |
|
Dakkapel(len) en/of berging |
€ 2.000 |
€ 7.000 |
€ 4.000 |
€ 7.000 |
|
Totale waarde 1-1-2021 |
€ 595.000 |
€ 733.973 |
€ 623.633 |
€ 507.606 |
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de woning verlaagd tot € 595.000.
Oordeel van de rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd aan de hand van een matrix met daarin de verkoopgegevens van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Met de matrix, de iWOZ-gegevens en hetgeen hierover verder door verweerder is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder de uitstraling (achterstallig schilderwerk) en de voorzieningen. Aan de hand van KOUDV-factoren heeft verweerder namelijk inzichtelijk gemaakt hoe hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Met de ligging naast een garage heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar voldoende rekening gehouden door die als beneden gemiddeld te waarderen. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere waardering.
7. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Dat de woning in de periode eind 2021 – begin 2022 enkele maanden te koop heeft gestaan en dat de woning toen niet is verkocht voor € 595.000, speelt geen rol. Voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning zijn alleen verkoopcijfers relevant die rondom de waardepeildatum daadwerkelijk zijn gerealiseerd.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] Kamerstukken II 1992 93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”