Gerechtshof Den Haag, 16-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2105, BK-23/949
Gerechtshof Den Haag, 16-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2105, BK-23/949
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 16 oktober 2024
- Datum publicatie
- 28 november 2024
- Zaaknummer
- BK-23/949
- Relevante informatie
- Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Het staat de heffingsambtenaar vrij in iedere fase van de procedure andere vergelijkingspanden aan te dragen. Geen strijd met goede procesorde. Motiveringsklacht. Cijfermatige onderbouwing van de waarde van de woning als bijlage bij uitspraak op bezwaar.
Uitspraak
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-23/949
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 30 augustus 2023, nummer ROT 22/4296.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 340.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. De griffier heeft belanghebbende bij bericht en de Heffingsambtenaar bij aangetekende brief van 12 februari 2024 meegedeeld dat het Hof voornemens is een zitting achterwege te laten, tenzij partijen uiterlijk binnen twee weken na de dagtekening van het bericht respectievelijk de brief het Hof laten weten dat zij ter zitting willen worden gehoord. Partijen hebben niet verzocht om een mondelinge behandeling. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Feiten
2. De onroerende zaak is een hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 108 m² en een totale perceeloppervlakte van 185 m². Het bouwjaar is 2002. De onroerende zaak beschikt over een berging.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over met een matrix en een waardeverslag van de onroerende zaak. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2021 getaxeerd op € 340.000,-. Verweerder onderbouwt de waarde van de onroerende zaak met de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] in [woonplaats] . Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Uit de matrix volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.741 bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 1.835,- voor de vergelijkingsobjecten.
5. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte, onderhoudstoestand en voorzieningenniveau voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle woningen zijn gebouwd in 2002 en zijn gelegen in dezelfde straat of in een nabijgelegen straat. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Met de matrix, het waardeverslag en de onderbouwing van de grondquote maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen in onder meer gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte.
6. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De onroerende zaak heeft een woonoppervlakte van 108 m² tegenover een woonoppervlakte van 100 m² en 97 m² van de vergelijkingsobjecten.
De rechtbank oordeelt als volgt. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat bij de modelmatige waardebepaling gebruik is gemaakt van een statistisch model dat geen grondstaffels kent, maar uitgaat van de gemiddelde grondprijs van de vergelijkingsobjecten. Indien het te waarderen object meer grond heeft dan de gemiddelde perceelomvang van de vergelijkingsobjecten, zoals het geval is bij het onderhavige object, dan wordt deze extra grond (‘restgrond’) tegen een lagere prijs in de waardering betrokken vanwege het afnemend grensnut. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut.
7. Eiser stelt dat verweerder in de waardering ten onrechte geen onderscheid heeft gemaakt tussen hoek- en rijwoningen. In het beroepschrift heeft eiser gesteld dat hoekwoningen een hogere marktwaarde hebben omdat deze half vrijstaand zijn.
Verweerder heeft toegelicht dat een hogere (opstal)waarde van hoekwoningen leidt tot een hogere WOZ-waarde. Indien wel rekening zou worden gehouden met het verschil tussen hoek- en rijwoningen, dan zou dit tot een hogere WOZ-waarde van de onroerende zaak leiden. Bovendien heeft eiser in zijn beroepschrift ook vermeld dat hoekwoningen een hogere marktwaarde hebben. Het standpunt van eiser ter zitting dat tussenwoningen een hogere waarde hebben vanwege het verlies van energie, volgt de rechtbank niet.
8. Eiser stelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waardes van de verschillende objectonderdelen.
Verweerder betwist dit en heeft toegelicht dat bij de uitspraak op bezwaar een cijfermatige benadering aan eiser is verstrekt waarin deze gegevens vermeld zijn. Eiser heeft dit onvoldoende weersproken. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.