Gerechtshof Den Haag, 16-10-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2240, BK-23/1180

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 1.229.324.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Verweerder heeft de zolder apart gewaardeerd op 50% van de prijs per m² van het hoofdgebouw. Hij heeft zo voldoende rekening gehouden met de slechte(re) bereikbaarheid ofwel ondoelmatigheid van de woning. Met betrekking tot de matige isolatie heeft verweerder terecht aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbaar bouwjaar hebben wat duidt op eenzelfde isolatieniveau. Uit de verkoopadvertenties blijkt bovendien dat de vergelijkingsobjecten ten tijde van de verkoop hetzelfde energielabel hebben als de woning. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere waardering.

6. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft ter zitting gesteld dat verweerder ten onrechte niet de volgende gegevens heeft verstrekt:

1. de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum;

2. de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten en hoe die factoren in de waarde doorwerken; en

3. de waardering van de bijgebouwen.

Eiser stelt daarom primair onder verwijzing naar het black box-arrest[2] dat verweerder de WOZ-waarde niet inzichtelijk heeft gemaakt. Deze gegevens behoren tot de gedingstukken van het beroep en zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk. Door eiser is verder niet beargumenteerd wat er precies aan de onderbouwing van verweerder in beroep ontbreekt. De beroepsgrond slaagt niet.

7. Subsidiair stelt eiser dat het niet verstrekken van deze gegevens in de bezwaarfase leidt tot schending van artikel 40 van de Wet WOZ. De rechtbank stelt vast dat eiser in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van de indexering naar de waardepeildatum en tot het verstrekken van de KOUDV-factoren zelf en dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser in de bezwaarfase evenwel geen voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van de doorwerking van de KOUDV-factoren in de waarde of de waardering van de bijgebouwen. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder tijdens de hoorzitting inzicht heeft gegeven in de indexering naar de waardepeildatum door het op een computer tonen van de bolletjesgrafieken. Echter, nu (de onderbouwing van) de indexering naar de waardepeildatum niet uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar daadwerkelijk aan eiser is verstrekt, is desalniettemin artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.[3]

8. Eiser heeft in beroep alsnog kennis kunnen nemen van alle onder 6. genoemde gegevens en heeft deze kunnen betwisten - hetgeen eiser overigens niet heeft gedaan. De rechtbank passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.

9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting eigenaar niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.

10. Gelet op hetgeen onder 7. is overwogen, veroordeelt de rechtbank verweerder in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep. De rechtbank stelt het gewicht in deze zaak vast op 0,25 (licht), gelet op de eenvoud van de zaak, de daarmee samenhangende (geringe) werkbelasting van de gemachtigde en het geringe belang van de zaak. De rechtbank stelt alsdan de te vergoeden kosten op grond van het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 418,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 (tarief 2023) en een wegingsfactor 0,25).